خلاصهٔ کوتاه
- قانون بریتیش کلمبیا دقیقاً یک حکم دربارهٔ امضای سند ملکی که نمی‌توانید بخوانید دارد و آن بخش ۴۷ قانون ثبت اسناد املاک (Land Title Act) است. وقتی وکیل یا نوتاری امضای شما را گواهی می‌کند و به نظر او شما توانایی خواندن انگلیسی را ندارید، امضای او از نظر قانونی گواهی می‌کند که محتوای سند «به اندازهٔ کافی به شما منتقل شده» و شما آن را «کاملاً فهمیده‌اید».
- این بیشتر از چیزی است که به یک انگلیسی‌خوان می‌رسد. برای کسی که انگلیسی می‌خواند، بخش ۴۳ فقط هویت او را گواهی می‌کند، نه اینکه یک کلمه از سند را فهمیده باشد.
- اما این حمایت در انتهای اشتباهِ معامله می‌رسد. بخش ۴۷ تنها زمانی کار می‌کند که یک «آفیسر» امضایی را برای دفتر ثبت املاک گواهی کند. هیچ‌کس قرارداد خرید و فروش شما را گواهی نمی‌کند — یعنی در همان لحظه‌ای که واقعاً متعهد می‌شوید، این حمایت وجود ندارد.
- در همان حال بخش ۴۲ (۴) می‌گوید امضای شما دلیل است، مگر خلافش را ثابت کنید، بر اینکه «محتوای سند را می‌دانستید» و با ارادهٔ خود امضا کرده‌اید.
- من قانون خدمات املاک (Real Estate Services Act) و مقررات خدمات املاک را از اول تا آخر خواندم. در هیچ‌کدام واژه‌های ترجمه، مترجم، تسلط، درک یا فهم به کار نرفته است. تنها جایی که در مقررات از زبان سخن رفته بخش ۷ است — آزمون انگلیسی خودِ مشاور املاک شما.
- سه منبع رسمی سه پاسخ متفاوت به این پرسش می‌دهند که «چه کسی می‌تواند برای شما ترجمه کند»، و یکی از آن‌ها می‌گوید می‌تواند مشاور املاک خودتان باشد.
- نهاد ناظر BCFSA از ۱۸ فرم اجباری خود ۱۳ فرم را به فارسی منتشر کرده، از جمله فرم انصراف. اما هیچ‌کس قرارداد خرید و فروش یا اظهارنامهٔ وضعیت ملک را به هیچ زبانی جز انگلیسی منتشر نمی‌کند.
- حمایت واقعی شما عملی است، نه قانونی: حق انصراف ۳ روز کاری، مترجمی مستقل که خودتان انتخاب می‌کنید، و خواندن قرارداد با وکیل یا نوتاری پیش از امضا، نه بعد از آن.
بیشتر نوشته‌های موجود دربارهٔ این موضوع خطاب به مشاوران املاک است و هر بار یک چیز می‌گوید: وقت بگذارید، اسناد را توضیح دهید، یادداشت بردارید. برای یک مشاور توصیهٔ خوبی است. اما به خریدار یا فروشنده چیزی دربارهٔ موقعیت واقعی‌اش نمی‌گوید.
این مقاله روی صندلی دیگر می‌نشیند. اگر خواندن یک سند حقوقی به انگلیسی برای شما راحت نیست و در بریتیش کلمبیا خانه می‌خرید یا می‌فروشید، قانون در عمل چه کاری برای شما می‌کند — و در چه لحظه‌ای آن را می‌کند؟
پاسخ تندتر از آن بود که انتظار داشتم و آن چیزی نبود که حدس می‌زدم. در قانون بریتیش کلمبیا یک حمایت واقعی وجود دارد. از آنچه به یک انگلیسی‌خوان می‌رسد قوی‌تر است. و هفته‌ها بعد از تنها لحظه‌ای که اهمیت داشت از راه می‌رسد.
تنها جایی که قانون بریتیش کلمبیا مستقیم شما را خطاب می‌کند
بخش ۴۷ قانون ثبت اسناد املاک است، در بخش ۵ آن قانون، با عنوان «گواهی امضا — اشخاصی که به انگلیسی تسلط ندارند». متن کامل آن را اینجا می‌آورم. یک جمله است.
«در موردِ سندی که شخصی آن را امضا می‌کند و به نظر آفیسر چنین می‌نماید که آن شخص توانایی خواندن انگلیسی یا نوشتن نام خود با حروف انگلیسی را ندارد، امضای آفیسر، علاوه بر گواهیِ موضوع بخش ۴۳، گواهیِ آفیسر است بر اینکه آن شخص در حضور او حاضر شده و نزد او اقرار کرده است که محتوا و آثار آن سند به اندازهٔ کافی به او منتقل شده و او محتوای سند را کاملاً فهمیده است.»
این را آهسته باز کنیم، چون هر عبارت آن اهمیت دارد.
«آفیسر» کسی است که امضای شما را روی سند ثبت املاک گواهی می‌کند. بر پایهٔ بخش ۴۱، این یعنی شخصی که می‌توان در حضور او سوگندنامه امضا کرد — در عمل یک وکیل بریتیش کلمبیا یا یک نوتاری پابلیک، که هر دو در بخش ۶۰ قانون ادلّه (Evidence Act) نام برده شده‌اند. بخش ۴۲ (۱) اضافه می‌کند که آفیسر نباید خودش طرف آن سند باشد، پس گواه کسی است مستقل از معامله.
وقتی آن شخص کنار امضای شما را امضا می‌کند، قانون امضای او را مجموعه‌ای از گواهی‌ها می‌شمارد. برای بیشتر مردم این مجموعه کوتاه است. برای شما بلندتر است.
نوتاری چه چیزی را گواهی می‌کند و چه چیزی را نه
این همان مقایسه‌ای است که هیچ‌کس آن را روی کاغذ نمی‌آورد، و قلب موضوع همین است.
| با امضا به عنوان گواه شما، آفیسر گواهی می‌کند که… | اگر انگلیسی می‌خوانید (بخش ۴۳) | اگر چنین می‌نماید که انگلیسی نمی‌خوانید (بخش‌های ۴۳ و ۴۷) |
|---|---|---|
| شما در حضور او حاضر شده‌اید | بله | بله |
| شما همان شخصی هستید که در سند نام برده شده | بله | بله |
| امضا امضای شماست | بله | بله |
| محتوا و آثار سند «به اندازهٔ کافی منتقل شده» است | نه | بله |
| شما «محتوای سند را کاملاً فهمیده‌اید» | نه | بله |
ستون سمت چپ را دوباره بخوانید. کسی که انگلیسی نمی‌خواند، گواهیِ حرفه‌ای و رسمیِ فهم می‌گیرد. کسی که انگلیسی را بی‌هیچ مشکلی می‌خواند چنین چیزی نمی‌گیرد؛ بخش ۴۳ هویت و امضا را گواهی می‌کند و تمام.
این عکسِ تصوری است که بیشتر مردم دارند. تصور این است که انگلیسی ندانستن شما را بی‌پناه می‌گذارد. روی یک سند ثبت املاک، در آن یک لحظه، این انگلیسی‌خوان است که با حمایت کمتری امضا می‌کند.
دو نکتهٔ دیگر هم ارزش دانستن دارد. محرکِ این بخش آن است که به نظر آفیسر چه می‌نماید — متن می‌گوید «به نظر آفیسر چنین می‌نماید». لازم نیست چیزی اعلام کنید؛ به همان اندازه، اگر به ذهن او نرسد که بپرسد، هیچ اتفاقی هم نمی‌افتد. و بخش ۴۱ «امضا» را چنین تعریف می‌کند که «علامتِ شخصی را که نمی‌تواند نام خود را با حروف انگلیسی بنویسد» هم در بر می‌گیرد، پس یک علامت، امضای معتبری است.
اما قانون فرض می‌کند شما می‌دانستید چه امضا می‌کنید
پیش از آنکه کسی بخش ۴۷ را دلگرم‌کننده بیابد، به حکمی نگاه کنید که چهار سطر بالاتر نشسته است. بخش ۴۲ (۴):
«امضای انتقال‌دهنده روی یک سند، در نبودِ دلیل مخالف، دلیل است بر اینکه انتقال‌دهنده (الف) محتوای سند را می‌داند و آن را با ارادهٔ خود امضا کرده است، و (ب) اهلیت قانونی برای امضای سند دارد و قصد دارد به آن متعهد باشد.»
امضای شما دلیل است بر اینکه محتوا را می‌دانستید. نه نشانه — دلیل، مگر کسی دلیل مخالفی بیاورد. بار اثبات روی دوش کسی است که امضا کرده است.
پس این دو حکم در جهت مخالف هم می‌کشند، و آنکه همیشه اجرا می‌شود همان است که به کار شما نمی‌آید. بخش ۴۲ (۴) به هر امضایی می‌چسبد. بخش ۴۷ تنها وقتی می‌چسبد که آفیسری سند ثبت املاک را گواهی کند، و تنها وقتی به ذهن آن آفیسر برسد که شما نمی‌توانید آن را بخوانید.
این حمایت در انتهای اشتباهِ معامله می‌رسد
اینجا مهم‌ترین بخش ماجراست، و همان بخشی که هیچ‌جا ندیدم نوشته شده باشد.
بخش ۴۷ کارش را از راه امضای آفیسر انجام می‌دهد. آفیسر نباشد، گواهی هم نیست. و هیچ‌کس قرارداد خرید و فروش را گواهی نمی‌کند. آن را در آشپزخانه امضا می‌کنید، یا روی گوشی، یا در ماشین یک مشاور املاک. نه نوتاری هست، نه وکیل، نه گواهیِ هیچ چیز.
آفیسر بعدتر پیدا می‌شود، در دفتر وکیل یا نوتاری، وقتی سند انتقال امضا می‌شود تا در دفتر ثبت املاک ثبت شود. تا آن موقع قیمت توافق شده، شرایط برداشته شده، بیعانه پرداخت شده و قرارداد هفته‌ها است که الزام‌آور شده است.
| مرحلهٔ معامله | چه چیزی را امضا می‌کنید | آیا کسی باید فهم شما را گواهی کند؟ |
|---|---|---|
| استخدام مشاور املاک | قرارداد خدمات، فرم‌های افشای نمایندگی | نه |
| پیشنهاد دادن یا پذیرفتن پیشنهاد | قرارداد خرید و فروش — سند الزام‌آور | نه |
| فروختن | اظهارنامهٔ وضعیت ملک | نه |
| برداشتن شرایط | الحاقیه | نه |
| تکمیل معامله | سند انتقال، سند رهن و اسناد ثبت املاک مرتبط | بله — بخش ۴۷ قانون ثبت اسناد املاک |
یک سطر از این جدول تمام معامله را بر دوش می‌کشد، و همان سطری است که در آن نوشته است «نه».
مقررات از مشاور املاک شما چه می‌خواهند؟ هیچ چیز مشخصی
اینجا خواستم دقیق باشم، چون نبودِ یک حکم خودش ادعایی است مثل هر ادعای دیگر و آسان است که اشتباه از آن دربیاید. پس هر دو سند را در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از اول تا آخر خواندم و متن کامل هر یک را جست‌وجو کردم.
مقررات خدمات املاک ۹۷ بخش دارد. قانون خدمات املاک ۱۴۹ بخش. در هیچ‌کدام واژه‌های ترجمه، مترجم، تسلط و درک یک بار هم نیامده است، و همین‌طور فهمیدن و فهمیده.
در مقررات، از زبان دقیقاً یک بار سخن رفته است، در بخش ۷. عنوانش «الزام تسلط بر زبان انگلیسی» است و موضوعش مشاور املاک است:
«متقاضی پروانهٔ جدید، اگر شخص حقیقی باشد، باید در هر یک از بخش‌های مربوط به خواندن، نوشتن، صحبت کردن و شنیدن، نمرهٔ سطح ۷ یا بالاتر بگیرد، آن‌گونه که آزمون عمومی برنامهٔ شاخص تسلط بر زبان انگلیسی کانادا می‌سنجد.»
پس مقررات خیلی اهمیت می‌دهند که مشاور املاک شما بتواند به انگلیسی کار کند. دربارهٔ اینکه شما بتوانید یا نه، هیچ نمی‌گویند.
نزدیک‌ترین چیز به یک حمایت، بخش ۳۰ (د) است که از بروکریج و مشاورانش می‌خواهد «به مشتری توصیه کنند در موضوعاتی که بیرون از حوزهٔ تخصص مشاور است مشاورهٔ حرفه‌ایِ مستقل بگیرد». این واقعاً به کار می‌آید. و بر پایهٔ بخش ۳۱، همین هم یکی از تکالیفی است که می‌توان با توافق میان بروکریج و مشتری «تغییر داد یا بی‌اثر کرد» — توافقی که شما امضا می‌کنید، شاید بدون خواندنش.
باز هم یک دستگیرهٔ کلی هست و دانستنش می‌ارزد
«حکم مشخصی نیست» با «هیچ چیز نیست» یکی نیست، و ناعادلانه بود اگر همین‌جا رهایش می‌کردم.
بخش ۳۵ قانون خدمات املاک تخلف حرفه‌ای را تعریف می‌کند، و بند (۱) (د) آن مشاوری را در بر می‌گیرد که «در انجام هر فعالیتی که برای آن پروانه لازم است بی‌صلاحیتی نشان دهد». بند (۲) از این هم گسترده‌تر است — رفتار ناشایستِ یک مشاور رفتاری است که به داوری سوپرینتندنت «مخالف منافع عمومی» باشد، «اعتماد عمومی به صنعت املاک را سست کند» یا «صنعت املاک را بدنام کند».
و بخش ۳۶ (۱) کوتاه و کارآمد است: «هر شخصی می‌تواند نزد سوپرینتندنت شکایت کند، اگر باور داشته باشد که مشاوری ممکن است تخلف حرفه‌ای یا رفتار ناشایست مرتکب شده باشد.» هر شخصی. نه فقط مشتری.
اینکه کشاندن کسی به قراردادی الزام‌آور که آشکارا نمی‌توانسته آن را بخواند بی‌صلاحیتی به شمار می‌آید یا نه، تصمیمِ سوپرینتندنت است، و من از رأی منتشرشده‌ای در این باره بی‌خبرم. اما این دستگیره وجود دارد، راه شکایت برای همه باز است، و BCFSA شکایت‌ها را در bcfsa.ca می‌پذیرد.
چه کسی اجازه دارد برای شما ترجمه کند؟ سه منبع، سه پاسخ
اینجاست که راهنماییِ رسمی از هم می‌پاشد، و این اختلاف یک اختلاف جدی است، نه یک خرده‌گیری.
| منبع | تاریخ | چه کسی می‌تواند برای شما ترجمه کند |
|---|---|---|
| خودِ قانون ثبت اسناد املاک، بخش ۴۷ | لازم‌الاجرا | ساکت است. می‌خواهد محتوا «به اندازهٔ کافی منتقل شود» و شما «کاملاً بفهمید» — و دربارهٔ اینکه چه کسی این انتقال را انجام می‌دهد، یا اینکه کسی باید صلاحیت‌دار، بی‌طرف یا ثبت‌شده باشد، هیچ نمی‌گوید. |
| BCREA، نشریهٔ Legally Speaking شمارهٔ ۵۰۶، «به مشتری یادآوری کنید: آنچه امضا می‌کند همان است که هست!» | ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ | یک «مترجم غیررسمی»، و به عبارت خودش: «این می‌تواند خودِ مشاور یا کسی از دفتر او باشد، یکی از بستگان یا دوستانِ مشتری، یا هر کس دیگری که در ترجمه کمک کند، اگر لازم باشد». |
| BCREA، Legally Speaking شمارهٔ ۵۲۸، «گم‌شده در ترجمه» | ۳۰ جولای ۲۰۲۰ | «اگر جای نگرانی هست، او را به حرفه‌ای دیگری مانند یک وکیل یا یک مترجم رسمی ارجاع دهید». |
| کانون وکلای بریتیش کلمبیا، چک‌لیست مشاورهٔ حقوقی مستقل | به‌روزشده در فوریه ۲۰۲۲ | یک «مترجمِ صلاحیت‌دار»، و سطری که وکیل پر می‌کند چنین است: «مشتری تسلط محدودی به انگلیسی دارد، پس من مترجمی گرفتم (نه یکی از اعضای خانواده)». |
این‌ها را کنار هم بگذارید و مشکل روشن می‌شود. نوشتهٔ ۲۰۱۸ از سمت صنف می‌گوید یکی از بستگان، یک دوست، مشاور خودتان یا کسی از دفتر مشاورتان. نوشتهٔ ۲۰۲۰ از همان سمت می‌گوید یک وکیل یا یک مترجم رسمی. چک‌لیستِ سمت وکلا می‌گوید یک مترجم، و مشخصاً نه یکی از اعضای خانواده.
به انصاف دربارهٔ نوشتهٔ ۲۰۱۸ باید گفت که خودش هم می‌پذیرد مشاور «ممکن است صلاحیت» ترجمه را نداشته باشد، و توصیهٔ کلی‌اش درست است: در توضیح، بازخوانی و ترجمهٔ اسناد دقت بیشتری کنید. اما نخستین کسی که به عنوان مترجم ممکن نام می‌برد، همان کسی است که در آن اتاق درآمدش به آن امضا بند است. اگر یک چیز عملی از این مقاله برمی‌دارید، این را بردارید: مترجم خودتان را خودتان انتخاب کنید، و نگذارید مشاور املاک، طرف مقابل یا هر کسی که در معامله نفعی دارد آن نقش را بگیرد.
به آنچه هیچ‌کس نمی‌خواهد هم توجه کنید. گواهیِ مترجم، سوگندنامه، فرم، یا جایی روی سند انتقال که نام مترجم در آن نوشته شود وجود ندارد. مترجم هیچ ردی در سابقهٔ ثبت املاک از خود باقی نمی‌گذارد.
در عمل چه چیزی به فارسی در دسترس است
بیشتر از آنچه بیشتر مردم فکر می‌کنند، و نه آن اسنادی که بیش از همه می‌خواستید.
در ۱۸ اوت ۲۰۲۲ نهاد ناظر BCFSA ترجمهٔ فرم‌های افشای اجباری خود را منتشر کرد و نوشت: «وقتی مشتری به زبان دیگری صحبت می‌کند، مشاوران باید گام‌های بیشتری بردارند تا مطمئن شوند او این فرم‌ها را می‌فهمد.» زبان‌ها چینیِ ساده‌شده، چینیِ سنتی، فرانسه، فارسی و پنجابی هستند.
در صفحهٔ فرم‌های نمایندگی و افشا در سایت BCFSA، اکنون ۱۳ فرم از ۱۸ فرم نسخهٔ فارسی دارند.
| سند | کارش چیست | به فارسی هست؟ |
|---|---|---|
| افشای نمایندگی در خدمات معاملاتی | به شما می‌گوید آیا مشاور نمایندهٔ شماست، و اطلاعات حق انصراف شما را در خود دارد | بله |
| افشای خطرها برای طرف‌های بدون نماینده | به شما هشدار می‌دهد مشاوری که روبه‌روی شماست برای طرف مقابل کار می‌کند | بله |
| افشای حق انصراف خریدار | دربارهٔ حق ۳ روز کاری به شما می‌گوید | بله |
| دورهٔ انصراف خریدار خانه: اطلاعیهٔ انصراف | همان اطلاعیه‌ای که برای لغو ابلاغ می‌کنید | بله |
| افشای خطرهای نمایندگی دوگانه | وقتی یک مشاور برای هر دو طرف کار می‌کند به شما هشدار می‌دهد | بله |
| قرارداد خرید و فروش | همان توافق الزام‌آور برای خرید یا فروش خانه | نه — هیچ ترجمه‌ای به هیچ زبانی پیدا نکردم |
| اظهارنامهٔ وضعیت ملک | آنچه فروشنده دربارهٔ وضعیت ملک می‌گوید | نه — هیچ ترجمه‌ای به هیچ زبانی پیدا نکردم |
ساده بگوییم: بریتیش کلمبیا فرم‌هایی را ترجمه می‌کند که به شما می‌گویند مشاورتان برای چه کسی کار می‌کند. سندی را که پول شما را می‌گیرد ترجمه نمی‌کند.
یک شکاف را صادقانه بگویم. مقررات می‌خواهند این افشاها «در فرمی که سوپرینتندنت تأیید کرده» انجام شود. BCFSA نسخه‌های فارسی را همان‌جا کنار نسخه‌های انگلیسی، زیر عنوان فرم‌های اجباری و بدون هیچ یادداشتی منتشر می‌کند. اما هیچ‌جا چیزی پیدا نکردم که بگوید آیا نسخهٔ فارسی خودش فرمِ تأییدشده است، یا اگر روزی دو نسخه با هم تفاوت داشتند کدام یک حاکم است. هیچ‌کس در فضای عمومی به این پرسش پاسخ نداده، و دانستنِ اینکه این پرسش بی‌پاسخ است ارزش دارد.
قوی‌ترین حمایت شما هیچ ربطی به زبان ندارد
حق انصراف است، و برای هر کسی که چیزی را امضا کرده که نمی‌توانسته بخواند، کاربردی‌ترین نکتهٔ این مقاله همین است.
بخش ۴۲ قانون حقوق املاک (Property Law Act) به خریدار ملک مسکونی این حق را می‌دهد که با ابلاغ اطلاعیهٔ کتبی به فروشنده، «در مدت روزهای مقررشده پس از تاریخی که پذیرش پیشنهاد امضا شده است» از قرارداد منصرف شود. عددها در خودِ قانون نیستند. در مقررات دورهٔ انصراف خریدار خانه، مصوبهٔ ۱۷۵/۲۰۲۲ بریتیش کلمبیا، آمده‌اند.
| پرسش | مقررات چه می‌گوید | کجا |
|---|---|---|
| چه مدت؟ | «تعداد روزهای مقررشده ۳ روز کاری است» | بخش ۴ |
| روز کاری چیست؟ | «روزی جز شنبه یا یک روز تعطیل» — و تعطیل بر پایهٔ قانون تفسیر، یکشنبه و تعطیلات رسمی را هم در بر می‌گیرد | بخش ۱ |
| شمارش از کِی شروع می‌شود؟ | پس از تاریخی که پذیرش پیشنهاد امضا شده است — نه از وقتی نسخه‌ای به دست شما می‌رسد و نه از برداشتن شرایط | قانون حقوق املاک، بخش ۴۲ (۱) |
| هزینه‌اش چقدر است؟ | «مبلغی برابر 0.25% قیمت خرید» | بخش ۶ (۱) |
| باید این پول را نقد بیاورم؟ | نه. اگر بیعانه‌ای دریافت شده باشد، این مبلغ «باید از بیعانه به فروشنده پرداخت شود» و باقی آن بی‌درنگ به شما برمی‌گردد | بخش ۶ (۲) |
| می‌توانند این حق را از من بگیرند؟ | «حق انصراف موضوع بخش ۴۲ (۱) قانون قابل اسقاط نیست» | بخش ۷ |
| می‌توانم آخر هفته اطلاعیه بدهم؟ | بله. «اطلاعیهٔ انصراف را می‌توان در یک روز کاری یا هر روز دیگری ابلاغ کرد» | بخش ۵ (۲) |
| چه وقت اجرا نمی‌شود؟ | ملکی روی زمین اجاره‌ای؛ حق اجاره‌داری در ملک مسکونی؛ ملکی که در مزایده فروخته شود؛ ملکی که با دستور دادگاه یا زیر نظر دادگاه فروخته شود. دربارهٔ برخی پیش‌فروش‌ها هم اجرا نمی‌شود، و پس از انتقال سند هم نه | بخش ۳؛ قانون حقوق املاک، بخش ۴۲ (۲) و (۳) |
خودِ اطلاعیه باید چیزهای مشخصی داشته باشد — نشانی ملک یا شناسهٔ قطعهٔ آن، نام و امضای شما، نام هر فروشنده، و تاریخی که این حق را اعمال می‌کنید. و اینجا همان نکته‌ای است که این بخش را به بقیهٔ مقاله گره می‌زند: اطلاعیهٔ انصراف یکی از همان فرم‌هایی است که BCFSA به فارسی منتشر می‌کند.
۳ روز کاری زمان زیادی نیست. اگر چیزی را امضا کرده‌اید که نمی‌توانستید بخوانید، این همان پنجره است و زود بسته می‌شود. امروز با یک وکیل یا نوتاری صحبت کنید، نه فردا.
اگر از بیرون کانادا امضا می‌کنید
این مورد مدام پیش می‌آید — فروشنده‌ای که از قبل مهاجرت کرده، یا مالکی که هرگز اینجا زندگی نکرده است. و همین‌جا تنها رخنهٔ واقعی‌ای است که در بخش ۴۷ پیدا کردم.
بخش ۴۲ (۳) قانون ثبت اسناد املاک می‌گوید سوگندنامهٔ لازم برای مقاصد این قانون را می‌توان «در داخل یا خارج از بریتیش کلمبیا» نزد شخصی امضا کرد که بر پایهٔ قانون ادلّه می‌توان در حضور او سوگند خورد. پس یک راه درست وجود دارد: یک نوتاری محلی در خارج از کشور، که در محدودهٔ اختیار خود عمل کند و با امضا و مُهر رسمی خود گواهی کند، بر پایهٔ بخش ۶۳ قانون ادلّه واجد شرط است. در این راه بخش ۴۷ همراه آفیسر سفر می‌کند — نوتاری در کشوری دیگر که سند انتقال بریتیش کلمبیا را برای کسی گواهی می‌کند که انگلیسی نمی‌خواند، همان گواهیِ فهم را می‌دهد که یک نوتاری در ونکوور می‌داد.
راه دومی هم هست، و مشکل همان است. بخش ۴۹ به مسئول ثبت اجازه می‌دهد امضای گواهی‌نشده را با یک سوگندنامهٔ امضا بپذیرد. این سوگندنامه را «شخصی ۱۶ ساله یا بالاتر که انتقال‌دهنده را می‌شناسد» امضا می‌کند و باور خود را بیان می‌کند که آن امضا، امضای آن شخص است. همین است و بس — اینکه امضا از کیست.
برای سندی که در بریتیش کلمبیا امضا شود، مسئول ثبت این راه را کنترل می‌کند. راهنمای خودِ سازمان ثبت و نقشه‌برداری املاک، با آخرین ویرایش ۵ سپتامبر ۲۰۲۵، می‌گوید قواعد گواهی سند «رعایت دقیق را می‌طلبد» و مسئول ثبت «بعید است اختیار خود را به کار بگیرد مگر گرفتن گواهیِ آفیسر در آن شرایط به‌کلی ناممکن باشد». برای سندی که بیرون از استان امضا شود، همان صفحه عکس آن را می‌گوید:
«این فرم یک دلیلِ پیش‌تأییدشده دارد که مسئول ثبت املاک آن را بدون توضیح بیشتر برای نبودِ گواهیِ آفیسر می‌پذیرد — «سند بیرون از بریتیش کلمبیا امضا شده است».»
| راه | چه کسی به عنوان گواه امضا می‌کند | آیا فهم گواهی می‌شود؟ |
|---|---|---|
| گواهی‌شده در بریتیش کلمبیا به دست وکیل یا نوتاری | یک آفیسر بریتیش کلمبیا | بله، اگر چنین بنماید که انگلیسی نمی‌خوانید |
| گواهی‌شده در خارج به دست نوتاری محلی با مُهر | یک نوتاری خارجی، که بر پایهٔ بخش ۶۳ قانون ادلّه «آفیسر» است | بله — بخش ۴۷ دربارهٔ او هم اجرا می‌شود |
| بی‌هیچ آفیسری، با ثبت بر پایهٔ سوگندنامهٔ بخش ۴۹ | هر شخص ۱۶ ساله یا بالاتر که شما و امضایتان را بشناسد | نه. هیچ‌کس گواهی نمی‌کند که شما چیزی را فهمیده‌اید |
پس گواهیِ فهم آنجا قوی‌ترین است که کمترین نیاز به آن هست، و درست در راهی غایب است که بیش از همه به کار کسی می‌آید که به زبانی که نمی‌خواند امضا می‌کند، در کشوری که هیچ‌کس قرارداد بریتیش کلمبیا را برایش توضیح نمی‌دهد. اگر شما همان کسی هستید که بیرون از کشور است، راه نوتاری را بخواهید، نه راه سوگندنامه را.
و اگر آن گواهی دروغ از آب دربیاید؟
فرض کنید نوتاری فرم را امضا کرده، هیچ‌کس چیزی توضیح نداده و شما یک کلمه هم نفهمیده‌اید. بعد چه؟ کمتر از آنچه امید دارید، و ترجیح می‌دهم همین را بگویم تا خلافش را القا کنم.
این یک جرم است. بخش ۳۸۷ (۱) (الف) قانون ثبت اسناد املاک می‌گوید شخصی مرتکب جرم می‌شود که «عامداً اظهار، اقرار یا گواهیِ نادرستی بر پایهٔ بخش ۵ بدهد»، و بخش ۳۹۰ مجازات را به قانون جرائم (Offence Act) ارجاع می‌دهد.
بعد به خودِ آن مجازات نگاه کنید. بخش ۴ قانون جرائم: جز آنجا که قانونی خلاف آن را مقرر کرده باشد، شخصی که به جرمی محکوم شود «به جریمهٔ حداکثر $2 000 یا حبس حداکثر ۶ ماه یا هر دو محکوم می‌شود». و بخش ۳ (۲) همان قانون: جایی که زمان خاصی مقرر نشده باشد، تعقیب «نباید بیش از ۶ ماه پس از زمانی که موضوع تعقیب رخ داده آغاز شود».
جریمه‌ای با سقف $2,000 و شش ماه فرصت برای اقامهٔ آن. کسی که یک سال بعد کشف می‌کند گواهیِ پروندهٔ او بی‌ارزش بوده، همان موقع از مهلت تعقیب بیرون است. هیچ موردی از به‌کارگیری بخش ۳۸۷ به این شکل پیدا نکردم. این حکم را بازدارندهٔ جدی نخوانید.
خودِ ثبت هم بعید است باز شود. بخش ۵۰ می‌گوید اگر در امضای سند نقصی باشد، مسئول ثبت می‌تواند با وجود آن سند را ثبت کند، به شرط آنکه آن را الزام‌آور بداند — و در آن صورت «ثبت، به رغم آن نقص، برای همهٔ مقاصد معتبر است».
و تندترین سطر این قانون این است. در میان استثناهای قطعیتِ سندِ ثبت‌شده، بخش ۲۳ (۲) «حق شخصی را که از ملک محروم شده است برای اثبات تقلب، از جمله جعل، که مالک ثبت‌شده به هر درجه‌ای در آن شریک بوده» نگه می‌دارد. جعل. این دستگاه ساخته شده تا شما را در برابر امضایی که از شما نبوده حمایت کند. ساخته نشده تا شما را در برابر امضایی حمایت کند که از شما بوده، روی سندی که نفهمیده‌اید.
حکم حمایت از مصرف‌کننده که از بی‌سوادی نام می‌برد، و آنچه به آن نمی‌رسد
یک قانون در بریتیش کلمبیا هست که این مشکل را به نام خطاب می‌کند، و ارزش دارد هم بدانیم چه می‌گوید و هم کجا متوقف می‌شود. نزدیک بود این یکی را اشتباه بنویسم، پس مرزهایش اهمیت دارد.
بخش ۸ قانون رویه‌های تجاری و حمایت از مصرف‌کننده فهرست می‌کند که دادگاه در تشخیص غیرمنصفانه بودن یک عمل چه چیزهایی را باید در نظر بگیرد. بند (۳) (ب) آن شامل این است:
«اینکه عرضه‌کننده از ناتوانی یا عدم اهلیت مصرف‌کننده یا ضامن در حمایت معقول از منافع خودش بهره برده است، به سبب ناتوانی جسمی یا ذهنی، ناآگاهی، بی‌سوادی، سن، یا ناتوانی در فهم ماهیت، سرشت یا زبانِ آن معاملهٔ مصرفی، یا هر موضوع دیگر مرتبط با آن معامله»
«ناتوانی در فهم … زبانِ آن معاملهٔ مصرفی». این دقیقاً همان وضعیت است. و به زمین هم می‌رسد: بخش ۲ (۲) آن قانون فروش زمین را از بیشتر قانون بیرون می‌گذارد، مگر برای بخش ۲ آن قانون، که بخش ۸ در همان جای می‌نشیند. دو نکتهٔ دیگر هم به سود شماست — بخش ۹ (۲) بار اثباتِ نبودِ عمل غیرمنصفانه را بر دوش عرضه‌کننده می‌گذارد، و بخش ۳ هر گونه اسقاط حقوق شما بر پایهٔ این قانون را باطل می‌کند.
و حالا مرزها، که کوچک نیستند.
این بخش تنها «عرضه‌کننده» را مقید می‌کند، و عرضه‌کننده کسی است که «در جریان کسب‌وکار» در معامله شرکت دارد. مالک معمولی خانه‌ای که خودش در آن زندگی می‌کند در جریان کسب‌وکار نیست، پس بخش ۸ در برابر طرف مقابلِ یک معاملهٔ عادیِ دست‌دوم عملاً کاری نمی‌کند. سازنده‌ای که خانهٔ نوساز به شما می‌فروشد در جریان کسب‌وکار است. بروکریجی هم که خدمات املاک می‌فروشد همین‌طور.
و راه‌حل باریک‌تر از آن است که در نگاه اول می‌نماید. بخش ۱۰ (۱) می‌گوید جایی که عمل غیرمنصفانه‌ای در یک معاملهٔ مصرفی رخ داده باشد، «آن معاملهٔ مصرفی برای مصرف‌کننده الزام‌آور نیست». معاملهٔ مصرفیِ بروکریج همان خدمتی است که به شما فروخته است. باز کردن آن با باز کردن خریدِ خانهٔ شما یکی نیست.
هیچ منبعی در بریتیش کلمبیا پیدا نکردم که بخش ۸ را بر یک معاملهٔ عادی دست‌دومِ مسکونی اعمال کرده باشد. اگر وضعیت شما این است، این پرسشی برای یک وکیل است، نه برای یک مقاله.
در عمل چه کار کنید
هر چه در بالا آمد یک جهت را نشان می‌دهد: قانون در پایان به شما کمک می‌کند، پس در آغاز باید خودتان به خودتان کمک کنید.
پیش از امضای هر چیزی. مترجم خودتان را بیاورید و کسی را انتخاب کنید که در معامله نفعی ندارد — نه مشاور، نه همکار مشاور، نه کسی که دارد به شما می‌فروشد. فرم‌های افشای نمایندگی را به زبان خودتان بخواهید؛ برای فارسی، چینی، پنجابی و فرانسه این فرم‌ها موجودند و مشاور شما می‌تواند آن‌ها را از BCFSA دانلود کند.
قرارداد را پیش از امضا بخوانانید، نه بعد از آن. این یکی کمی پول می‌خواهد و خیلی زیاد صرفه دارد. وکیل یا نوتاری معمولاً در پایان یک خرید در بریتیش کلمبیا پیدا می‌شود. هیچ چیزی جلوی شما را نمی‌گیرد که پولی بدهید تا یکی از آن‌ها قرارداد را پیش از امضا بخواند، و هیچ حکمی در هیچ‌جا این کار را به جای شما نمی‌کند. اگر مشاوری استخدام می‌کنید، تکلیف بخش ۳۰ (د) را رها نکنید — کتباً از او بپرسید دربارهٔ چه چیزهایی باید مشاورهٔ مستقل بگیرید.
بی‌درنگ یک نسخه بخواهید. بخش ۴۴ مقررات از بروکریج می‌خواهد نسخه‌ای از قرارداد خدمات کتبی را «بی‌درنگ پس از امضا» به مشتری بدهد. هر سندی را با خود ببرید و بگذارید درست برایتان خوانده شود.
اگر از قبل امضا کرده‌اید و نگرانید. روزهای کاری را از روزی که پذیرش امضا شده بشمارید. اگر درون ۳ روز کاری هستید، حقی دارید که قابل اسقاط نیست و 0.25% از بیعانه‌تان هزینه دارد. همان روز با یک وکیل یا نوتاری تماس بگیرید — منتظر نمانید ببینید فردا حالتان بهتر می‌شود یا نه.
در زمان تکمیل، از آن گواهی استفاده کنید. وقتی با نوتاری یا وکیل می‌نشینید، بلند بگویید که نمی‌توانید سند را به انگلیسی بخوانید. همین است که بخش ۴۷ را فعال می‌کند — این بخش بر آنچه به نظر آفیسر می‌نماید تکیه دارد. بعد وادارش کنید سند را، از زبان مترجم شما، آن‌قدر توضیح دهد تا بفهمید. آن گواهی مال شماست، قوی‌ترین چیزی است که قانون بریتیش کلمبیا در این موضوع دارد، و می‌ارزد کسی را وادار کنید آن را به دست بیاورد.
آنچه نتوانستم تأیید کنم
چهار چیز، صریح و بدون پرده‌پوشی.
نتوانستم خودِ قرارداد خرید و فروش مسکونی را بخوانم. از راه سامانه‌هایی ویژهٔ اعضا به مشاوران و وکیلان داده می‌شود، پس شمارهٔ هیچ بندی از آن را نقل نکرده‌ام و نگفته‌ام دربارهٔ خواندن و فهمیدن چه می‌گوید.
نتوانستم روشن کنم که آیا ترجمهٔ فارسیِ یک فرم BCFSA «فرمی که سوپرینتندنت تأیید کرده» به شمار می‌آید، یا اگر دو نسخه تفاوت داشتند کدام حاکم است. هیچ متن منتشرشده‌ای به این پاسخ نمی‌دهد.
نتوانستم رأیی از دادگاهی در بریتیش کلمبیا پیدا کنم که حکم غیرمنصفانه بودن را بر یک معاملهٔ عادیِ خانهٔ دست‌دوم اعمال کرده باشد، و نه هیچ تعقیب گزارش‌شده‌ای بر پایهٔ بخش ۳۸۷. آرای دیوان عالی بریتیش کلمبیا از جایی که می‌خواندم در دسترس نبود، پس در تمام این مقاله هیچ استدلال قضایی‌ای نقل نکرده‌ام.
و دربارهٔ اینکه یک آفیسر در عمل چگونه باید بخش ۴۷ را انجام دهد — اینکه باید بر حضور مترجم پافشاری کند یا نه، و آن مترجم چه کسی می‌تواند باشد — تنها شرحی که به آن دسترسی داشتم نمونه‌ای بی‌تاریخ بود که نقل‌قول‌های قانونی‌اش پیش از اصلاحات آن قانون است. ترجیح دادم آن را نیاورم تا منبعی کهنه را آراسته نکنم. آنچه این بخش می‌خواهد از خودِ قانون روشن است. اینکه چگونه انجام می‌شود هیچ‌جا نوشته نشده که من بتوانم تأییدش کنم.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- از تهران به نورث ونکوور
- خرید خانه در نورث شور وقتی تازه به کانادا آمده‌اید
- برای خرید خانه در بریتیش کلمبیا وکیل لازم است یا نوتاری؟
- اظهارنامهٔ وضعیت ملک: خریدار در بریتیش کلمبیا به چه چیزی می‌تواند تکیه کند
- از پذیرش پیشنهاد تا روز تکمیل معامله در بریتیش کلمبیا
همهٔ راهنماهای من در tomjahed.ca/guides جمع شده‌اند. نسخهٔ انگلیسی این مقاله اینجاست: Signing a BC Real Estate Contract When English Is Not Your First Language.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
اطلاعات عمومی است، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک یا یک سند مشخص. هیچ‌چیز اینجا مشاورهٔ حقوقی نیست و قانونی که خلاصه شده پیچیده و وابسته به جزئیات هر پرونده است. هر قانون، مقرره و عددی که در این مقاله آمده در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در منبع اصلی خودش خوانده شده و در مرحله‌ای جداگانه دوباره بررسی شده است. صفحه‌های قانون ثبت اسناد املاک که به آن‌ها تکیه کرده‌ام چنین چاپ می‌کنند که این قانون تا ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است؛ صفحه‌های مقررات خدمات املاک، مقررات دورهٔ انصراف خریدار خانه، قانون حقوق املاک، قانون رویه‌های تجاری و حمایت از مصرف‌کننده، قانون ادلّه و قانون جرائم همه تدوینی معتبر تا ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ را چاپ می‌کنند. قواعد، آستانه‌ها و هزینه‌ها تغییر می‌کنند و یک قانونِ تدوین‌شده همان قانون رسمی نیست. وضعیت کنونی را از نهادی که صاحب آن است بپرسید — BCFSA برای هر چیزی دربارهٔ مشاور املاک، سازمان ثبت و نقشه‌برداری املاک برای رویهٔ ثبت، کانون وکلای بریتیش کلمبیا یا جامعهٔ نوتاری‌های بریتیش کلمبیا برای وکیل یا نوتاری شما — و پیش از آنکه پولی بدهید یا چیزی امضا کنید مشاورهٔ حقوقی حرفه‌ای بگیرید. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.