بیشتر کسانی که از تهران به نورث ونکوور نقل مکان می‌کنند، پرسش را از سمت اشتباه مطرح می‌کنند. می‌پرسند آیا یک خارجی اجازه دارد در کانادا خانه بخرد. پرسش کارآمدتر این است: روز ثبت معامله، وضعیت اقامتی شما چه خواهد بود؟ همین یک نکته تعیین می‌کند که اصلاً می‌توانید بخرید یا نه، آیا ۲۰٪ مالیات اضافی می‌پردازید یا نه، و کدام یک از دو معافیت استانی به شما می‌رسد.
پاسخ یک مهلت زمانی هم دارد. ممنوعیت فدرال خرید ملک برای غیرکانادایی‌ها به‌گونه‌ای نوشته شده که در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ از میان برود. اما مالیات‌های بریتیش‌کلمبیا، که هزینهٔ بسیار بیشتری دارند، جایی نمی‌روند و یکی از آن‌ها دقیقاً در همان تاریخ بالا می‌رود.
این صفحه می‌گوید قانون در عمل چه می‌گوید و هر عدد را به همان صفحهٔ دولتی یا متن مقرره‌ای که منتشرش کرده پیوند می‌دهد. همچنین صریح می‌گوید کجا اسناد رسمی پاسخی ندارند، چون در این موضوع چند جا چنین است.
خلاصهٔ کوتاه
- اقامت دائم یا شهروندی کانادا: ممنوعیت فدرال به شما نمی‌رسد، مالیات انتقال اضافی نمی‌پردازید، و پیش‌پرداخت می‌تواند از ۵٪ شروع شود.
- دارندهٔ مجوز کار: اگر روز خرید ۱۸۳ روز یا بیشتر از اعتبار مجوز باقی مانده باشد، می‌توانید یک ملک بخرید. در این مسیر سقف قیمتی وجود ندارد.
- دانشجو: آزمون بسیار سخت‌تری دارد، از جمله پنج سال اظهارنامهٔ مالیاتی و سقف قیمت ۵۰۰٬۰۰۰ دلار.
- کسی که نه شهروند است و نه مقیم دائم و در هیچ استثنائی نمی‌گنجد، تا زمان اجرای ممنوعیت نمی‌تواند در نورث شور خانه بخرد. پایان آن ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ نوشته شده است.
- تابع خارجی که اجازهٔ خرید دارد، ۲۰٪ مالیات انتقال اضافی روی سهم خود می‌پردازد، علاوه بر مالیات معمول. اگر در یک سال مقیم دائم شود بازپرداخت دارد، با دو مهلت متفاوت که به‌راحتی از دست می‌روند.
- مالیات سالانهٔ سوداگری و خانهٔ خالی برای مالکان خارجی در سال ۲۰۲۶ برابر ۳٪ ارزش ارزیابی‌شده و از ۲۰۲۷ برابر ۴٪ است. برای شهروندان و مقیمان دائم ۱٪ است و در ۲۰۲۷ هم ۱٪ می‌ماند.
- مالیات فدرال مسکن کم‌استفاده از سال ۲۰۲۵ به بعد پایان یافته است، هرچند یک صفحهٔ دولتی هنوز آن را جاری معرفی می‌کند.
- مقیم دائمِ تازه‌رسیده بی‌درنگ معافیت خانهٔ نوساز را دارد، اما حدود یک سال از معافیت خریداران نخستین خانه محروم است، چون آن یکی آزمون سکونت در بریتیش‌کلمبیا دارد.
- نداشتن سابقهٔ اعتباری کانادایی دیوار نیست. مقررات بیمهٔ وام مسکن گزارش اعتباری بین‌المللی یا نامهٔ معرفی از بانک شما در ایران را می‌پذیرند.
- برای مقدار پولی که به کانادا می‌آورید سقفی وجود ندارد. تکلیف گزارش‌دهی هست، و بر دوش بانک است، نه شما.
در این صفحه
- آیا اصلاً می‌توانید بخرید، و وضعیت اقامتی‌تان باید چه باشد
- در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ چه تغییر می‌کند و چه تغییر نمی‌کند
- ۲۰٪ مالیاتی که روی مالیات انتقال معمول اضافه می‌شود
- بازگرداندن آن ۲۰٪ و دو مهلتی که از دست می‌روند
- تا وقتی مقیم دائم نیستید، هر سال چه می‌پردازید
- سه مالیات خانهٔ خالی و این‌که کدام به نورث شور می‌رسد
- دو معافیت، و چرا مقیم دائم تازه فقط یکی را دارد
- روزی که اقامت دائم شما صادر می‌شود چه چیزهایی عوض می‌شود
- وام مسکن، بدون سابقهٔ اعتباری کانادایی
- جابه‌جایی پول، و این‌که چه کسی گزارش می‌دهد
- این‌که در کدام شهرداری نورث شور ساکن شوید، صورت‌حساب‌هایتان را عوض می‌کند
- یک جدول زمانی که می‌توانید با آن کار کنید
- اشتباه‌هایی که واقعاً پول می‌برند
- آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم
- پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
آیا اصلاً می‌توانید بخرید، و وضعیت اقامتی‌تان باید چه باشد
وضعیت شما در روز خرید تعیین‌کننده است. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۳ قانون فدرال ممنوعیت خرید ملک مسکونی برای غیرکانادایی‌ها خرید ملک مسکونی را برای یک غیرکانادایی، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم، جرم شناخته است. خود قانون از سال ۲۰۲۳ اصلاح نشده و متن یکپارچهٔ منتشرشده از سوی وزارت دادگستری تا ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ معتبر است.
شهروندان کانادا و مقیمان دائم بیرون از تعریف «غیرکانادایی» هستند، پس ممنوعیت هرگز به آن‌ها نمی‌رسد. آن‌ها درخواست استثنا نمی‌دهند. قاعده صرفاً بر آن‌ها اعمال نمی‌شود.
این ممنوعیت در نورث شور اجرا می‌شود، به سبب یک قاعدهٔ جغرافیایی
ممنوعیت همهٔ کشور را نمی‌پوشاند. مقررات با کنار گذاشتن ملکی کار می‌کنند که، به بیان خودشان، «در منطقه‌ای از کانادا قرار دارد که نه در یک تجمع سرشماری و نه در یک منطقهٔ کلان‌شهری سرشماری است». به زبان ساده، ممنوعیت درون مناطق شهری بزرگ‌تر اثر دارد و بیرون از آن‌ها نه.
شهر نورث ونکوور، دیستریکت نورث ونکوور و دیستریکت وست ونکوور هر سه درون منطقهٔ کلان‌شهری سرشماری ونکوور هستند و هر سه عضو مترو ونکوور. پس ممنوعیت اینجا اجرا می‌شود. خرید در جایی کوچک و روستایی در بریتیش‌کلمبیا پرسش دیگری است با پاسخ دیگر.
مسیر مجوز کار سقف قیمت ندارد. مسیر دانشجویی دارد
اینجا جایی است که بیشتر نوشته‌های موجود در این موضوع قدیمی شده‌اند. شرایط مقیمان موقت در ۲۷ مارس ۲۰۲۳ عوض شد و این دو مسیر شبیه هم نیستند.
اگر مجوز کار دارید، یا به شکل دیگری مجاز به کار در کانادا هستید، مقررات فقط دو چیز می‌خواهند. روز خرید باید «۱۸۳ روز یا بیشتر» از اعتبار مجوز کار یا مجوز اشتغال شما باقی مانده باشد، و نباید پیش‌تر بیش از یک ملک مسکونی خریده باشید. سقف قیمت، الزام ارائهٔ اظهارنامهٔ مالیاتی و حداقل مدت کار وجود ندارد.
مسیر دانشجویی بسیار سخت‌گیرانه‌تر است. دانشجوی ثبت‌نام‌شده در یک مؤسسهٔ آموزشی تعیین‌شده باید همهٔ اظهارنامه‌های مالیاتی لازم را برای هر یک از پنج سال مالیاتی پیش از سال خرید داده باشد، در هر یک از آن پنج سال تقویمی دست‌کم ۲۴۴ روز فیزیکی در کانادا بوده باشد، ملکی بخرد که قیمتش «از ۵۰۰٬۰۰۰ دلار بیشتر نباشد»، و بیش از یک ملک مسکونی نخریده باشد. در نورث شور آن سقف قیمت تقریباً همه چیز را کنار می‌گذارد.
مسیر همسر هم وجود دارد. یک غیرکانادایی می‌تواند همراه همسر یا شریک زندگی مشترک خود خرید کند، به‌شرط آن‌که آن همسر شهروند، مقیم دائم، یا مقیم موقتی باشد که یکی از آزمون‌های بالا را می‌گذراند. افراد تحت حمایت در معنای قانون مهاجرت نیز مستثنا هستند، و همچنین کسانی که درخواست پناهندگی‌شان واجد شرایط تشخیص داده شده و به بخش حمایت از پناهندگان ارجاع شده است.
آنچه ممنوعیت پوشش نمی‌دهد
- ساختمان‌های با چهار واحد مسکونی یا بیشتر. قانون ملک مسکونی را با ارجاع به خانهٔ مستقل یا ساختمان مشابهی تعریف می‌کند که «بیش از سه واحد مسکونی ندارد»، به‌علاوهٔ واحدهای کاندو و ردیفی.
- زمین خالی. نخست مشمول بود. آن حکم در ۲۷ مارس ۲۰۲۳ لغو شد و متن مقرره اکنون عیناً می‌گوید «[لغو شد، SOR/2023-66، بخش ۳]». روزنامهٔ رسمی کانادا این اصلاح را ثبت کرده است.
- ارث، طلاق، جدایی یا هدیه. به‌دست آوردن منفعت از این راه‌ها از معنای «خرید» بیرون گذاشته شده است.
- اجاره. اجاره کردن خانه برای زندگی، خرید نیست.
دو پیامد که تقریباً کسی درباره‌شان نمی‌نویسد
نخست این‌که جریمه به چه کسی می‌رسد. حکم جرم‌انگاری، هم غیرکانادایی متخلف را می‌گیرد و هم «هر شخص یا نهادی که» با علم به ممنوع بودن خرید، به آن «توصیه، ترغیب، کمک یا معاونت کند». یعنی مشاور املاک، وکیل و وام‌دهنده هم در معرض‌اند. جریمه تا ۱۰٬۰۰۰ دلار است. همین یک دلیل است که مشاور دارای مجوز از ابتدا دربارهٔ وضعیت اقامتی شما می‌پرسد و باز هم می‌پرسد.
دومی گران‌تر است. در صورت محکومیت، دادگاه عالی می‌تواند دستور فروش ملک را بدهد. قانون سپس الزام می‌کند که مقررات تضمین کنند هیچ غیرکانادایی از عواید فروش «بیش از قیمتی که برای ملک مسکونی پرداخته» دریافت نکند. هر افزایش ارزش از دست می‌رود و هزینه‌های فروش اجباری هم از همان محل برداشته می‌شود. جریمهٔ ۱۰٬۰۰۰ دلاری بخش کوچک ماجراست.
در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ چه تغییر می‌کند و چه تغییر نمی‌کند
ممنوعیت به‌گونه‌ای نوشته شده که در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ پایان یابد. حکم لغو در قانونی که طبیعتاً سراغش می‌روید نیست. در قانونی است که آن را پدید آورد، یعنی قانون اجرای بودجهٔ ۲۰۲۲ شمارهٔ ۱، که قانون ممنوعیت را در سالگردی از روز آغاز اجرای ممنوعیت لغو می‌کند. آن سالگرد نخست دومین بود. با قانون اجرای بودجهٔ ۲۰۲۴ شمارهٔ ۱ به چهارمین منتقل شد؛ خلاصهٔ خود آن قانون این تغییر را «تأخیر دو ساله در لغو قانون ممنوعیت خرید ملک مسکونی برای غیرکانادایی‌ها» توصیف می‌کند.
وزارت دارایی این تمدید را در فوریهٔ ۲۰۲۴ اعلام کرد، با همین عبارت: ممنوعیتی که «در حال حاضر قرار است در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ منقضی شود، به ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ تمدید خواهد شد». شرکت وام مسکن و مسکن کانادا همان تاریخ را منتشر می‌کند.
دنبال تمدید دیگری گشتم و پیدا نکردم. هیچ لایحه‌ای در پارلمان قانون ممنوعیت را اصلاح نمی‌کند، متن یکپارچهٔ خود قانون هیچ اصلاحی پس از ۲۰۲۳ نشان نمی‌دهد، و مقررات هیچ اصلاحی پس از مارس ۲۰۲۳ ندارند. این وضعیت در تاریخ راستی‌آزمایی پایین همین صفحه است. تصمیمی سیاسی است و می‌تواند عوض شود، پس اگر خرید شما نزدیک این خط است، بار دیگر بررسی کنید و به این صفحه تکیه نکنید.
تلهٔ کار این است که انقضا را پایان محدودیت‌ها بخوانید. چنین نیست. بخش‌های گران‌قیمت استانی‌اند و دست نخورده می‌مانند.
| قاعده | پیش از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ | از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ |
|---|---|---|
| ممنوعیت فدرال خرید برای غیرکانادایی‌ها | در حال اجرا | قرار است لغو شود |
| مالیات انتقال ملک اضافی بریتیش‌کلمبیا | ۲۰٪ سهم شما | ۲۰٪ سهم شما، بدون تغییر |
| مالیات سوداگری و خانهٔ خالی، نرخ مالک خارجی | ۳٪ برای سال ۲۰۲۶ | به ۴٪ می‌رسد برای سال ۲۰۲۷ |
| مالیات سوداگری و خانهٔ خالی، نرخ شهروند یا مقیم دائم | ۱٪ برای سال ۲۰۲۶ | ۱٪، بدون تغییر |
| مالیات فدرال مسکن کم‌استفاده | از ۲۰۲۵ پایان یافته | همچنان پایان‌یافته |
| معافیت‌های مالیات انتقال که شهروندی یا اقامت دائم می‌خواهند | بسته برای تابعان خارجی | همچنان بسته برای تابعان خارجی |
منابع: قانون اجرای بودجهٔ ۲۰۲۲ شمارهٔ ۱ با اصلاحات بعدی؛ صفحه‌های مالیات انتقال ملک اضافی و مالیات سوداگری و خانهٔ خالی بریتیش‌کلمبیا؛ قانون مالیات مسکن کم‌استفاده با اصلاحات. راستی‌آزمایی‌شده در تاریخ درج‌شده در پایین این صفحه.
ستون سمت چپ جدول را بخوانید. یک تابع خارجی که در ۲۰۲۷ در نورث شور خرید کند، همچنان ۲۰٪ هنگام ورود می‌پردازد و پس از آن هر سال ۴٪ ارزش ارزیابی‌شده. پایان ممنوعیت به معنای باز شدن در نیست.
۲۰٪ مالیاتی که روی مالیات انتقال معمول اضافه می‌شود
بریتیش‌کلمبیا روی هر خرید مالیات انتقال ملک می‌گیرد. نرخ‌ها چنین‌اند: ۱٪ ارزش بازار منصفانه تا ۲۰۰٬۰۰۰ دلار، ۲٪ بخش بالاتر از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار تا ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار، ۳٪ بخش بالاتر از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار، و ۲٪ دیگر روی ارزش مسکونی بالاتر از ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار. این را همه می‌پردازند.
تابع خارجی مالیات انتقال ملک اضافی را هم می‌پردازد. نرخ با مقرره تعیین شده و مقررهٔ مالیات انتقال ملک آن را در یک سطر می‌گوید: «برای مقاصد بخش ۲.۰۲ (۴) قانون، نرخ مالیات ۲۰٪ است.» صفحهٔ دولتی مالیات انتقال ملک اضافی، با آخرین به‌روزرسانی ۲۰ ژوئن ۲۰۲۵، همان را می‌گوید: «نرخ مالیات ۲۰٪ ارزش بازار منصفانهٔ سهم نسبی شماست».
برای این مالیات، «تابع خارجی» کسی است که شهروند کانادا یا مقیم دائم کانادا نیست، از جمله شخص بی‌تابعیت. موضوع وضعیت اقامتی است، نه زادگاه و نه محل زندگی.
پنج ناحیهٔ منطقه‌ای مناطق مشخص‌شده‌اند: کپیتال، فریزر ولی، مترو ونکوور، اوکاناگان مرکزی و نانایمو. فهرست خود دولت زیر مترو ونکوور نام «نورث ونکوور (شهر)»، «نورث ونکوور (دیستریکت)» و «وست ونکوور» را می‌آورد. هر سه مشمول‌اند.
دو نکته حساب را عوض می‌کنند. مالیات روی سهم نسبی شماست؛ مثال خود دولت نهادی خارجی است که ۷۰٪ منفعت می‌خرد و مالیات اضافی را روی ۷۰٪ ارزش بازار منصفانه می‌پردازد. و در ملک با کاربری ترکیبی «مالیات اضافی را روی ارزش اعیانی مسکونی به‌علاوهٔ ۰.۵ هکتار زمین» می‌پردازید.
معنای این در پول، روی یک خرید در نورث شور، بی‌رحم است. روی خانه‌ای ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلاری، مالیات انتقال معمول ۲۲٬۰۰۰ دلار است. مالیات اضافی برای تابع خارجی که تمام منفعت را می‌خرد، ۲۴۰٬۰۰۰ دلار دیگر روی آن است. این تفاوت جزئی نیست؛ برای بیشتر مردم همان تفاوت میان خریدن و صبر کردن است.
تنها معافیت، و بهایی که برایتان دارد
راهی برای دور زدن آن ۲۰٪ هست و باریک است. تابع خارجی که تأییدیهٔ برنامهٔ نامزد استانی بریتیش‌کلمبیا را می‌گیرد، در صورت درخواست معافیت، مالیات اضافی نمی‌پردازد. باید پیش از ثبت انتقال، نامزد تأییدشده باشید و تنها یک بار می‌توانید آن را بخواهید. شرکت‌های خارجی و امین‌های مشمول مالیات نمی‌توانند از آن استفاده کنند.
گرفتن معافیت نامزد استانی بهایی دارد که آشکار نیست. شما را از بازپرداختی که در بخش بعد توضیح داده می‌شود محروم می‌کند. یکی را دارید، نه هر دو را.
اظهار نادرست خطر کاغذبازی نیست. استان می‌تواند تا شش سال از زمان ثبت حسابرسی کند، و جریمهٔ اعلام‌شده ۲۰۰٬۰۰۰ دلار برای شرکت‌ها یا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار برای اشخاص است، و تا دو سال زندان.
بازگرداندن آن ۲۰٪ و دو مهلتی که از دست می‌روند
اگر به‌عنوان تابع خارجی بخرید و بعد به‌سرعت مقیم دائم یا شهروند شوید، می‌توانید بازپرداخت مالیات اضافی را بخواهید. صفحهٔ بازپرداخت آخرین بار در ۲۸ مارس ۲۰۲۴ به‌روز شده و پنج شرط می‌گذارد.
- در یک سال از تاریخ ثبت انتقال در ادارهٔ ثبت اسناد، مقیم دائم یا شهروند کانادا شده باشید.
- در ۹۲ روز از همان تاریخ ثبت به خانه نقل مکان کرده باشید.
- خانه را به‌عنوان محل سکونت اصلی خود استفاده کرده باشید.
- پس از نقل مکان، «برای دوره‌ای پیوسته به مدت دست‌کم یک سال کامل» همان‌جا به‌عنوان محل سکونت اصلی مانده باشید.
- معافیت نامزد استانی نگرفته باشید.
و اکنون بخشی که مردم را گرفتار می‌کند. پنجرهٔ درخواست با دو رویداد متفاوت تعریف می‌شود. صفحه می‌گوید باید «پس از نخستین سالگرد تاریخی که به خانه نقل مکان کردید و پیش از ۱۸ ماه از تاریخ ثبت انتقال در ادارهٔ ثبت اسناد» درخواست دهید.
یک مهلت از روز نقل مکان شما شمرده می‌شود. مهلت دیگر از روز ثبت انتقال. اگر در ژانویه معامله را تمام کنید و تا آوریل نقل مکان نکنید، پنجرهٔ شما آوریل سال بعد باز می‌شود و در جولای بسته می‌شود، چون آن ۱۸ ماه از ژانویه می‌دود. دیرتر نقل مکان کنید و پنجره از یک سر تنگ‌تر می‌شود و سر دیگرش ثابت می‌ماند. خیلی دیر کنید و پیش از باز شدن بسته می‌شود.
فرم، «درخواست بازپرداخت مالیات انتقال ملک اضافی» با شمارهٔ FIN 274 است. بازپرداخت تنها یک بار قابل درخواست است. اگر به‌عنوان تابع خارجی بیش از یک ملک خریده باشید، فقط برای محل سکونت اصلی خود می‌توانید درخواست کنید. استان می‌گوید کارت اقامت دائم مدرک ترجیحی است.
همان روز تمام شدن معامله، هر دو تاریخ را بنویسید. تاریخ ثبت را یادداشت کنید و بعد تاریخ واقعی نقل مکان را، و همان موقع دو مهلت را حساب کنید. کسی به شما یادآوری نمی‌کند، و بازپرداخت روی یک خرید در نورث شور معمولاً مبلغی شش‌رقمی است.
تا وقتی مقیم دائم نیستید، هر سال چه می‌پردازید
مالیات‌های انتقال یک‌باره‌اند. مالیات سوداگری و خانهٔ خالی هر سال می‌آید و همین تازگی بالا رفته است. صفحهٔ نرخ‌های استان، با آخرین به‌روزرسانی ۳ جولای ۲۰۲۶، نرخ‌ها را به‌تفکیک سال می‌دهد.
| سال مالیاتی | مالکان خارجی و درآمدکنندگان جهانیِ مالیات‌نداده | شهروندان کانادا و مقیمان دائم که درآمدکنندهٔ جهانیِ مالیات‌نداده نیستند |
|---|---|---|
| ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵ | ۲٪ | ۰.۵٪ |
| ۲۰۲۶ | ۳٪ | ۱٪ |
| ۲۰۲۷ به بعد | ۴٪ | ۱٪ |
نرخ‌ها به‌روایت استان بریتیش‌کلمبیا، صفحه با آخرین به‌روزرسانی ۳ جولای ۲۰۲۶، و تأییدشده در سند پشتیبان بودجهٔ ۲۰۲۶ مورخ ۱۷ فوریهٔ ۲۰۲۶.
سطر سوم را با دقت ببینید، چون همین‌جاست که نوشته‌های دیگر اشتباه می‌کنند. تنها نرخ مالک خارجی در ۲۰۲۷ به ۴٪ می‌رسد. نرخ شهروندان و مقیمان دائم روی ۱٪ می‌ماند. این دو نرخ با هم جابه‌جا نمی‌شوند.
اصطلاح‌های استان ارزش یاد گرفتن دارند، چون واژه‌هایی نیستند که مردم به‌کار می‌برند. مالک خارجی «شخصی است که شهروند کانادا یا مقیم دائم کانادا نیست». درآمدکنندهٔ جهانیِ مالیات‌نداده «شخصی است که درآمد گزارش‌نشدهٔ او در کانادا بیش از کل درآمد گزارش‌شدهٔ او در کانادا است». استان یادآور می‌شود که عبارت «خانوادهٔ ماهواره‌ای» برای گروه دوم فقط «گاهی به‌کار می‌رود». اصطلاح قانونی نیست، پس در فرم‌ها دنبالش نگردید.
توجه کنید که نرخ ۱٪ برای شهروندان و مقیمان دائم است، نه برای ساکنان بریتیش‌کلمبیا. زندگی در استان اعتبار مالیاتی می‌آورد، نه نرخ پایین‌تر. برای سال مالیاتی ۲۰۲۶ و پس از آن، آن اعتبار حداکثر ۴٬۰۰۰ دلار ارزش دارد، که از ۲٬۰۰۰ دلار برای ۲۰۲۵ و سال‌های پیش‌تر بالا رفته است.
اینجا اجرا می‌شود و اظهارنامه اختیاری نیست
صفحهٔ مناطق مشمول نام شهر نورث ونکوور، دیستریکت نورث ونکوور و دیستریکت وست ونکوور را می‌آورد. مالیات بر پایهٔ مالکیت در ۳۱ دسامبر هر سال اعمال می‌شود.
هر مالکِ ثبت‌شده در سند باید جداگانه، هر سال، تا ۳۱ مارس و برای سال پیش اظهارنامه بدهد. پس در ۲۰۲۷ اظهار می‌کنید که در ۲۰۲۶ چگونه از ملک استفاده کرده‌اید. اگر مالیات بدهکار باشید، سرِ نخستین روز کاری جولای سررسید است، و ۱۰٪ جریمه به‌علاوهٔ بهره بر هر مانده پس از سررسید اعمال می‌شود. تا سه سال فرصت دارید اظهارنامه را بدهید یا اصلاح کنید.
اگر اظهار نکنید، مشمول شناخته می‌شوید. زندگی خود شما در خانه به‌عنوان محل سکونت اصلی، راه معمول صفر شدن مالیات برای مالکِ ساکن است، اما این معافیت باید در اظهارنامه درخواست شود. سکوت بی‌طرف نیست.
سه مالیات خانهٔ خالی و این‌که کدام به نورث شور می‌رسد
به تازه‌واردان غالباً دربارهٔ «مالیات خانهٔ خالی کانادا» هشدار می‌دهند و آن‌ها نمی‌توانند بفهمند کدام یک منظور است. سه مالیات وجود دارد، به سه دولت متفاوت تعلق دارند، و تنها یکی از آن‌ها به خانه‌ای در نورث شور می‌رسد.
| مالیات | مال کدام دولت | در نورث شور اجرا می‌شود؟ | وضعیت کنونی |
|---|---|---|---|
| مالیات سوداگری و خانهٔ خالی | استان بریتیش‌کلمبیا | بله، در هر سه شهرداری نورث شور | جاری. ۱٪ یا ۳٪ برای ۲۰۲۶، ۱٪ یا ۴٪ از ۲۰۲۷. اظهار تا ۳۱ مارس |
| مالیات خانه‌های خالی | شهر ونکوور | نه. مالیات شهر ونکوور است و نورث شور در شهر ونکوور نیست | جاری، اما اینجا مسئلهٔ شما نیست |
| مالیات مسکن کم‌استفاده | دولت کانادا | اجرا می‌شد. پایان یافت | برای ۲۰۲۵ و سال‌های بعد مالیاتی قابل پرداخت نیست و اظهارنامه لازم نیست |
وضعیت خودتان را با همان مرجعی که صاحب هر مالیات است بررسی کنید. اطلاعات تماس هر سه دولت در بخش پایین‌تر آمده است.
مالیات مسکن کم‌استفاده پایان یافته و یک صفحهٔ دولتی به‌روز نشده است
این یکی ارزش دقت دارد، چون اسناد رسمی علناً یکدیگر را نقض می‌کنند و پیدا کردن هر دو پاسخ آسان است.
این مالیات با قانون اجرای بودجهٔ ۲۰۲۵ شمارهٔ ۱ پایان یافت، که در ۲۶ مارس ۲۰۲۶ تأیید سلطنتی گرفت. خلاصهٔ خود لایحه می‌گوید این قانون «قانون مالیات مسکن کم‌استفاده را اصلاح می‌کند تا مالیات مسکن کم‌استفاده را در خصوص سال ۲۰۲۵ و سال‌های تقویمی آینده پایان دهد». متن اصلاح‌شدهٔ قانون می‌گوید هیچ مالیاتی «برای ۲۰۲۵ و سال‌های تقویمی بعد» قابل پرداخت نیست و شخص «برای یک ملک مسکونی در ۲۰۲۵ و سال‌های تقویمی بعد الزامی به ارائهٔ اظهارنامه ندارد». ادارهٔ درآمد کانادا همین را در اطلاعیهٔ خود می‌گوید.
در همین حال صفحهٔ اصلی مالیات مسکن کم‌استفاده در canada.ca، که تاریخ خودش ۴ آوریل ۲۰۲۵ است، هنوز آن را «مالیات سالانهٔ فدرال ۱٪ بر مالکیت مسکن خالی یا کم‌استفاده در کانادا» توصیف می‌کند، بدون هیچ اشاره‌ای به پایان یافتن. هر دو صفحه زنده‌اند. آن‌که حاکم است، متن قانون است.
دو نکتهٔ دیگر اگر پیش از آمدن مالک ملکی در کانادا بوده‌اید. «پایان یافته» با «لغو شده» یکی نیست. قانون تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۳۵ در دفترها می‌ماند تا ادارهٔ درآمد کانادا بتواند همچنان تشخیص و حسابرسی کند. و الزام ارائهٔ اظهارنامه و جریمه‌ها برای سال‌های تقویمی ۲۰۲۲، ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ همچنان برجاست. اگر در آن سال‌ها مالک ملک مسکونی در کانادا بوده‌اید و اظهارنامه نداده‌اید، این پرسشی برای یک حسابدار کانادایی است و پایان یافتن مالیات آن را پاک نکرده است.
دو معافیت، و چرا مقیم دائم تازه فقط یکی را دارد
بریتیش‌کلمبیا دو معافیت مالیات انتقال ملک دارد که خریدار خانه ممکن است سراغشان برود. هر دو شهروندی کانادا یا اقامت دائم می‌خواهند، پس هیچ‌کدام به تابع خارجی نمی‌رسد. بخش کارآمد ماجرا این است که بعد چه می‌شود، یعنی روزی که اقامت دائم شما صادر می‌شود، چون این دو معافیت کاملاً متفاوت رفتار می‌کنند.
| معافیت خریداران نخستین خانه | معافیت خانهٔ نوساز | |
|---|---|---|
| شهروندی یا اقامت دائم لازم است | بله | بله |
| سابقهٔ سکونت در بریتیش‌کلمبیا لازم است | بله. یا دست‌کم یک سال بی‌درنگ پیش از ثبت در استان زندگی کرده باشید، یا دست‌کم ۲ اظهارنامهٔ مالیاتی به‌عنوان مقیم بریتیش‌کلمبیا در ۶ سال مالیاتی گذشته داده باشید | در شرایط منتشرشده نیست |
| هرگز نباید جایی در دنیا مالک خانه بوده باشید | بله، به‌عنوان محل سکونت اصلی، در هیچ زمانی | در شرایط منتشرشده نیست |
| نوع ملک | هر خانهٔ واجد شرایط | باید نخستین ثبت ملک با اعیانی تکمیل‌شده باشد و پس از ۱۶ فوریهٔ ۲۰۱۶ ثبت شده باشد |
| معافیت کامل تا | ارزش بازار منصفانهٔ ۸۳۵٬۰۰۰ دلار | ارزش بازار منصفانهٔ ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار |
| هیچ معافیتی بالاتر از | ۸۶۰٬۰۰۰ دلار | ۱٬۱۵۰٬۰۰۰ دلار |
| بیشترین ارزشی که می‌تواند داشته باشد | ۸٬۰۰۰ دلار، چون فقط مالیات ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخست را معاف می‌کند | کل مالیات، یعنی ۱۶٬۰۰۰ دلار روی خانه‌ای ۹۰۰٬۰۰۰ دلاری |
| شرایط دیگر | محل سکونت اصلی، ۰.۵ هکتار یا کمتر، تنها اعیانی مسکونی، هرگز پیش‌تر درخواست نشده | محل سکونت اصلی، ۰.۵ هکتار یا کمتر |
از صفحهٔ خریداران نخستین خانهٔ استان بریتیش‌کلمبیا، آخرین به‌روزرسانی ۲۰ ژوئن ۲۰۲۵، و صفحهٔ معافیت خانهٔ نوساز، آخرین به‌روزرسانی ۶ ژانویهٔ ۲۰۲۶. در هر خرید تنها یک معافیت قابل استفاده است.
سطر دوم و سوم را با هم بخوانید و پاسخ عملی برای تازه‌وارد را دارید.
کسی که این ماه به‌عنوان مقیم دائم می‌رسد و ماه بعد خانه‌ای دست‌دوم می‌خرد، آزمون خریداران نخستین خانه را نمی‌گذراند، حتی اگر هرگز جایی مالک خانه نبوده باشد. یک سال در بریتیش‌کلمبیا زندگی نکرده و دو اظهارنامهٔ مالیاتی بریتیش‌کلمبیا نداده است. آن معافیت حدود یک سال، و گاهی بیشتر، بسته به این‌که سال‌های مالیاتی او چگونه بیفتند، برایش بسته است.
همان شخص اگر خانهٔ نوساز تکمیل‌شده‌ای بخرد، در موقعیت دیگری است. شرایط منتشرشدهٔ معافیت خانهٔ نوساز هیچ آزمون سابقهٔ سکونت و هیچ آزمون مالکیت پیشین ندارد. آنچه استان فهرست می‌کند شهروندی یا اقامت دائم، محل سکونت اصلی، محدودیت اندازه و شرط نخستین ثبت است.
می‌خواهم دقیق بگویم این دانش از کجا می‌آید. بر آنچه استان به‌عنوان شرایط واجد بودن منتشر می‌کند استوار است و بر نبودِ آزمون سکونت از آن فهرست، نه بر جمله‌ای که جایی بگوید چنین آزمونی وجود ندارد. پیش از تکیه بر آن، واجد بودن خودتان را با استان بررسی کنید.
یک نکتهٔ دیگر دربارهٔ معافیت خریداران نخستین خانه، چون همان است که مردم نامش را شنیده‌اند. آن‌قدر که به‌نظر می‌رسد سخاوتمندانه نیست. مالیات ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخستِ قیمت را معاف می‌کند، که با نرخ‌های منتشرشده دقیقاً ۸٬۰۰۰ دلار درمی‌آید. روی بیشتر قیمت‌های نورث شور یا ۸٬۰۰۰ دلار می‌ارزد یا هیچ، و هرگز کل صورت‌حساب نیست. دربارهٔ این‌که این با بقیهٔ چیزهایی که روز تمام شدن معامله باید بپردازید چگونه جمع می‌شود، در راهنمای روز تمام شدن معامله برای خریدار نخستین خانه بیشتر آمده است.
روزی که اقامت دائم شما صادر می‌شود چه چیزهایی عوض می‌شود
این جدولی است که اگر جای شما بودم و نقل مکان را برنامه‌ریزی می‌کردم، می‌خواستم. هر سطر یک قاعده است و ستون‌ها سه وضعیتی هستند که می‌توانید روز تمام شدن خرید در آن باشید.
| قاعده | تابع خارجی، بدون وضعیت کانادایی | مجوز کار با ۱۸۳ روز اعتبار یا بیشتر | مقیم دائم یا شهروند |
|---|---|---|---|
| اجازهٔ خرید خانه در نورث شور در زمان اجرای ممنوعیت فدرال | نه، مگر استثنایی اعمال شود | بله، یک ملک | بله، ممنوعیت اعمال نمی‌شود |
| مالیات انتقال ملک اضافی | ۲۰٪ سهم شما | ۲۰٪ سهم شما | صفر |
| مالیات سالانهٔ سوداگری و خانهٔ خالی، نرخ ۲۰۲۶ | ۳٪ | ۳٪ | ۱٪ |
| مالیات سالانهٔ سوداگری و خانهٔ خالی، نرخ ۲۰۲۷ | ۴٪ | ۴٪ | ۱٪ |
| اعتبار مالیاتی ساکنان بریتیش‌کلمبیا | در دسترس نیست | در دسترس نیست | تا ۴٬۰۰۰ دلار از ۲۰۲۶ به بعد، اگر ساکن بریتیش‌کلمبیا باشید |
| معافیت مالیات انتقال خانهٔ نوساز | نه | نه | بله، بی‌درنگ |
| معافیت مالیات انتقال خریداران نخستین خانه | نه | نه | هنوز نه. یک سال سکونت در بریتیش‌کلمبیا یا ۲ اظهارنامهٔ مالیاتی بریتیش‌کلمبیا لازم است |
| کمترین پیش‌پرداخت با بیمهٔ وام مسکن | موضوعیت ندارد | بیمه در دسترس است، اما پیش‌پرداخت قرضی نه | از ۵٪، همهٔ محصولات بیمه |
ساخته‌شده از قانون ممنوعیت فدرال و مقررات آن، صفحه‌های مالیات انتقال ملک اضافی، مالیات سوداگری و خانهٔ خالی و معافیت‌های بریتیش‌کلمبیا، و قواعد بیمهٔ وام مسکن تازه‌واردان شرکت وام مسکن و مسکن کانادا. درصدهای مالیات سوداگری و خانهٔ خالی از ارزش ارزیابی‌شده و سالانه‌اند.
ستون آخر دلیل این است که این‌همه آدم که توان خرید در زمان رسیدن را دارند، تصمیم می‌گیرند یک سال اجاره کنند. روی خریدی ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلاری، صبر کردن برای اقامت دائم ۲۴۰٬۰۰۰ دلار مالیات انتقال اضافی را صرفه‌جویی می‌کند، مالیات سالانهٔ سوداگری را از ۳٪ به ۱٪ می‌رساند، و وامی با ۵٪ پیش‌پرداخت را به‌جای نیاز نقدی بسیار بزرگ‌تر باز می‌کند. دوازده ماه اجاره به‌ندرت چیزی نزدیک به آن هزینه دارد.
این یک مقایسه است، نه توصیه. قیمت‌ها جابه‌جا می‌شوند، جدول زمانی مهاجرت شما در اختیارتان نیست، و مسیر بازپرداخت ممکن است برای کسی که اقامت دائمش نزدیک است مناسب‌تر باشد. این همان حسابی است که پیش از تصمیم ارزش انجام دادن دارد.
وام مسکن، بدون سابقهٔ اعتباری کانادایی
رسیدن با پس‌انداز و بدون پروندهٔ اعتباری کانادایی، حس رسیدن بدون هیچ سابقهٔ مالی را می‌دهد. مقررات بیمهٔ وام مسکن از این سازگارتر است و خودش آن را نوشته است.
مقیم دائم می‌تواند ۵٪ پیش‌پرداخت بگذارد
شرکت وام مسکن و مسکن کانادا در صفحهٔ تازه‌واردان صریح است: «تازه‌واردان دارای وضعیت اقامت دائم به همهٔ محصولات بیمهٔ وام مسکن مالکان خانهٔ این شرکت دسترسی دارند. کمترین پیش‌پرداخت از ۵٪ شروع می‌شود.»
حداقل عمومی یک پله‌بندی است، نه یک عدد: ۵٪ روی ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخستِ ارزش وام‌دهی و ۱۰٪ روی باقی. روی خانه‌ای ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلاری این ۹۵٬۰۰۰ دلار است، نه ۱۲۰٬۰۰۰ دلار. بیمهٔ وام مسکن تنها جایی در دسترس است که قیمت پایین‌تر از ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، پس دقیقاً در ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار یا بالاتر به ۲۰٪ نیاز دارید. سقف ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلاری در ۱۵ دسامبر ۲۰۲۴ جای سقف قدیمی ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلاری را گرفت، و همین دلیل است که نوشته‌های قدیمی‌تر این را در همان بازه‌ای که بیشتر نورث شور در آن است اشتباه می‌گویند.
دارندهٔ مجوز کار می‌تواند وام بیمه‌شده بگیرد، با یک محدودیت واقعی
همان صفحه می‌گوید مقیمان غیردائم «باید قانوناً مجاز به کار در کانادا باشند (مثلاً مجوز کار)»، که بیمه «برای املاک ۱ تا ۴ واحدی در دسترس است»، که دست‌کم یک واحد باید محل سکونت مالک باشد، و این‌که خرید «نباید مشمول هیچ ممنوعیتی زیر قانون ممنوعیت خرید ملک مسکونی برای غیرکانادایی‌ها باشد». قواعد وام مستقیم به خود ممنوعیت بازمی‌گردند.
محدودیتی که اثر دارد دربارهٔ منبع پیش‌پرداخت است. زیر عنوان پیش‌پرداخت‌های غیرسنتی، صفحه می‌گوید «مقیمان غیردائم و وام‌های زیر محصول بیمهٔ وام اموال منقول واجد شرایط نیستند». مقیم غیردائم باید از پیش‌پرداخت سنتی استفاده کند، یعنی پس‌انداز خودش، عواید فروش ملک، یا هدیهٔ بلاعوض از یک خویشاوند. پول قرضی به‌کار نمی‌آید.
این وقتی پول از خانواده در ایران می‌آید اهمیت زیادی دارد. هدیهٔ واقعی از خویشاوند، که به‌عنوان هدیه و بدون تعهد بازپرداخت مستند شده باشد، منبع سنتی است. وام از همان خویشاوند نیست. تفاوت در مدارک است و باید پیش از جابه‌جایی پول درست باشد، نه بعد از آن.
چه چیزی جای نمرهٔ اعتباری کانادایی را می‌گیرد
شرکت وام مسکن و مسکن کانادا سه جانشین منتشر می‌کند: «اگر گزارش اعتباری کانادایی در دسترس نباشد، گزارش اعتباری بین‌المللی، نامهٔ معرفی از مؤسسهٔ مالی وام‌گیرنده در کشور مبدأ او، یا روش‌های جایگزین اثبات اعتبارسنجی ممکن است در نظر گرفته شود.»
پس نامهٔ معرفی از بانک شما در ایران مسیری نام‌برده و منتشرشده است، نه لطفی که درخواست می‌کنید. پیش از رفتن آن را بخواهید، و اگر بانک حاضر است به انگلیسی، و اصل نامه را نگه دارید. تهیهٔ آن از قارهٔ دیگر بسیار سخت‌تر است.
دو عدد دیگر هم منتشر شده و ارزش دانستن دارند. دست‌کم یکی از وام‌گیرندگان یا ضامنان باید نمرهٔ اعتباری دست‌کم ۶۰۰ داشته باشد. و آزمون‌های درآمدی با نرخ واجد شدن کار می‌کنند، نه نرخ واقعی شما: نرخ بهره‌ای که بزرگ‌تر است میان نرخ قرارداد به‌علاوهٔ ۲٪، یا ۵.۲۵٪. ادارهٔ نظارت بر مؤسسات مالی همین حساب را برای وام‌های بیمه‌نشده در وام‌دهندگان تحت نظارت فدرال منتشر می‌کند. در هر دو حال آزمون تنش می‌دهید، پس هنگام برنامه‌ریزی بر پایهٔ نرخ واجد شدن حساب کنید، نه نرخی که به شما پیشنهاد می‌شود.
یک شکاف صادقانه. شرکت وام مسکن و مسکن کانادا هیچ عدد پیش‌پرداخت یا نسبت وام به ارزش ویژهٔ مقیمان غیردائم منتشر نمی‌کند. آنچه منتشر می‌کند همان حداقل‌های عمومی برنامه است. اعداد ۱۰٪، ۲۰٪ و ۳۵٪ که برای دارندگان مجوز کار نقل می‌شود از سیاست‌های خود وام‌دهندگان می‌آید، که متفاوت‌اند و عوض می‌شوند. سیاست وام‌دهندهٔ خود را کتبی بخواهید و به عددی در یک وبلاگ، از جمله همین صفحه، اعتماد نکنید.
جابه‌جایی پول، و این‌که چه کسی گزارش می‌دهد
از همان چیزی شروع کنیم که بیشتر از همه نگران‌کننده است، چون پاسخش روشن است. آژانس خدمات مرزی کانادا آن را دو بار در یک صفحه می‌گوید: «برای مقدار پولی که می‌توانید به کانادا بیاورید یا از کانادا ببرید هیچ محدودیتی وجود ندارد و این کار غیرقانونی نیست؛ فقط باید آن را اظهار کنید.»
۱۰٬۰۰۰ دلار کانادا یک آستانهٔ گزارش‌دهی است، نه سقف. بسیاری آن را سقف می‌خوانند.
| پول چگونه می‌رسد | آستانه | چه کسی گزارش می‌دهد | اگر گزارش نشود |
|---|---|---|---|
| وجه نقد یا اسناد پولی که از مرز با خود می‌برید | ۱۰٬۰۰۰ دلار کانادا یا بیشتر | شما، به آژانس خدمات مرزی کانادا | آژانس می‌تواند کل مبلغ را ضبط کند. جریمه از ۵٪ تا ۵۰٪ وجوه ضبط‌شده است |
| وجه نقد یا اسناد پولی فرستاده‌شده با پست یا پیک | ۱۰٬۰۰۰ دلار کانادا یا بیشتر | شما، به آژانس خدمات مرزی کانادا | همان نظام ضبط و جریمه |
| حوالهٔ بانکی از خارج | ۱۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر، از جمله دو حواله یا بیشتر که در ۲۴ ساعت به آن مبلغ برسند | بانک شما، به فینترک، در ۵ روز کاری | تکلیف بر عهدهٔ بانک است، نه شما |
| وجه نقد تحویل‌شده به یک کسب‌وکار، از جمله یک آژانس املاک | ۱۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر در یک معامله | آن کسب‌وکار، به فینترک، در ۱۵ روز تقویمی | تکلیف بر عهدهٔ آن کسب‌وکار است، نه شما |
از راهنمای سفر آژانس خدمات مرزی کانادا، صفحه با به‌روزرسانی ۲۹ می ۲۰۲۶، و راهنمای گزارش‌دهی فینترک. اسناد پولی شامل چک، حوالهٔ پولی و چک بانکی است.
سطری که آرامش زیادی به مردم می‌دهد سطر سوم است. خریدار خانه هیچ گزارشی به فینترک نمی‌دهد. صفحهٔ خود فینترک برای اشخاص می‌گوید این نهاد «گزارش‌ها را از برخی کسب‌وکارها دریافت می‌کند»، و گزارش حوالهٔ الکترونیکی وجوه مسئولیت قانونی بانک است، که راهنما می‌گوید «قابل واگذاری نیست». شما تکلیف گزارش‌دهی ندارید. اما از شما خواسته می‌شود مستند کنید پول از کجا آمده، که چیز دیگری است.
بردن ودیعه به‌صورت نقد بدترین گزینه است. اگر کل مبلغ در مرز اظهار نشود می‌تواند تمامش ضبط شود، جریمه از ۵٪ تا ۵۰٪ وجوه ضبط‌شده می‌دود، و آژانس می‌گوید وجوهی را که مشکوک به عواید جرم یا تأمین مالی تروریسم باشند بازنمی‌گرداند. محدودیت دیگری هم در آن سر ماجرا هست: وکیل در بریتیش‌کلمبیا عموماً مجاز نیست در یک پروندهٔ موکل بیش از ۷٬۵۰۰ دلار نقد بپذیرد، پس ودیعهٔ نقدی در هر حال به شما بازگردانده می‌شود.
حواله‌های مرتبط با ایران بررسی بیشتری می‌گیرند، بر پایهٔ دستوری کتبی
این بخش دقت می‌خواهد، پس اینجا آنچه اسناد رسمی می‌گویند آمده و نه بیش از آن.
تحریم‌های کانادا بر ایران ممنوعیتی سراسری بر معامله با ایران یا بر حواله‌های شخصی نیست. امور جهانی کانادا مقررات اقدامات ویژهٔ اقتصادی را این‌گونه توصیف می‌کند که «معامله در اموال، در هر کجا که باشد، که در مالکیت، تصرف یا کنترل اشخاص فهرست‌شده است» و ارائهٔ خدمات مالی یا مرتبط به «یک شخص فهرست‌شده در پیوست ۱» یا به نفع او را ممنوع می‌کند. در کنار آن ممنوعیت‌هایی مرتبط با کالاها و فناوری‌های مشخص، یک تحریم تسلیحاتی فراگیر و فناوری موشک بالستیک قرار دارد. ممنوعیت‌ها به اشخاص نام‌برده و به موضوعات مشخص وصل‌اند.
جداگانه، و این همان بخشی است که شکل می‌دهد در بانک واقعاً چه می‌گذرد، وزیر دارایی دستوری صادر کرد که در ۱۵ نوامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی کانادا، زیر قانون عواید جرم و تأمین مالی تروریسم، منتشر شد. این دستور جای دستور پیشین را گرفت. از کسب‌وکارهای گزارش‌دهنده می‌خواهد هر معاملهٔ مالی با مبدأ یا مقصد ایران را «بدون توجه به مبلغ آن» معاملهٔ پرخطر تلقی کنند، هویت هر شخصی را که چنین معامله‌ای را درخواست می‌کند یا از آن بهره‌مند می‌شود بدون توجه به مبلغ تأیید کنند، با توجه ویژه به خطر تخلف از تحریم‌ها بررسی مشتری انجام دهند، از جمله احراز منبع وجوه، هدف معامله و مالکیت واقعی، از هر چنین معامله‌ای بدون توجه به مبلغ سابقه نگه دارند، و همهٔ این معاملات را گزارش کنند.
دو چیز برای شما از این برمی‌آید. نخست، انتظار داشته باشید هر حواله هر چقدر هم کوچک بررسی شود، انتظار داشته باشید مدارکی بخواهند که ثابت کند پول از کجا آمده، و انتظار داشته باشید بیشتر از آنچه بودجه کرده‌اید طول بکشد. این همان کارکرد دستور است، نه سختگیری یک بانک. دوم، دستور بر هر شخص یا نهاد موضوع بخش ۵ آن قانون اعمال می‌شود، که آژانس‌های املاک را هم دربر می‌گیرد. بررسی محدود به بانک نیست، و آژانسی که این پرسش‌ها را از شما می‌کند در حال رعایت یک دستور فدرال است.
آنچه به شما نمی‌گویم این است که بانک‌های کانادایی در عمل چه می‌کنند، چون هیچ منبع رسمی آن را نمی‌گوید. دنبال بیانیه‌ای از دولت یا یک نهاد ناظر گشتم که بگوید مؤسسات مالی حواله‌های شخصی با مبدأ ایران را رد یا متوقف می‌کنند و چیزی نیافتم. گزارش‌های شخصی از چنین اتفاقی فراوان است و این صفحه آن‌ها را به‌عنوان واقعیت تکرار نمی‌کند. اگر وجوه شما در ایران است، حواله را همان بخشی از خرید بدانید که بیشترین احتمال خراب شدن را دارد، آن را زودتر از همه آغاز کنید، و پیش از تعهد به یک تاریخ تمام شدن معامله از یک وکیل کانادایی و از بانک خودتان مشورت بگیرید.
باز کردن حساب بانکی: گذرنامهٔ ایرانی شما در فهرست است
آژانس مصرف‌کنندهٔ مالی کانادا قواعد را منتشر می‌کند و از آنچه بیشتر تازه‌واردان گمان می‌کنند سخاوتمندانه‌تر است. شما ممکن است بتوانید «با مدارک شناسایی مناسب در کانادا حساب باز کنید حتی اگر: شهروند کانادا نیستید». حتی اگر شغل نداشته باشید، هنوز پولی برای گذاشتن در حساب نداشته باشید، یا ورشکسته شده باشید، می‌توانید حساب باز کنید.
معمولاً به دو مدرک شناسایی نیاز دارید، یکی که نام و نشانی شما را نشان دهد و یکی که نام و تاریخ تولد شما را. گذرنامه‌های خارجی در فهرست مدارک پذیرفته‌شده هستند. باید اصل مدارک را ارائه کنید، نه کپی. اگر بانکی از باز کردن حساب شخصی برای شما خودداری کند، باید آن را کتباً به شما اطلاع دهد.
این‌که در کدام شهرداری نورث شور ساکن شوید، صورت‌حساب‌هایتان را عوض می‌کند
مردم «نورث ونکوور» را چنان می‌گویند که گویی یک جاست. دو دولت محلی جداگانه است و وست ونکوور سومی. هر یک تاریخ‌های مالیات ملک خود را می‌گذارند، صورت‌حساب‌های خدمات شهری خود را در زمان‌های متفاوت می‌فرستند، و دیرکرد را متفاوت جریمه می‌کنند. نشانی‌هایی با چند خیابان فاصله می‌توانند در شهرداری‌های متفاوت باشند.
| شهر نورث ونکوور | دیستریکت نورث ونکوور | دیستریکت وست ونکوور | |
|---|---|---|---|
| سررسید مالیات ملک ۲۰۲۶ | ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۲ جولای ۲۰۲۶ |
| نخستین جریمهٔ دیرکرد | ۵٪ پس از ۲ جولای | ۵٪ پس از ۲ جولای | ۵٪ در ۲ جولای |
| دومین جریمهٔ دیرکرد | ۵٪ دیگر پس از ۱ سپتامبر | ۵٪ دیگر پس از ۱ سپتامبر | ۵٪ دیگر در ۲ سپتامبر |
| صورت‌حساب خدمات شهری | یک صورت‌حساب، سررسید ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ | یک صورت‌حساب، سررسید ۳۱ مارس ۲۰۲۶ | فصلی |
| نکتهٔ خدمات شهری که ارزش دانستن دارد | ۵٪ پس از ۲۷ فوریه، ۵٪ دیگر پس از ۳۰ آوریل | برخلاف مالیات ملک قابل تعویق نیست | ۱۰٪ تخفیف برای پرداخت به‌موقع |
| ساختمان شهرداری | 141 West 14th Street | District Hall, 355 West Queens Road | Municipal Hall, 750 17th Street |
| تماس عمومی | 604-985-7761، info@cnv.org | 604-990-2311 (ایمیل عمومی منتشر نشده) | 604-925-7000، info@westvancouver.ca |
از انتشارات مالیات و خدمات شهری ۲۰۲۶ و صفحه‌های تماس هر شهرداری. تاریخ‌ها و مبالغ شهرداری هر سال عوض می‌شوند، پس پیش از تکیه بر هر یک، با شهرداری درست تماس بگیرید یا ایمیل بزنید.
دو نکته مالکان تازه را گرفتار می‌کند. صورت‌حساب خدمات شهری صورت‌حسابی جداگانه است که ماه‌ها پیش از صورت‌حساب مالیات می‌رسد، پس بودجه‌ای که فقط حول جولای بسته شده کم می‌آورد. و دومین جریمهٔ وست ونکوور یک روز دیرتر از همسایگانش می‌افتد، که تا وقتی ۵٪ شما نشده بی‌اهمیت به‌نظر می‌رسد.
هر چیز شهرداری قابل تغییر است. پیش از تکیه بر یک تاریخ، یک هزینه یا یک قاعده در این جدول، با شماره‌های بالا به شهرداری تلفن بزنید یا ایمیل بفرستید. پاسخ می‌دهند و گرفتن آن به‌صورت کتبی برای شما هزینه‌ای ندارد.
اگر فرزند در سن مدرسه دارید، محدودهٔ مدارس را ناحیهٔ آموزشی تعیین می‌کند و نه شهرداری، و هر چند وقت یک بار بازترسیم می‌شود. ناحیهٔ آموزشی نورث ونکوور یک یابندهٔ مدرسه منتشر می‌کند. پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، محدودهٔ یک نشانی مشخص را با ناحیهٔ آموزشی بررسی کنید، چون نشانی نزدیک یک مدرسه با نشانی داخل محدودهٔ آن یکی نیست.
یک جدول زمانی که می‌توانید با آن کار کنید
| چه زمانی | چه کاری | چرا آن زمان |
|---|---|---|
| پیش از ترک ایران | از بانک خود نامهٔ معرفی در تأیید وضعیت مالی‌تان بخواهید و مدارک منبع پس‌انداز خود را جمع کنید | هر دو مسیرهایی نام‌برده در مقررات بیمهٔ وام مسکن‌اند و تهیهٔ هر دو از قارهٔ دیگر بسیار سخت‌تر است |
| پیش از ترک ایران | اگر خانواده در پیش‌پرداخت کمک می‌کند، کتباً روشن کنید هدیه است یا وام | هدیهٔ بلاعوض از خویشاوند پیش‌پرداخت سنتی است. وام نیست، و مقیم غیردائم نمی‌تواند از منبع غیرسنتی استفاده کند |
| روزهای نخست پس از رسیدن | حساب بانکی کانادایی باز کنید. اصل مدارک، از جمله گذرنامه، را همراه ببرید | گذرنامه‌های خارجی در فهرست مدارک شناسایی پذیرفته‌شده هستند. به شغل یا سپرده نیاز ندارید |
| هفته‌های نخست | انتقال وجوه را زود و به‌صورت کتبی آغاز کنید | هر معاملهٔ مرتبط با ایران باید بدون توجه به مبلغ پرخطر تلقی شود، پس زمانی بسیار بیشتر از آنچه فکر می‌کنید در نظر بگیرید |
| پیش از هر پیشنهاد خرید | وضعیت اقامتی خود را در تاریخ احتمالی تمام شدن معامله، کتباً، با وکیل خود بررسی کنید | وضعیت در روز خرید تعیین می‌کند اجازهٔ خرید دارید یا نه و آن ۲۰٪ قابل پرداخت است یا نه |
| پیش از هر پیشنهاد خرید | محدودهٔ مدرسهٔ همان نشانی دقیق را با ناحیهٔ آموزشی بررسی کنید | محدوده‌ها را ناحیهٔ آموزشی تعیین می‌کند و نه شهرداری، و هر چند وقت بازترسیم می‌شوند |
| روز تمام شدن معامله | تاریخ ثبت را بنویسید | نیمهٔ ۱۸ ماههٔ پنجرهٔ بازپرداخت مالیات اضافی از آن می‌دود |
| وقتی نقل مکان می‌کنید | تاریخ نقل مکان خود را بنویسید | آزمون ۹۲ روز و نیمهٔ دیگر پنجرهٔ بازپرداخت از آن می‌دود |
| هر سال تا ۳۱ مارس | اظهارنامهٔ مالیات سوداگری و خانهٔ خالی را، برای سال پیش، برای هر مالکِ ثبت‌شده در سند بدهید | اظهار نکردن یعنی مشمول شناخته شدن، به‌علاوهٔ ۱۰٪ جریمه و بهره |
| در یک سال از تاریخ ثبت | اگر اقامت دائم شما صادر شد، درخواست بازپرداخت را آغاز کنید | باید پس از نخستین سالگرد نقل مکان و پیش از ۱۸ ماه از تاریخ ثبت درخواست دهید |
کمکی برای برنامه‌ریزی است، نه مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی. تاریخ‌ها و قواعد عوض می‌شوند. هر گام را با مرجع یا متخصصی که صاحب آن است بررسی کنید.
اشتباه‌هایی که واقعاً پول می‌برند
- فرض این‌که پایان ممنوعیت در ۲۰۲۷ یعنی پایان هزینه‌ها. تابع خارجی که در ۲۰۲۷ خرید کند همچنان ۲۰٪ هنگام ورود و هر سال ۴٪ ارزش ارزیابی‌شده می‌پردازد.
- خواندن نوشته‌ای قدیمی دربارهٔ مجوز کار. سقف قیمت ۵۰۰٬۰۰۰ دلاری به مسیر دانشجویی تعلق دارد. دارندگان مجوز کار سقف قیمت ندارند. نوشته‌های پیش از ۲۷ مارس ۲۰۲۳ خلاف این می‌گویند و هنوز روی اینترنت‌اند.
- گرفتن معافیت نامزد استانی وقتی بازپرداخت ارزش بیشتری داشته. نمی‌توانید هر دو را داشته باشید.
- از دست دادن یکی از دو مهلت بازپرداخت. از دو رویداد متفاوت می‌دوند. دیر نقل مکان کردن پنجره را فقط از یک سر کوتاه می‌کند.
- اظهار نکردن مالیات سوداگری و خانهٔ خالی چون خودتان در خانه زندگی می‌کنید. معافیت باید درخواست شود. هر مالکِ ثبت‌شده در سند هر سال جداگانه اظهار می‌کند.
- انتظار معافیت خریداران نخستین خانه به‌عنوان مقیم دائم تازه. یک سال در بریتیش‌کلمبیا یا ۲ اظهارنامهٔ مالیاتی بریتیش‌کلمبیا لازم دارد. معافیت خانهٔ نوساز ندارد.
- کمک خانواده را در پروندهٔ وام هدیه و در خانه وام نامیدن. تصمیم بگیرید کدام است، مستندش کنید، و این دو را هم‌خوان نگه دارید.
- بردن ودیعه به‌صورت نقد. اگر اظهار نشود کل مبلغ می‌تواند با جریمهٔ ۵٪ تا ۵۰٪ ضبط شود. وکیل در هر حال نمی‌تواند در یک پرونده بیش از ۷٬۵۰۰ دلار نقد بپذیرد.
- تعهد به تاریخ تمام شدن معامله پیش از آن‌که وجوه واقعاً رسیده باشند. هر معاملهٔ مرتبط با ایران بدون توجه به مبلغ پرخطر تلقی می‌شود. آن تأخیر را در تاریخ‌های قرارداد خود بگنجانید.
- بودجه بستن برای صورت‌حساب مالیات جولای و فراموش کردن صورت‌حساب خدمات شهری. در شهر نورث ونکوور سررسید آن ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ بود، چهار ماه زودتر.
آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم
هر چه در بالا آمد در همان صفحهٔ دولتی، مقرره یا قانونی که منتشرش کرده بررسی شد و سپس در یک بررسی جداگانه که می‌کوشید خلافش را ثابت کند دوباره بررسی شد. آن بررسی دوم چیزهایی را هم یافت که نمی‌شد اثبات کرد. اینجا فهرست شده‌اند، نه آن‌که بی‌صدا حذف شوند، چون در موضوعی مثل این شکاف‌ها بخشی از پاسخ‌اند.
- این‌که آیا بانک‌های کانادایی حواله‌های شخصی از ایران را رد می‌کنند. هیچ بیانیهٔ دولتی یا نظارتی در این باره یافت نشد. دستوری که بررسی تشدیدشده را الزامی می‌کند واقعی است و در بالا توصیف شده. این‌که هر بانک چه می‌کند چیزی نیست که اسناد رسمی پاسخ دهند، پس این صفحه آن را ادعا نمی‌کند.
- درصد پیش‌پرداخت برای دارندگان مجوز کار. شرکت وام مسکن و مسکن کانادا هیچ عددی ویژهٔ مقیمان غیردائم منتشر نمی‌کند. اعدادی که در گردش‌اند سیاست‌های وام‌دهندگان‌اند، پس هیچ عددی اینجا چاپ نشده است.
- یک نشانی ایمیل عمومی برای دیستریکت نورث ونکوور. صفحهٔ تماس خودش هیچ‌کدام را منتشر نمی‌کند، تنها نشانی‌های دپارتمانی، پس در بالا تنها شمارهٔ تلفن آمده است.
- قیمت‌های شاخص کنونی. هیئتی که آن‌ها را منتشر می‌کند دسترسی خودکار را بسته است، پس هیچ عدد قیمتی را نشد دو بار تأیید کرد و هیچ‌کدام چاپ نشده است. ارقام کنونی در صفحهٔ آمار بازار نورث شور هستند.
- این‌که انقضای ممنوعیت تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ دوام بیاورد. امروز هیچ لایحه‌ای آن را اصلاح نمی‌کند و هیچ تمدیدی اعلام نشده است. تصمیمی سیاسی است، پس این تاریخ همان‌گونه که قانون امروز هست گزارش شده، نه به‌عنوان یک وعده.
پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
می‌توانم پیش از گرفتن اقامت دائم در نورث ونکوور خانه بخرم؟
تنها اگر در یکی از استثناها بگنجید. مجوز کاری با ۱۸۳ روز یا بیشتر اعتبار باقی‌مانده در روز خرید استثنای معمول است و اجازهٔ یک ملک را می‌دهد. در غیر این صورت ممنوعیت فدرال در زمان اجرایش در نورث شور اعمال می‌شود. حتی جایی که می‌توانید بخرید، آن ۲۰٪ مالیات انتقال اضافی همچنان اعمال می‌شود.
آیا ویزای توریستی اجازهٔ خرید می‌دهد؟
حضور فیزیکی در کانادا آزمون کار نیست. استثناها بر داشتن مجوز کار یا مجوز اشتغال، یا دانشجو بودن با گذراندن همهٔ چهار شرط سخت‌گیرانه‌تر، یا خرید همراه همسر واجد شرایط، یا شخص تحت حمایت یا متقاضی پناهندگی واجد شرایط بودن تکیه دارند. بازدیدکننده‌ای که در هیچ‌یک نمی‌گنجد، برای مقاصد این قانون یک غیرکانادایی است.
آیا صبر کردن برای اقامت دائم ارزان‌تر است؟
معمولاً با فاصلهٔ زیاد. روی خریدی ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلاری تنها مالیات انتقال اضافی ۲۴۰٬۰۰۰ دلار است، مالیات سالانهٔ سوداگری از ۳٪ به ۱٪ می‌افتد، و ۵٪ پیش‌پرداخت ممکن می‌شود. در برابر آن، قیمت‌ها جابه‌جا می‌شوند و جدول زمانی مهاجرت شما در دست خودتان نیست. اگر اقامت دائم شما نزدیک است، مسیر بازپرداخت ممکن است برایتان مناسب‌تر باشد. حساب را روی اعداد خودتان انجام دهید.
چقدر پول می‌توانم از ایران به کانادا بیاورم؟
سقفی وجود ندارد. آژانس خدمات مرزی کانادا می‌گوید هیچ محدودیتی بر مقدار نیست؛ ۱۰٬۰۰۰ دلار کانادا نقطه‌ای است که از آن به بعد وجه نقد یا اسناد پولی که با خود می‌برید، پست می‌کنید یا با پیک می‌فرستید باید اظهار شوند. حوالهٔ بانکی را بانک گزارش می‌کند، نه شما. انتظار داشته باشید منبع پول را مستند کنید.
آیا باید خودم چیزی به فینترک گزارش بدهم؟
نه. فینترک گزارش‌ها را از کسب‌وکارها دریافت می‌کند. بانک گزارش حوالهٔ الکترونیکی وجوه را می‌دهد و راهنما می‌گوید آن مسئولیت قابل واگذاری نیست. تکلیف شما پاسخ دادن به پرسش‌های شناسایی و منبع وجوهی است که از شما می‌شود.
با نداشتن سابقهٔ اعتباری کانادایی می‌توانم وام مسکن بگیرم؟
قواعد منتشرشده گزارش اعتباری بین‌المللی، نامهٔ معرفی از بانک شما در کشور مبدأ، یا روش‌های جایگزین دیگر را مجاز می‌دانند. دست‌کم یکی از وام‌گیرندگان یا ضامنان به نمرهٔ اعتباری دست‌کم ۶۰۰ نیاز دارد. نامهٔ معرفی را پیش از رفتن از بانک خود در ایران بخواهید.
آیا هنوز باید اظهارنامهٔ مالیات مسکن کم‌استفاده بدهم؟
برای ۲۰۲۵ و سال‌های بعد نه. قانون می‌گوید از ۲۰۲۵ به بعد مالیاتی قابل پرداخت نیست و اظهارنامه لازم نیست. یک صفحهٔ canada.ca هنوز این مالیات را جاری توصیف می‌کند؛ آن‌که حاکم است قانون است. اگر در ۲۰۲۲، ۲۰۲۳ یا ۲۰۲۴ مالک ملک مسکونی در کانادا بوده‌اید و اظهارنامه نداده‌اید، آن سال‌ها و جریمه‌هایشان همچنان برجاست. از یک حسابدار بپرسید.
همسر من شهروند کانادا است. این کمک می‌کند؟
برای ممنوعیت، بله. یک غیرکانادایی می‌تواند همراه همسر یا شریک زندگی مشترکی که شهروند، مقیم دائم، یا مقیم موقت واجد شرایط است خرید کند. مالیات انتقال اضافی جداگانه است و روی سهم نسبی تابع خارجی گرفته می‌شود، پس نیمی از منفعت آن ۲۰٪ را روی نیمی از ارزش می‌گیرد.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- This article in English: Moving from Tehran to North Vancouver
- خریدار نخستین خانه روز تمام شدن معامله در نورث ونکوور واقعاً چه می‌پردازد
- فرانشیز بیمهٔ استراتا: خریدار چه باید بداند
- خرید پیش‌فروش در نورث شور و هزینهٔ واقعی واگذاری قرارداد
- صفحهٔ فارسی: مشاور املاک نورث ونکوور
- همهٔ راهنماهای خرید و فروش نورث شور
این مقاله اطلاعات عمومی دربارهٔ قواعد منتشرشده است، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک مشخص، یک خرید مشخص یا یک وضعیت مهاجرتی یا مالیاتی مشخص. مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی، مهاجرتی یا مالی نیست. قواعد مهاجرت، نرخ‌های مالیاتی، آستانه‌ها، معافیت‌ها و تاریخ‌های شهرداری عوض می‌شوند، گاهی با اطلاع کم، و چند قاعدهٔ توصیف‌شده در اینجا به‌گونه‌ای نوشته شده‌اند که عوض شوند یا منقضی گردند. وضعیت کنونی را با مرجعی که صاحب آن است بررسی کنید: دولت کانادا و ادارهٔ درآمد کانادا برای قواعد فدرال، استان بریتیش‌کلمبیا برای مالیات انتقال ملک و مالیات سوداگری و خانهٔ خالی، شهر نورث ونکوور، دیستریکت نورث ونکوور یا دیستریکت وست ونکوور برای هر چیز شهرداری، و ناحیهٔ آموزشی برای محدودهٔ مدارس. پیش از تعهد مالی از یک وکیل کانادایی، یک حسابدار و یک متخصص دارای مجوز وام مسکن مشورت بگیرید. هر عدد این صفحه در منبع اصلی خود راستی‌آزمایی شد و سپس در بررسی جداگانه‌ای در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ دوباره راستی‌آزمایی شد؛ هر چه را نشد دو بار تأیید کرد حذف شده و در بالا فهرست شده است. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.