تقریباً هر راهنمای خرید نخستین خانه در بریتیش کلمبیا یک حرف دلگرم‌کننده را تکرار می‌کند: خریداران اولی از مالیات انتقال ملک برای خانه‌ای تا ۸۳۵٬۰۰۰ دلار کاملاً معاف‌اند. اگر اعداد خودِ استان را بخوانید، این برنامه چنین کاری نمی‌کند.
سقف این معافیت ۸٬۰۰۰ دلار است. میان ۸۳۵٬۰۰۰ و ۸۶۰٬۰۰۰ دلار کم می‌شود و در ۸۶۰٬۰۰۰ دلار کاملاً از بین می‌رود. در نورث شور (North Shore) که تعداد بسیار کمی از خانه‌ها زیر ۸۶۰٬۰۰۰ دلار دست‌به‌دست می‌شوند، معافیت خریدار اولی معمولاً هیچ ارزشی ندارد.
همین یک برداشت نادرست، بزرگ‌ترین غافلگیری نقدی برای خریدار اولی در این منطقه است. این صفحه توضیح می‌دهد روز تحویل در نورث ونکوور یا وست ونکوور واقعاً چه مبلغی از حساب شما خارج می‌شود، با ارقامی که از همان مرجعی گرفته شده که آن رقم را تعیین می‌کند، و با پیوند به هر منبع. هرجا نتوانستم عددی را دو بار تأیید کنم، آن را ننوشتم و همین را گفتم.
خلاصهٔ کوتاه
- سقف معافیت مالیات انتقال ملک برای خریدار اولی ۸٬۰۰۰ دلار است و در ارزش بازار ۸۶۰٬۰۰۰ دلار صفر می‌شود. این یک معافیت کامل تا ۸۳۵٬۰۰۰ دلار نیست.
- معافیتی که در اینجا به کار می‌آید، خانهٔ نوساز است. آن معافیت تا ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار کامل است، پس در خریدی به مبلغ ۹۰۰٬۰۰۰ دلار ۱۶٬۰۰۰ دلار ارزش دارد، در برابر هیچ برای یک خانهٔ دست‌دوم.
- «خریدار اولی» سه معنای متفاوت دارد در سه برنامهٔ متفاوت. ممکن است در یک خرید، شرط بازگشت مالیات کالا و خدمات فدرال را داشته باشید و شرط مالیات استانی را نداشته باشید.
- مالیات ملک در هر سه شهرداری نورث شور در ۲ جولای ۲۰۲۶ سر رسید و روز تحویل میان شما و فروشنده تقسیم می‌شود. جهت حرکت پول به این بستگی دارد که فروشنده آن را پرداخته باشد یا نه.
- یک صورت‌حساب شهرداری دوم هم هست، جدا از مالیات ملک. خدمات شهری سیتی آو نورث ونکوور در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ و خدمات دیستریکت در ۳۱ مارس ۲۰۲۶ سر رسید؛ هر دو ماه‌ها پیش از صورت‌حساب مالیات.
- ممکن است امسال کمک‌هزینهٔ مالک خانه به شما نرسد. اگر فروشنده پیش از شما آن را گرفته باشد، شما نمی‌توانید بگیرید.
- ثبت سند مالکیت ۸۳٫۸۲ دلار برای انتقال و ۸۳٫۸۲ دلار برای وام است — جمعاً ۱۶۷٫۶۴ دلار، نه بازه‌های «۵۰ تا ۵۰۰ دلار» که در جاهای دیگر می‌بینید.
- حق بیمهٔ وام مسکن شما در بریتیش کلمبیا هزینهٔ نقدی روز تحویل نیست. بعضی سایت‌های مخصوص بریتیش کلمبیا می‌گویند برای مالیات فروش روی آن پول نقد کنار بگذارید. سی‌ام‌اچ‌سی (CMHC) فقط سه استان را نام می‌برد که این مالیات را می‌گیرند و بریتیش کلمبیا یکی از آن‌ها نیست.
در این صفحه
- مالیات انتقال ملک، و چرا معافیت شما احتمالاً هیچ ارزشی ندارد
- معافیتی که در نورث شور واقعاً به کار می‌آید
- سه برنامه، سه تعریف از «خریدار اولی»
- مالیات کالا و خدمات روی خانهٔ نوساز، و بازگشتی تا ۵۰٬۰۰۰ دلار
- صورت‌حساب مالیات ملکی که به ارث می‌برید
- صورت‌حساب شهرداری دومی که کسی هشدارش را نمی‌دهد
- کمک‌هزینهٔ مالک خانه که ممکن است نگیرید
- هزینه‌های ثابت کوچک، با ارقام واقعی
- چه چیزی در بریتیش کلمبیا هزینهٔ روز تحویل نیست
- پیش‌پرداخت از کجا می‌آید
- چه چیزی را نتوانستم تأیید کنم و ننوشتم
- اشتباه‌هایی که پول می‌برند
- پرسش‌هایی که خریداران واقعاً می‌پرسند
مالیات انتقال ملک، و چرا معافیت شما احتمالاً هیچ ارزشی ندارد
مالیات انتقال ملک بزرگ‌ترین هزینهٔ دولتی در خرید یک خانهٔ دست‌دوم است و روز تحویل پرداخت می‌شود. استان بریتیش کلمبیا نرخ را پله‌ای تعیین کرده است: «۱ درصد روی ۲۰۰٬۰۰۰ دلار نخست، ۲ درصد روی آن بخش از ارزش بازار که بیش از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار و تا ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار است، ۳ درصد روی بخش بیش از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار»، به‌اضافهٔ «۲ درصد دیگر روی بخشی از ارزش بازار که بیش از ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار باشد».
اکنون بخشی که اشتباه نوشته می‌شود. صفحهٔ برنامهٔ خریداران اولی خانه در استان می‌گوید خانهٔ واجد شرط باید «ارزش بازاری ۸۳۵٬۰۰۰ دلار یا کمتر داشته باشد» تا معافیت کامل بگیرد، و این‌طور خوانده می‌شود که تا آن قیمت هیچ مالیاتی نیست. صفحه‌ای که مبلغ واقعی معافیت را می‌آورد صریح‌تر است: جایی که ارزش بیش از ۵۰۰٬۰۰۰ دلار و حداکثر ۸۳۵٬۰۰۰ دلار است، «مبلغ معافیت ۸٬۰۰۰ دلار است».
دلیل اینکه عدد ۸٬۰۰۰ دلار است همین است. مالیات روی ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخست هر خرید برابر است با ۱ درصد از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار به‌اضافهٔ ۲ درصد از ۳۰۰٬۰۰۰ دلار، که دقیقاً ۸٬۰۰۰ دلار می‌شود. این برنامه مالیات ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخست را معاف می‌کند، نه مالیات کل قیمت را. بالای ۸۳۵٬۰۰۰ دلار این تخفیف «به‌تناسب کاهش می‌یابد» و جدول استان نشان می‌دهد که در ۸۶۰٬۰۰۰ دلار به صفر می‌رسد.
ارقام زیر از همان نرخ پله‌ای بالا حساب شده‌اند. چهار سطر نخست دقیقاً با جدول منتشرشدهٔ خودِ استان می‌خواند و من حساب را همین‌طور بررسی کردم.
| ارزش بازار | مالیات انتقال ملک | معافیت خریدار اولی | شما می‌پردازید |
|---|---|---|---|
| ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۸٬۰۰۰ دلار | ۸٬۰۰۰ دلار | ۰ دلار |
| ۷۵۰٬۰۰۰ دلار | ۱۳٬۰۰۰ دلار | ۸٬۰۰۰ دلار | ۵٬۰۰۰ دلار |
| ۸۳۵٬۰۰۰ دلار | ۱۴٬۷۰۰ دلار | ۸٬۰۰۰ دلار | ۶٬۷۰۰ دلار |
| ۸۶۰٬۰۰۰ دلار | ۱۵٬۲۰۰ دلار | ۰ دلار | ۱۵٬۲۰۰ دلار |
| ۹۰۰٬۰۰۰ دلار | ۱۶٬۰۰۰ دلار | ۰ دلار | ۱۶٬۰۰۰ دلار |
| ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار | ۱۸٬۰۰۰ دلار | ۰ دلار | ۱۸٬۰۰۰ دلار |
| ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلار | ۲۲٬۰۰۰ دلار | ۰ دلار | ۲۲٬۰۰۰ دلار |
مالیات انتقال ملک و معافیت خریدار اولی، محاسبه‌شده از نرخ پله‌ای استان بریتیش کلمبیا. تأییدشده در ۳ اکتبر ۲۰۲۶.
سه سطر آخر را دوباره بخوانید. خریدار اولی در نورث شور، در قیمتی که خانه‌ها واقعاً در آن معامله می‌شوند، هیچ تخفیفی نمی‌گیرد و تمام مالیات را می‌پردازد. برای آن پول نقد کنار بگذارید.
برای واجد شرط شدن، استان می‌خواهد که «شهروند کانادا یا دارندهٔ اقامت دائم باشید»، یا «دست‌کم یک سال پیش از تاریخ ثبت ملک در بریتیش کلمبیا زندگی کرده باشید» یا «دست‌کم ۲ اظهارنامهٔ مالیاتی به‌عنوان ساکن بریتیش کلمبیا در ۶ سال مالیاتی گذشته داده باشید»، و «هرگز در هیچ زمانی در هیچ جای جهان مالکیت ثبت‌شده‌ای در ملکی که محل سکونت اصلی شما بوده نداشته باشید». همچنین باید در ۹۲ روز اسباب‌کشی کنید و سال اول را همان‌جا زندگی کنید.
یک هزینهٔ دیگر هم باید بدانید، چون نورث شور خریداران تازه‌وارد بسیاری دارد. اگر شهروند کانادا یا دارندهٔ اقامت دائم نیستید، مالیات انتقال ملک اضافی به میزان «۲۰ درصد از ارزش بازار سهم متناسب شما» در منطقهٔ مترو ونکوور اعمال می‌شود، که هر سه شهرداری نورث شور را در بر می‌گیرد.
معافیتی که در نورث شور واقعاً به کار می‌آید
اگر خانهٔ نوساز می‌خرید، معافیت دیگری اعمال می‌شود که بسیار باارزش‌تر است. صفحهٔ معافیت خانهٔ نوساز استان می‌گوید «از ۱ آوریل ۲۰۲۴، آستانهٔ ارزش بازار برای معافیت کامل خانه‌های نوساز از ۷۵۰٬۰۰۰ دلار به ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار افزایش یافت» و «بازهٔ کاهش تدریجی ۵۰٬۰۰۰ دلار بالاتر از آستانه است، با حذف کامل معافیت در ۱٬۱۵۰٬۰۰۰ دلار برای خریداران واجد شرط».
این را با جدول بالا مقایسه کنید. در ۹۰۰٬۰۰۰ دلار، خریدار واجد شرط یک خانهٔ نوساز هیچ مالیات انتقال ملکی نمی‌پردازد، در حالی که همان خریدار برای یک خانهٔ دست‌دوم ۱۶٬۰۰۰ دلار می‌پردازد. آن ۱۶٬۰۰۰ دلار بزرگ‌ترین تفاوتی است که برای یک خریدار اولی در نورث شور در دسترس است، و هیچ ربطی به برنامهٔ خریداران اولی ندارد.
تنها از یک معافیت می‌توانید استفاده کنید. شرط‌ها شبیه‌اند: شهروند کانادا یا دارندهٔ اقامت دائم، «در ۹۲ روز از تاریخ ثبت ملک در ادارهٔ ثبت اسناد به خانه اسباب‌کشی کنید»، و «باقی سال اول را به‌عنوان محل سکونت اصلی خود در آن بمانید».
سه برنامه، سه تعریف از «خریدار اولی»
این همان تله‌ای است که کسی به آن اشاره نمی‌کند. سه برنامه‌ای که یک خریدار اولی با آن‌ها سر و کار دارد، بر سر معنای «خریدار اولی» توافق ندارند، و آزمون‌ها به هم نزدیک هم نیستند. ممکن است در یک خرید یکی را قبول شوید و دیگری را نه.
| برنامه | مرجع تعیین‌کننده | آزمون «اولی بودن» | چقدر ارزش دارد |
|---|---|---|---|
| معافیت مالیات انتقال ملک | استان بریتیش کلمبیا | «هرگز در هیچ زمانی در هیچ جای جهان مالکیت ثبت‌شده‌ای در ملکی که محل سکونت اصلی شما بوده نداشته باشید» | تا ۸٬۰۰۰ دلار، صفر در ۸۶۰٬۰۰۰ دلار |
| بازگشت مالیات کالا و خدمات برای خریدار اولی | دولت کانادا | در خانه‌ای که شما یا همسرتان مالک آن بوده‌اید «در سال جاری یا در چهار سال تقویمی پیش از آن» به‌عنوان محل سکونت اصلی زندگی نکرده باشید | تا ۵۰٬۰۰۰ دلار، فقط خانهٔ نوساز |
| دورهٔ بازپرداخت بلندتر روی وام بیمه‌شده | سی‌ام‌اچ‌سی | «هرگز خانه‌ای در کانادا نخریده باشید»، یا در سال جاری یا چهار سال تقویمی پیش از آن در خانهٔ ملکی خود در کانادا به‌عنوان محل سکونت اصلی ساکن نبوده باشید | دورهٔ بازپرداخت بلندتر، قسط ماهانهٔ کمتر |
مقایسهٔ سه آزمون «خریدار اولی»، به بیان خودِ هر مرجع. تأییدشده در ۳ اکتبر ۲۰۲۶.
نتیجهٔ عملی: اگر شش سال پیش خانه‌ای داشتید و فروختید، آزمون استانی را برای همیشه رد می‌شوید اما آزمون چهارسالهٔ فدرال را قبول می‌شوید. اگر خانه‌ای در خارج داشتید و هرگز در کانادا نداشتید، آزمون استانی را رد می‌شوید و ممکن است همچنان آزمون فدرال را قبول شوید. هر برنامه را جداگانه بررسی کنید و فرض نکنید یک پاسخ برای همه کار می‌کند.
مالیات کالا و خدمات روی خانهٔ نوساز، و بازگشتی تا ۵۰٬۰۰۰ دلار
خانهٔ دست‌دوم مالیات کالا و خدمات ندارد. خانهٔ نوساز دارد، به میزان ۵ درصد، و روی یک پیش‌فروش در نورث شور این عدد بزرگی است. بازگشت مالیات کالا و خدمات برای خریداران اولی خانه تخفیفی است که اهمیت دارد: «در ۱ میلیون دلار یا کمتر، بازگشت تا ۱۰۰ درصد است (تا سقف بازگشت ۵۰٬۰۰۰ دلار)»، «میان ۱ میلیون و ۱٫۵ میلیون دلار، سقف بازگشت به‌تدریج کاهش می‌یابد»، و «در ۱٫۵ میلیون دلار یا بیشتر، هیچ بازگشتی نیست». نمونهٔ محاسبه‌شدهٔ خودِ سازمان درآمد کانادا خانهٔ ۱٫۲۵ میلیون دلاری را ۲۵٬۰۰۰ دلار می‌گذارد.
تاریخ‌های واجد شرط بودن سخت‌گیرانه‌اند و همین‌جاست که بیشتر نوشته‌ها اشتباه می‌کنند. صفحهٔ شرایط سازمان درآمد کانادا می‌خواهد که «قرارداد خرید و فروش خانه را با سازنده در ۲۰ مارس ۲۰۲۵ یا پس از آن و پیش از ۲۰۳۱ منعقد کرده باشید»، و «ساخت یا بازسازی اساسی خانه پیش از ۲۰۳۱ آغاز شود و پیش از ۲۰۳۶ تا حد زیادی تکمیل شود». من این تاریخ‌ها را علاوه بر راهنمای سازمان، با متن قانون تصویب‌شده هم بررسی کردم، چون این دو در جاهای دیگر ناهمسان گزارش شده‌اند.
اگر قرارداد پیش‌فروش را پیش از ۲۰ مارس ۲۰۲۵ امضا کرده‌اید، این بازگشت برای شما در دسترس نیست، هر قدر هم خانه نوساز باشد. این یک تاریخ است، نه موضوعی سلیقه‌ای، و ارزش دارد پیش از آنکه رویش حساب کنید در مدارک خودتان بررسی‌اش کنید.
صورت‌حساب مالیات ملکی که به ارث می‌برید
مالیات ملک با سال تقویمی حرکت می‌کند، نه با مالکیت شما، پس روز تحویل میان شما و فروشنده در سندی به نام «صورت تعدیلات» تقسیم می‌شود. سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا کار دفتر اسناد شما را این‌طور توصیف می‌کند: «تهیهٔ صورت تعدیلات که همهٔ مبالغ بدهی شما و وجوهی را که برای تکمیل معامله لازم دارید مشخص می‌کند».
جهت حرکت پول به یک چیز بستگی دارد: اینکه فروشنده مالیات سال را پرداخته باشد یا نه. مدرسهٔ حقوق مردم این اصل را از سمت فروشنده توضیح می‌دهد: «فرض کنید صورت‌حساب مالیات ملک را پرداخته‌اید. بخشی از آن صورت‌حساب ممکن است به زمانی مربوط باشد که خریدار مالک زمین است و از آن استفاده می‌کند. تعدیل این را به رسمیت می‌شناسد که خریدار باید آن مبلغ مالیات ملک را به شما بازگرداند.»
پس به زبان ساده، و این همان بخشی است که مردم را غافلگیر می‌کند:
- پس از آنکه فروشنده مالیات سال را پرداخته، تحویل می‌گیرید. شما مبلغ روزهایی را که مالک خانه خواهید بود به فروشنده بازمی‌گردانید. پول نقد روز تحویل شما بیشتر می‌شود.
- پیش از پرداخت مالیات تحویل می‌گیرید. فروشنده مبلغ روزهایی را که مالک بوده به شما اعتبار می‌دهد، پس پول نقد روز تحویل شما کمتر می‌شود — اما بعد تمام صورت‌حساب مالیات سال به نام شما می‌آید و همه‌اش را شما می‌پردازید. پولی ذخیره نکرده‌اید؛ چند ماه عقبش انداخته‌اید.
حالت دوم برای تحویل در نیمهٔ اول سال رایج است و همان‌جاست که مالکان تازه گرفتار می‌شوند. اعتباری که در صورت تعدیلات می‌بینید تخفیف نیست. آن را برای جولای کنار بگذارید.
صفحه‌ای از استان یا از نهاد ناظر پیدا نکردم که حساب این تقسیم را بنویسد، و دانستن همین هم ارزش دارد: دفتر اسناد شما آن را محاسبه می‌کند و شما حق دارید بخواهید پیش از انتقال پول، آن سطر را برایتان توضیح دهد.
صورت‌حساب شهرداری دومی که کسی هشدارش را نمی‌دهد
آب، فاضلاب و زباله در نورث شور بخشی از برگهٔ مالیات ملک شما نیستند. صورت‌حساب جداگانه‌ای هستند، با تاریخ سررسید جداگانه، و در هر دو شهرداری نورث ونکوور آن تاریخ ماه‌ها پیش از صورت‌حساب مالیات می‌افتد. خریداری که در بهار تحویل می‌گیرد می‌تواند صورت‌حسابی را به ارث ببرد که هم صادر شده و هم سر رسیده است.
هر رقم این جدول از بخش‌نامه یا صفحهٔ ۲۰۲۶ خودِ شهرداری گرفته شده، که باز شده و خوانده شده است. توجه کنید که وست ونکوور در دو چیز با همسایه‌هایش تفاوت دارد: جریمهٔ دومش یک روز دیرتر می‌افتد، و صورت‌حساب را فصلی می‌فرستد با تخفیفی برای پرداخت به‌موقع.
| سیتی آو نورث ونکوور | دیستریکت آو نورث ونکوور | وست ونکوور | |
|---|---|---|---|
| سررسید مالیات ملک | ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۲ جولای ۲۰۲۶ |
| جریمهٔ اول | ۵ درصد پس از ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۵ درصد پس از ۲ جولای ۲۰۲۶ | ۵ درصد در ۲ جولای ۲۰۲۶ |
| جریمهٔ دوم | ۵ درصد دیگر پس از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۵ درصد دیگر پس از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۵ درصد دیگر در ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ |
| نحوهٔ صورت‌حساب خدمات شهری | یک صورت‌حساب، سررسید ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ | یک صورت‌حساب، سررسید ۳۱ مارس ۲۰۲۶ | فصلی، سررسید ۲۹ مه، ۳۱ اوت، ۳۰ نوامبر و ۲۶ فوریه |
| جریمه یا تخفیف خدمات شهری | ۵ درصد پس از ۲۷ فوریه، ۵ درصد دیگر پس از ۳۰ آوریل ۲۰۲۶ | قابل تعویق نیست؛ پس از مهلت جریمه اعمال می‌شود | ۱۰ درصد تخفیف برای پرداخت در تاریخ سررسید یا پیش از آن |
| تماس با چه کسی | 604-983-7316، tax@cnv.org | 604-990-2311، propertytax@dnv.org | 604-925-7032 |
تاریخ‌های مالیات ملک و خدمات شهری نورث شور، از مطالب ۲۰۲۶ خودِ هر شهرداری. وست ونکوور تاریخ‌های فصلی خود را به‌صورت یک برنامهٔ ثابت و بدون سال منتشر می‌کند و فصل چهارمش در سال تقویمی بعد سر می‌رسد. تأییدشده در ۳ اکتبر ۲۰۲۶.
بخش‌نامهٔ خدمات شهری ۲۰۲۶ دیستریکت آو نورث ونکوور صریح است که این هزینه‌ها بیرون از برنامه‌های تعویق مالیات‌اند: «برخلاف مالیات ملک، هزینه‌های خدمات شهری قابل تعویق نیستند و باید هر سال تا مهلت مقرر پرداخت شوند تا از جریمه جلوگیری شود». همچنین روشن می‌کند صورت‌حساب چه چیزی را در بر می‌گیرد: «هزینه‌های خدمات شهری شما، که آب، فاضلاب، جمع‌آوری زباله (پسماند جامد) و هزینه‌های زیست‌محیطی را در بر می‌گیرد، در ۳۱ مارس ۲۰۲۶ سر می‌رسد».
همهٔ این‌ها شهرداری است، پس همهٔ این‌ها می‌تواند تغییر کند. شمارهٔ شهرداری خودتان را در جدول بگیرید و پیش از آنکه به این تاریخ‌ها تکیه کنید، تاریخ‌های سال جاری را تأیید کنید.
کمک‌هزینهٔ مالک خانه که ممکن است نگیرید
کمک‌هزینهٔ مالک خانه مالیات ملک محل سکونت اصلی شما را کم می‌کند، و از استان گرفته می‌شود، نه از شهرداری. در هر سال فقط یک بار برای هر ملک قابل درخواست است — و همین است که خرید در میانهٔ سال را مشکل‌دار می‌کند.
اگر در طول سال مالیاتی خرید کنید، استان می‌گوید تنها در صورتی ممکن است واجد شرط باشید که «مالک پیشین کمک‌هزینه را برای آن ملک نگرفته باشد»، شما «امسال کمک‌هزینه را برای ملک دیگری نگرفته باشید»، و هنگام درخواست «ملک را به‌عنوان محل سکونت اصلی خود در اختیار داشته باشید». اگر فروشندهٔ شما در ماه مه آن را گرفته باشد و شما در اوت تحویل بگیرید، کمک‌هزینهٔ آن ملک خرج شده است. زود بپرسید، چون تعدیل شما را تغییر می‌دهد.
سه شرط دیگر که دانستنشان ارزش دارد:
- «آستانهٔ کمک‌هزینه برای ۲۰۲۶ مبلغ ۲٬۰۷۵٬۰۰۰ دلار است»، و «کمک‌هزینه به‌ازای هر ۱٬۰۰۰ دلار ارزش ارزیابی‌شدهٔ بالاتر از ۲٬۰۷۵٬۰۰۰ دلار، ۵ دلار کم می‌شود».
- کمک‌هزینهٔ عادی «اگر ارزش مسکونی یا تفکیک‌شده بیش از ۲٬۱۸۹٬۰۰۰ دلار باشد ۰ دلار است»، و کمک‌هزینهٔ اضافی برای سالمندان، جانبازان و افراد دارای معلولیت «اگر ارزش مسکونی یا تفکیک‌شده بیش از ۲٬۲۴۴٬۰۰۰ دلار باشد ۰ دلار است».
- یک کفی هم هست: «مالکان ملک باید پیش از دریافت کمک‌هزینهٔ عادی دست‌کم ۳۵۰ دلار مالیات ملک بپردازند»، و دست‌کم ۱۰۰ دلار پیش از کمک‌هزینهٔ اضافی. این کمک‌هزینه هرگز صورت‌حساب شما را کاملاً پاک نمی‌کند.
می‌توانید «تا ۳۱ دسامبر سال مالیاتی جاری درخواست دهید، حتی اگر مالیات ملک خود را نپرداخته باشید»، هرچند استان هشدار می‌دهد که جریمهٔ پرداخت دیرهنگام ممکن است همچنان اعمال شود.
من مبلغ کمک‌هزینه را نمی‌نویسم، و دلیلش این است. تنها ارقام دلاری که امروز در صفحه‌های کمک‌هزینهٔ استان هست با عبارت «از ۱ ژانویه ۲۰۲۷» آغاز می‌شود. هیچ جمله‌ای مبلغ ۲۰۲۶ را نمی‌دهد. به‌جای آنکه مثل چند سایت دیگر رقم ۲۰۲۷ را چنان بازنشر کنم که گویی برای امسال است، مبلغ را ننوشتم. از دفتر اسناد خود بپرسید کمک‌هزینه در پروندهٔ شما چقدر ارزش دارد، یا با استان تماس بگیرید.
هزینه‌های ثابت کوچک، با ارقام واقعی
صفحه‌های هزینهٔ معامله این‌ها را معمولاً به‌صورت بازه‌های گشاد می‌دهند — «۵۰ تا ۲۰۰ دلار»، «۲۰۰ تا ۵۰۰ دلار» — چون کسی آن‌ها را جست‌وجو نمی‌کند. این‌ها منتشر شده‌اند، دقیق‌اند و کوچک.
ثبت سند مالکیت. جدول هزینه‌های سازمان ثبت اسناد و نقشه‌برداری، مؤثر از ۱ آوریل ۲۰۲۶، برای «ثبت یک سند مالکیت قطعی» ۸۳٫۸۲ دلار و برای «ثبت یک بار تعهد» ۸۳٫۸۲ دلار می‌گیرد. اولی انتقال شماست، دومی وام شما. دو ثبت، جمعاً ۱۶۷٫۶۴ دلار.
مالیات روی حق‌الزحمهٔ دفتر اسناد شما. خدمات حقوقی در بریتیش کلمبیا هم مالیات فروش استانی دارند و هم مالیات کالا و خدمات، که بیشتر پیش‌فاکتورها آن را جا می‌اندازند. بخش‌نامهٔ استانی شمارهٔ ۱۰۶ درباره خدمات حقوقی، بازنگری‌شده در اوت ۲۰۲۵، می‌گوید «خدمات حقوقی ارائه‌شده در بریتیش کلمبیا به شخصی که در بریتیش کلمبیا سکونت دارد، معمولاً سکونت دارد یا کسب‌وکار می‌کند، مشمول مالیات فروش استانی است، مگر آنکه معافیت خاصی اعمال شود» و «مالیات فروش استانی به نرخ ۷ درصد روی بهای خرید خدمات حقوقی اعمال می‌شود». با ۵ درصد مالیات کالا و خدمات روی آن، حق‌الزحمهٔ ۱٬۵۰۰ دلاری انتقال سند ۱٬۶۸۰ دلار از جیب شما می‌رود.
هزینهٔ انصراف، اگر نظرتان عوض شود. بر اساس دورهٔ انصراف خریدار خانه، که از ۳ ژانویه ۲۰۲۳ در اجراست، سه روز کاری پس از پذیرش پیشنهادتان فرصت دارید کنار بکشید، و «هزینهٔ انصراف ۰٫۲۵ درصد بهای پیشنهاد است». در خریدی به مبلغ ۹۰۰٬۰۰۰ دلار این ۲٬۲۵۰ دلار است — هزینه‌ای واقعی که تقریباً هیچ‌کس برایش بودجه نمی‌گذارد. این قاعده برای ملک روی زمین اجاره‌ای، حق اجاره‌داری، ملکی که در مزایده فروخته شود، یا ملکی که به حکم یا زیر نظر دادگاه فروخته شود اعمال نمی‌شود.
| قلم روز تحویل | مرجع تعیین‌کننده | روی خانهٔ دست‌دوم ۹۰۰٬۰۰۰ دلاری | نقد یا تأمین‌شده با وام؟ |
|---|---|---|---|
| مالیات انتقال ملک | استان بریتیش کلمبیا | ۱۶٬۰۰۰ دلار | نقد |
| باقیماندهٔ پیش‌پرداخت | وام‌دهندهٔ شما | متغیر | نقد |
| ثبت سند مالکیت، انتقال و وام | سازمان ثبت اسناد و نقشه‌برداری | ۱۶۷٫۶۴ دلار | نقد |
| حق‌الزحمهٔ انتقال سند به‌اضافهٔ ۷ درصد مالیات فروش استانی و ۵ درصد مالیات کالا و خدمات | دفتر اسناد یا وکیل شما | متغیر | نقد |
| تعدیل مالیات ملک | در صورت تعدیلات شما محاسبه می‌شود | با تاریخ تحویل متغیر است | نقد، در هر دو جهت |
| تعدیل خدمات شهری | شهرداری شما | با تاریخ تحویل متغیر است | نقد، در هر دو جهت |
| حق بیمهٔ وام مسکن | سی‌ام‌اچ‌سی، سیجن یا کانادا گارانتی | درصدی از وام | معمولاً به وام اضافه می‌شود |
| مالیات کالا و خدمات، فقط روی خانهٔ نوساز | دولت کانادا | روی خانهٔ دست‌دوم اعمال نمی‌شود | نقد، منهای هر بازگشت |
روز تحویل چه چیزی جابه‌جا می‌شود و آیا به پول نقدش نیاز دارید. ارقام تأییدشده در ۳ اکتبر ۲۰۲۶؛ اقلام «متغیر» به پروندهٔ خودتان بستگی دارد.
چه چیزی در بریتیش کلمبیا هزینهٔ روز تحویل نیست
اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد باشد، وام مسکن شما باید بیمه شود، و حق بیمه درصدی از وام است. نرخ‌های منتشرشدهٔ حق بیمهٔ سی‌ام‌اچ‌سی برای خانه‌ای که خودتان در آن ساکن‌اید از ۰٫۶۰ درصد در نسبت وام به ارزش ۶۵ درصد یا کمتر تا ۴٫۰۰ درصد میان ۹۰٫۰۱ و ۹۵ درصد است، با ۲٫۴۰ درصد در ۷۵٫۰۱ تا ۸۰ درصد، ۲٫۸۰ درصد در ۸۰٫۰۱ تا ۸۵ درصد و ۳٫۱۰ درصد در ۸۵٫۰۱ تا ۹۰ درصد. سی‌ام‌اچ‌سی همچنین می‌گوید «دورهٔ بازپرداخت بیش از ۲۵ سال مشمول ۰٫۲۰ درصد هزینهٔ اضافی است».
اینجا اصلاحیه است. چند صفحهٔ هزینهٔ معامله که مخاطبشان خریداران بریتیش کلمبیا است به شما می‌گویند برای مالیات فروش استانی روی آن حق بیمه پول نقد کنار بگذارید، چون نمی‌شود به وام اضافه‌اش کرد. این در برخی استان‌ها درست است و در این استان نه. صفحهٔ خودِ سی‌ام‌اچ‌سی می‌گوید: «برخی استان‌ها (در حال حاضر اونتاریو، کبک و ساسکاچوان) مالیات فروش استانی را بر حق بیمهٔ وام مسکن اعمال می‌کنند. این مالیات فروش را نمی‌توان به مبلغ وام اضافه کرد.» صفحهٔ مشتریانش همان فهرست بستهٔ سه‌تایی را تکرار می‌کند: «حق بیمه در کبک، اونتاریو و ساسکاچوان مشمول مالیات فروش استانی است.»
بریتیش کلمبیا در هیچ‌یک از دو فهرست نیست. پس برایش پول نقد کنار نگذارید. چون سی‌ام‌اچ‌سی این را به‌صورت فهرستی از سه استان گفته و نه قاعده‌ای درباره بریتیش کلمبیا، وقتی تعهدنامهٔ وام خود را گرفتید آن را با وام‌دهنده یا کارگزار خودتان تأیید کنید — اما نباید به شما بگویند روز تحویل آن را تأمین کنید.
پیش‌پرداخت از کجا می‌آید
بیشتر خریداران اولی در اینجا پیش‌پرداخت را از دو پوشش مالیاتی فدرال جمع می‌کنند، و هر دو باید خیلی پیش از روز تحویل نقد شوند. پولی که صبح روز تحویل هنوز در یک صندوق است، پولی نیست که بتوانید منتقل کنید.
- طرح خریداران خانه به شما اجازه می‌دهد از یک حساب پس‌انداز بازنشستگی ثبت‌شده برداشت کنید. سازمان درآمد کانادا می‌گوید «در حال حاضر سقف برداشت این طرح ۶۰٬۰۰۰ دلار است».
- حساب پس‌انداز نخستین خانه سقف مادام‌العمر ۴۰٬۰۰۰ دلار دارد، و «سهم مشارکت شما در سالی که نخستین حساب خود را باز می‌کنید ۸٬۰۰۰ دلار است».
پس زوجی که هر دو، هر دو حساب را دارند می‌توانند روی مبلغ قابل‌توجهی با پوشش مالیاتی حساب کنند. از وام‌دهندهٔ خود بپرسید چه مدت باید پول در حساب خودتان نشسته باشد، چون معمولاً همان پاسخ، نه قواعد برداشت، زمان‌بندی شما را تعیین می‌کند.
چه چیزی را نتوانستم تأیید کنم و ننوشتم
هر رقم بالا در همان منبعی که آن را تعیین می‌کند بررسی شد و بعد در یک بررسی جداگانهٔ دوم هم بررسی شد. سه چیز از این بررسی جان سالم به در نبرد، و ترجیح می‌دهم به شما بگویم تا آنکه بی‌صدا جایش را پر کنم.
- مبلغ کمک‌هزینهٔ مالک خانه. همان‌طور که بالا گفتم، صفحه‌های استان هیچ رقمی برای ۲۰۲۶ ندارند — تنها رقمی که با «از ۱ ژانویه ۲۰۲۷» آغاز می‌شود. هیچ مبلغی اینجا نوشته نشده است.
- سقف بهای خرید و دورهٔ بازپرداخت سی‌ام‌اچ‌سی. دو نشریهٔ فعال سی‌ام‌اچ‌سی با هم اختلاف دارند. صفحهٔ وب برنامهٔ خرید آن یک سقف واحد «کمتر از ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار» می‌دهد و می‌گوید حداکثر دورهٔ بازپرداخت ۲۵ سال است. برگهٔ اطلاعات همان برنامه سقفی دو‌پله‌ای می‌دهد — کمتر از ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار در نسبت وام به ارزش ۸۰ درصد یا کمتر، و کمتر از ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار بالای ۸۰ درصد — و در همان محصول ۳۰ سال را برای خریدار اولی یا خانهٔ نوساز مجاز می‌داند. این‌ها برای خریداری که پیش‌پرداخت بزرگی دارد پاسخ‌های اساساً متفاوتی است، پس هیچ‌یک را به‌عنوان واقعیت نمی‌نویسم. آن را به‌صورت کتبی از وام‌دهندهٔ خود بگیرید.
- نشانی رایانامهٔ امور مالی وست ونکوور. صفحهٔ آن شهرداری این نشانی را از لایه‌ای پوشاننده عبور می‌دهد که نتوانستم مطمئن بخوانمش، پس در جدول بالا فقط شمارهٔ تلفن آمده است.
اشتباه‌هایی که پول می‌برند
- بودجه‌بندی به این فرض که معافیت خریدار اولی مالیات انتقال ملک شما را می‌پوشاند. بالای ۸۶۰٬۰۰۰ دلار هیچ‌چیز را نمی‌پوشاند. این گران‌ترین فرض این صفحه است.
- اعتبار مالیات ملک در صورت تعدیلات را پس‌انداز دانستن. آن صورت‌حسابی است که دیرتر به نام شما می‌آید.
- فراموش کردن صورت‌حساب خدمات شهری. از مالیات ملک جداست و در هر دو شهرداری نورث ونکوور زودتر در سال سر می‌رسد.
- فرض اینکه کمک‌هزینهٔ مالک خانه مال شماست. اگر فروشنده آن را گرفته باشد، برای آن ملک در آن سال رفته است.
- کنار گذاشتن پول نقد برای مالیات فروش روی حق بیمهٔ وام مسکن. بریتیش کلمبیا در فهرست استان‌هایی که سی‌ام‌اچ‌سی نام می‌برد نیست.
- امضای یک پیش‌فروش و فرض اینکه بازگشت مالیات کالا و خدمات اعمال می‌شود. قرارداد باید در ۲۰ مارس ۲۰۲۵ یا پس از آن منعقد شده باشد.
- رها کردن پیش‌پرداخت در یک صندوق تا هفتهٔ آخر. برداشت و انتقال بیش از آنکه مردم گمان می‌کنند طول می‌کشد.
- نخواستن از دفتر اسناد که صورت تعدیلات را سطر به سطر توضیح دهد پیش از آنکه پول را بفرستید. این تنها سندی است که عدد واقعی را به شما می‌گوید و معمولاً فقط چند روز پیش از موعد آن را می‌بینید.
پرسش‌هایی که خریداران واقعاً می‌پرسند
آیا خریداران اولی در نورث ونکوور مالیات انتقال ملک می‌پردازند؟
معمولاً بله، و به‌طور کامل. سقف معافیت ۸٬۰۰۰ دلار است و در ارزش بازار ۸۶۰٬۰۰۰ دلار از بین می‌رود، که پایین‌تر از بیشتر قیمت‌های نورث شور است. خانهٔ نوساز استثناست — آن معافیت تا ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار کامل است.
روز تحویل چقدر پول نقد لازم دارم؟
باقیماندهٔ پیش‌پرداخت، به‌اضافهٔ مالیات انتقال ملک، به‌اضافهٔ حق‌الزحمهٔ دفتر اسناد با ۷ درصد مالیات فروش استانی و ۵ درصد مالیات کالا و خدمات، به‌اضافهٔ ۱۶۷٫۶۴ دلار هزینهٔ ثبت، به‌اضافه یا منهای تعدیلات مالیات و خدمات شهری. روی خانهٔ دست‌دوم ۹۰۰٬۰۰۰ دلاری، تنها مالیات انتقال ملک ۱۶٬۰۰۰ دلار است. دفتر اسناد شما رقم دقیق را کمی پیش از تحویل به شما می‌دهد.
آیا روی خانهٔ دست‌دوم در بریتیش کلمبیا مالیات کالا و خدمات هست؟
نه. این مالیات روی خانه‌های نوساز اعمال می‌شود، نه خانه‌های دست‌دوم. اگر نوساز می‌خرید، بازگشت مالیات کالا و خدمات برای خریداران اولی می‌تواند تا ۵۰٬۰۰۰ دلار ارزش داشته باشد، مشروط به تاریخ‌هایی که بالا آمد.
در کشور دیگری خانه داشتم. آیا باز هم خریدار اولی هستم؟
برای معافیت مالیات انتقال ملک استانی نه، که می‌خواهد «هرگز در هیچ زمانی در هیچ جای جهان» مالک محل سکونت اصلی نبوده باشید. ممکن است همچنان برای بازگشت مالیات کالا و خدمات فدرال واجد شرط باشید، که فقط به سال جاری و چهار سال تقویمی پیش از آن نگاه می‌کند. این آزمون‌ها واقعاً متفاوت‌اند.
می‌توانم حق بیمهٔ وام مسکن را به وام اضافه کنم؟
در بریتیش کلمبیا این حق بیمه معمولاً به وام اضافه می‌شود تا آنکه نقد پرداخت شود، و بریتیش کلمبیا در فهرست استان‌هایی نیست که سی‌ام‌اچ‌سی می‌گوید مالیات فروش استانی روی آن می‌گیرند. وقتی تعهدنامهٔ وام خود را گرفتید نحوهٔ محاسبه را با وام‌دهندهٔ خود تأیید کنید.
اگر پیش از ۲ جولای تحویل بگیرم چه می‌شود؟
فروشنده بخشی از سال را که مالک خانه بوده به شما اعتبار می‌دهد، پس پول نقد روز تحویل شما کمتر است — و بعد تمام صورت‌حساب مالیات سال در جولای به نام شما می‌آید. آن اعتبار را کنار بگذارید، نه آنکه خرجش کنید.
پس از پذیرش پیشنهادم می‌توانم کنار بکشم؟
برای بیشتر خریدهای مسکونی بله، در سه روز کاری، و هزینهٔ انصراف ۰٫۲۵ درصد بهای پیشنهاد است. در خریدی به مبلغ ۹۰۰٬۰۰۰ دلار این ۲٬۲۵۰ دلار است. برخی معامله‌ها مستثنا هستند، از جمله ملک اجاره‌داری و فروش در مزایده یا به حکم دادگاه.
پیش از تعهد دربارهٔ آن صحبت کنیم
اگر بازهٔ قیمت و اینکه به خانهٔ دست‌دوم یا پیش‌فروش نگاه می‌کنید را به من بگویید، می‌توانم بگویم واقعاً واجد شرط کدام معافیت‌ها هستید و روز تحویل تقریباً چه شکلی است، پیش از آنکه پیشنهادی بنویسید. آن گفت‌وگو هیچ هزینه‌ای ندارد و ارزان‌ترین بخش خرید خانه است.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
خواندن بعدی
- خرید پیش‌فروش در نورث شور، و هزینهٔ واقعی واگذاری قرارداد
- This article in English — what completion day really costs a first-time buyer
- راهنماهای فارسی املاک نورث ونکوور
- همهٔ راهنماهای نورث شور (انگلیسی)
پیش از آنکه به این مطلب تکیه کنید
این اطلاعات عمومی دربارهٔ خرید خانه در نورث شور است، نه مشاوره دربارهٔ ملکی خاص یا خریداری خاص. آستانه‌های مالیاتی، مبالغ معافیت، تاریخ‌های سررسید شهرداری، هزینه‌ها و قواعد بیمه همه تغییر می‌کنند، گاهی در میانهٔ سال، و ارقام این صفحه فقط در تاریخ زیر درست بوده‌اند.
پیش از آنکه پولی متعهد کنید، وضعیت کنونی را با مرجعی که مالک آن است تأیید کنید: استان بریتیش کلمبیا برای مالیات انتقال ملک و کمک‌هزینهٔ مالک خانه، سازمان درآمد کانادا برای مالیات کالا و خدمات و بازگشت‌ها، سی‌ام‌اچ‌سی یا بیمه‌گر شما برای بیمهٔ وام مسکن، سازمان ثبت اسناد و نقشه‌برداری برای هزینه‌های ثبت، و شهرداری خودتان برای تاریخ‌های مالیات و خدمات شهری. دربارهٔ شرایط خودتان از دفتر اسناد یا وکیل، کارگزار وام مسکن و حسابدار مشاوره بگیرید.
هر رقم این صفحه در ۳ اکتبر ۲۰۲۶ در منبع اصلی خود تأیید شد و در همان تاریخ در یک بررسی جداگانهٔ دوم دوباره بررسی شد. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.