خرید پیش‌فروش در نورث شور، و این‌که واگذاری قرارداد واقعاً چه هزینه‌ای دارد

واگذاری قرارداد پیش‌فروش شبیه یک راه میان‌بر به نظر می‌رسد. کسی دو سال پیش یک واحد پیش‌فروش خریده است، ساختمان نزدیک به پایان است، و او می‌خواهد بیرون بیاید. شما قرارداد او را می‌گیرید و دیگر لازم نیست منتظر بمانید.

اما چیزی در این تصویر جا افتاده است. خریدار یک واگذاری هیچ فرصت انصراف قانونی ندارد. نه آن ۷ روزی که خریدار پیش‌فروش دارد، و نه آن ۳ روز کاری که خریدار خانهٔ آماده دارد. هیچ‌کدام.

از این گذشته، شما روی پولی که اضافه به خریدار اول می‌دهید مالیات انتقال ملک می‌پردازید، و ۵٪ جی‌اس‌تی هم روی همان مبلغ. این صفحه نشان می‌دهد هر یک از این هزینه‌ها از کجا می‌آید، همراه با پیوند به خود قانون.

در این صفحه

• در واقع چه می‌خرید: یک قرارداد، نه یک خانه
• حقی که از دست می‌دهید: خریدار واگذاری فرصت انصراف ندارد
• مالیات انتقال ملک روی مبلغ اضافی هم گرفته می‌شود
• جی‌اس‌تی روی مبلغ اضافی، و تلهٔ ودیعه
• تخفیف جی‌اس‌تی که واگذاری نمی‌تواند نجاتش دهد
• دو مالیات فروش زودهنگام، دو ساعت‌شمار متفاوت
• سازنده چه چیزی را کنترل می‌کند، و سامانه‌ای که سازمان مالیات می‌خواند
• ودیعهٔ شما، و چه کسی اجازه دارد آن را نگه دارد
• خریدار اول برای چه چیزهایی هنوز می‌تواند لغو کند
• قانون چه چیزی به خریدار واگذاری نمی‌دهد
• اگر شهروند یا اقامت دائم ندارید
• کدام شهرداری، و با چه کسی تماس بگیرید
• اشتباه‌هایی که پول می‌برند
• پرسش‌هایی که مردم می‌پرسند

در واقع چه می‌خرید: یک قرارداد، نه یک خانه

در واگذاری، شما قرارداد خرید کسی با سازنده را می‌خرید. خود خانه تا زمانی که ساختمان ثبت شود و معامله تکمیل شود همچنان به سازنده تعلق دارد.

کسی که قرارداد را می‌فروشد واگذارنده است و شما واگذارشونده هستید. قانون بازاریابی توسعهٔ املاک بریتیش کلمبیا واگذاری را «انتقال بخشی یا همهٔ حقوق، تعهدات و منافع تحت یک قرارداد خرید در خصوص یک واحد استراتا» تعریف می‌کند.

این عبارت مهم است. شما به همان اندازه که وارد منافع می‌شوید، وارد تعهدات هم می‌شوید. اگر خریدار اول چیز دست‌و‌پاگیری را پذیرفته باشد، همان به شما می‌رسد.

حقی که از دست می‌دهید: خریدار واگذاری فرصت انصراف ندارد

این همان بخشی است که تقریباً هیچ‌کس نمی‌نویسد، پس از همین‌جا شروع کنیم.

خریدار پیش‌فروش ۷ روز فرصت دارد. مادهٔ ۲۱ قانون بازاریابی توسعهٔ املاک می‌گوید خریدار می‌تواند «با ابلاغ اخطار کتبی انصراف به سازنده، در مدت ۷ روز پس از تاریخ مؤخر از میان (الف) تاریخ انعقاد قرارداد خرید، و (ب) تاریخی که سازنده … بیانیهٔ کتبی خریدار را دریافت کرده است» قرارداد را لغو کند. آن بیانیه تأیید می‌کند که خریدار فرصت خواندن سند افشا را داشته است.

این‌ها روزهای تقویمی هستند و از تاریخ مؤخر آن دو شروع می‌شوند، نه از تاریخ مقدم. سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا در راهنمای خود برای خرید پیش‌فروش ساده می‌گوید: «شما هفت روز فرصت دارید قرارداد خود را بدون جریمه لغو کنید.»

اکنون به تعریفی که قانون به کار می‌برد نگاه کنید. «خریدار» یعنی «خریدار یک واحد، از یک سازنده». خریدار واگذاری از سازنده نمی‌خرد. او از خریدار اول می‌خرد.

پس آن ۷ روز به او نمی‌رسد. همان راهنمای سازمان خدمات مالی این را در یک جمله می‌گوید: «حق هفت‌روزهٔ لغو قرارداد پیش‌فروش به خریدار یا خریداران جدید از طریق واگذاری تعلق نمی‌گیرد.»

پرسش بعدی روشن است: آیا آن حق ۳ روزه که خریداران خانهٔ آماده دارند این خلأ را پر می‌کند؟ نه. دورهٔ انصراف خریدار خانه از ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ آغاز شد و به خریدار تا ۳ روز کاری فرصت می‌دهد از معامله بیرون بیاید، با پرداخت ۰٫۲۵٪ قیمت پیشنهادی.

پرسش و پاسخ سازمان خدمات مالی برای حرفه‌ای‌ها مستقیم به واگذاری می‌پردازد. در پاسخ به این‌که آیا حق انصراف به واگذاری تعلق می‌گیرد، آمده است: «نه. حق انصراف به قراردادی که در آن حقوق یک طرف تحت قرارداد خرید و فروش به طرف دیگری واگذار می‌شود تعلق نمی‌گیرد.»

همان صفحه پیش‌فروش‌ها را هم از آن حق ۳ روزه بیرون می‌گذارد، چون پیش‌فروش همان حق ۷ روزه را دارد: «حق انصراف همچنین به هیچ خرید و فروشی که مادهٔ ۲۱ قانون بازاریابی توسعهٔ املاک بر آن حاکم باشد تعلق نمی‌گیرد.»

این سه حالت را کنار هم بگذارید تا خلأ روشن شود.

چه می‌خرید	آیا پس از امضا می‌توانید لغو کنید؟	چه مدت	چه هزینه‌ای دارد	قانون کجاست
پیش‌فروش، از سازنده	بله	۷ روز، از تاریخ مؤخر میان تاریخ قرارداد و تأییدیهٔ امضاشدهٔ شما بر سند افشا	هیچ. ودیعه برگردانده می‌شود	قانون بازاریابی توسعهٔ املاک، مادهٔ ۲۱
خانهٔ آماده، از یک مالک	بله	۳ روز کاری پس از پذیرش پیشنهاد	۰٫۲۵٪ قیمت پیشنهادی	دورهٔ انصراف خریدار خانه، از ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳
واگذاری یک قرارداد پیش‌فروش	نه	هیچ	موضوعیت ندارد	سازمان خدمات مالی تأیید می‌کند هیچ‌یک از دو حق تعلق نمی‌گیرد

منابع: قانون بازاریابی توسعهٔ املاک، مواد ۱ و ۲۱؛ راهنمای مصرف‌کنندهٔ سازمان خدمات مالی برای خرید پیش‌فروش؛ پرسش و پاسخ سازمان خدمات مالی دربارهٔ دورهٔ انصراف خریدار خانه. بررسی‌شده در ۲ اکتبر ۲۰۲۶.

درس عملی ساده است. بررسی‌های خود را پیش از امضای واگذاری انجام دهید، چون پس از آن هیچ راه بازگشتی که قانون به شما بدهد وجود ندارد. هر شرطی که می‌خواهید باید در خود قرارداد واگذاری نوشته شود.

یک نکتهٔ صادقانه. سازمان خدمات مالی این را در یک جا می‌گوید، در همان راهنمای بالا. دلیل پشت آن، تعریف «خریدار» در مادهٔ ۱ قانون است که پشتوانهٔ محکم‌تری است. از وکیل خودتان بخواهید این را برای قرارداد شما تأیید کند.

مالیات انتقال ملک روی مبلغ اضافی هم گرفته می‌شود

این گران‌ترین غافلگیری یک واگذاری است، و همان چیزی است که بیش از همه جا می‌افتد.

صفحهٔ استان دربارهٔ مالیات انتقال ملک روی واحد پیش‌فروش‌شده می‌گوید شما «عموماً مالیات انتقال ملک را روی کل مبلغی که برای تحصیل ملک پرداخته‌اید» می‌پردازید. سپس توضیح می‌دهد کل مبلغ چه چیزهایی را در بر می‌گیرد: پولی که برای ارتقا یا اضافات داده شده، و هر مبلغ اضافی دیگری که برای واگذاری یک قرارداد کتبی پرداخت شده است.

همان صفحه روشن می‌کند چه کسی می‌پردازد: «مالیات قابل پرداخت بر مبنای کل مبلغ پرداختی منتقل‌الیه، که همان واگذارشونده است، محاسبه می‌شود.» یعنی شما.

وزارت دارایی همین را در بولتن مالیاتی PTT 024 می‌گوید که تاریخ آن اکتبر ۲۰۱۸ است: «کل عوض پرداختی شامل هر مبلغ اضافی است که برای تحصیل حق خرید آن واحد از شخص دیگری پرداخت شده است.»

نرخ‌ها عبارت‌اند از ۱٪ روی ۲۰۰٬۰۰۰ دلار نخست ارزش، ۲٪ از ۲۰۰٬۰۰۰ تا ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار، و ۳٪ بالاتر از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار. ۲٪ دیگر به ارزش مسکونی بالاتر از ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار تعلق می‌گیرد.

چرا مبلغ اضافی می‌تواند معافیت را هم از شما بگیرد، نه فقط مالیات

یک خانهٔ نوساز می‌تواند از مالیات انتقال ملک معاف باشد. از ۱ آوریل ۲۰۲۴ معافیت خانهٔ نوساز تا ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار کامل است، و استان می‌گوید «دامنهٔ کاهش تدریجی ۵۰٬۰۰۰ دلار بالاتر از این آستانه است، با حذف کامل معافیت در ۱٬۱۵۰٬۰۰۰ دلار».

چون مبلغ اضافی در مبلغ مشمول مالیات حساب می‌شود، می‌تواند شما را از آن خط عبور دهد. عددهای زیر برای نشان دادن حساب‌و‌کتاب ساخته شده‌اند. این‌ها ارقام بازار نورث شور نیستند.

فقط برای نمونه	خرید مستقیم پیش‌فروش	خرید همان قرارداد با واگذاری
قیمت در قرارداد با سازنده	۱٬۰۵۰٬۰۰۰ دلار	۱٬۰۵۰٬۰۰۰ دلار
مبلغ اضافی پرداختی به خریدار اول	هیچ	۸۰٬۰۰۰ دلار
مبلغی که مالیات انتقال ملک روی آن گرفته می‌شود	۱٬۰۵۰٬۰۰۰ دلار	۱٬۱۳۰٬۰۰۰ دلار
معافیت خانهٔ نوساز	معافیت کامل، زیر ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ دلار	کاهش‌یافته، داخل دامنهٔ ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ تا ۱٬۱۵۰٬۰۰۰ دلار
مالیات انتقال ملک پیش از هر معافیت	۱۹٬۰۰۰ دلار	۲۰٬۶۰۰ دلار
جی‌اس‌تی ۵٪ روی مبلغ اضافی	هیچ	۴٬۰۰۰ دلار

مالیات انتقال ملک از جدول نرخ منتشرشده حساب شده است: ۱٪ روی ۲۰۰٬۰۰۰ دلار به‌اضافهٔ ۲٪ روی باقیمانده. مبلغ دقیق معافیت کاهش‌یافته به محاسبهٔ خود استان بستگی دارد، پس آن را در صفحهٔ معافیت خانهٔ نوساز بررسی کنید. نرخ‌ها در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند.

در همان نمونه، مبلغ اضافی را از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار بالاتر ببرید و معافیت یکسره از بین می‌رود. آن وقت مبلغ اضافی سه چیز از خریدار گرفته است: خود مبلغ، مالیات روی آن، و معافیت.

برای کامل بودن بحث، معافیت خریداران خانهٔ اول قاعدهٔ دیگری است با سقفی بسیار پایین‌تر. این معافیت جایی کامل است که ارزش ۸۳۵٬۰۰۰ دلار یا کمتر باشد و تنها به ۵۰۰٬۰۰۰ دلار نخست قیمت تعلق می‌گیرد، با معافیت جزئی میان ۸۳۵٬۰۰۰ و ۸۶۰٬۰۰۰ دلار.

جی‌اس‌تی روی مبلغ اضافی، و تلهٔ ودیعه

جی‌اس‌تی به واگذاری تعلق می‌گیرد. سازمان مالیات کانادا این را به‌عنوان قانون قطعی در راهنمای خود برای صناعت ساختمان مسکونی می‌گوید: «از ۷ مه ۲۰۲۲، همهٔ فروش‌های واگذاری در خصوص مسکن نوساز یا عمدتاً بازسازی‌شده برای مقاصد جی‌اس‌تی مشمول مالیات است.»

پیش از آن تغییر، همه‌چیز به دلیل امضای خریدار اول بستگی داشت. اگر او به قصد زندگی در آن خانه خریده بود، واگذاری می‌توانست از جی‌اس‌تی بگریزد. آن سنجه برداشته شده است. اطلاعیهٔ 323 «همهٔ فروش‌های واگذاری، از جمله آن‌ها که اشخاص حقیقی انجام می‌دهند» را مشمول مالیات کرد، برای قراردادهایی که پس از ۶ مه ۲۰۲۲ منعقد شده‌اند.

واگذارنده مالیات را می‌گیرد و به سازمان مالیات می‌فرستد. در عمل یعنی این مبلغ در آنچه از شما خواسته می‌شود گنجانده شده است، پس بپرسید چگونه حساب شده است.

برگشت ودیعه تنها در صورتی از جی‌اس‌تی معاف است که در قرارداد نوشته شود

بخشی از آنچه می‌پردازید در واقع مبلغ اضافی نیست. آن بخش ودیعه‌ای را برمی‌گرداند که خریدار اول پیش‌تر به سازنده داده است. این بخش می‌تواند از محاسبهٔ جی‌اس‌تی بیرون بماند، اما تنها به یک شرط، و آن شرط یک نکتهٔ نگارشی در قرارداد است.

اطلاعیهٔ 323 آن را روشن می‌کند: جایی که قرارداد واگذاری «به‌صورت کتبی بیان کند که بخشی از عوض به بازپرداخت ودیعهٔ پرداختی واگذارنده به سازنده تحت قرارداد خرید و فروش اختصاص دارد»، آن مبلغ از عوض واگذاری کنار گذاشته می‌شود.

اگر کسی آن جمله را در قرارداد ننویسد، جی‌اس‌تی می‌تواند به کل مبلغ تعلق بگیرد. روی یک ودیعهٔ بزرگ این یک قلم گران است، و با یک بند قابل پیشگیری است.

یک هشدار دربارهٔ جست‌و‌جوی خودتان. یک صفحهٔ قدیمی‌تر سازمان مالیات، GI-120، هنوز می‌گوید ودیعه مشمول مالیات است «خواه چنین مبلغی جداگانه مشخص شده باشد یا نه». آن صفحه در ژوئیهٔ ۲۰۱۱ منتشر شده و خودش هشدار دارد که برای تغییر مه ۲۰۲۲ به‌روز نشده است. موضع فعلی همان اطلاعیهٔ 323 است.

تخفیف جی‌اس‌تی که واگذاری نمی‌تواند نجاتش دهد

اکنون یک تخفیف فدرال جی‌اس‌تی برای خریداران خانهٔ اول در خانه‌های نوساز وجود دارد، و مبلغ آن بزرگ است. همین‌جا تنها جایی است که واگذاری می‌تواند بی‌صدا یک امتیاز را از بین ببرد، و ارزش دارد پیش از امضا آن را بفهمید.

این تخفیف قانون است. وزارت دارایی تأیید کرد که لایحهٔ C-4 در مارس ۲۰۲۶ تصویب نهایی شد، و با آن تصویب «سازمان مالیات کانادا اکنون می‌تواند درخواست‌های تخفیف را پردازش کند».

سازمان مالیات مبلغ را در خبرنامهٔ شمارهٔ 122 توضیح می‌دهد: ۱۰۰٪ جی‌اس‌تی روی خانهٔ نوسازی که «ارزش آن تا ۱ میلیون دلار» باشد، «کاهش تدریجی» میان ۱ میلیون و ۱٫۵ میلیون دلار، و هیچ تخفیفی «اگر ارزش واحد ۱٫۵ میلیون دلار یا بیشتر باشد». وزارت دارایی صرفه‌جویی را تا ۵۰٬۰۰۰ دلار برای هر خریدار می‌داند.

شرط زمانی همان چیزی است که باید با دقت خوانده شود. صفحهٔ چه کسی می‌تواند درخواست دهد لازم می‌داند که شما «قرارداد خرید و فروش خانه را با سازنده در ۲۰ مارس ۲۰۲۵ یا پس از آن، و پیش از ۲۰۳۱ منعقد کرده باشید».

بسیاری از وب‌سایت‌ها برای این تاریخ ۲۷ مه ۲۰۲۵ را می‌نویسند. آن تاریخِ اعلامِ نخستین در مه ۲۰۲۵ بود و پارلمان پیش از تصویب لایحه آن را عقب برد. تاریخ قانونی ۲۰ مارس ۲۰۲۵ است.

چرا این در یک واگذاری این‌قدر مهم است

تاریخی که اهمیت دارد تاریخ قرارداد اولیه با سازنده است. نه تاریخ واگذاری شما.

قانون راه دور زدن بدیهی را بسته است. آن‌گونه که در لایحهٔ C-4 تصویب شد، قانون مالیات غیرمستقیم مقرر می‌کند اگر قرارداد فروشی پیش از ۲۰ مارس ۲۰۲۵ منعقد شده باشد و «سپس تغییر یابد، اصلاح شود یا واگذار شود به‌گونه‌ای که منعقدشده پس از ۱۹ مارس ۲۰۲۵ به شمار آید، قرارداد فروش منعقدشده پیش از ۲۰ مارس ۲۰۲۵ انگاشته می‌شود».

به زبان ساده: گرفتن قراردادی که پیش از ۲۰ مارس ۲۰۲۵ امضا شده به شما شروع تازه‌ای برای تخفیف نمی‌دهد. تاریخ قدیم همراه قرارداد می‌آید.

دو چیز را باید صادقانه گفت. این قاعده در متن قانون است و سازمان مالیات راهنمای عمومی دربارهٔ آن منتشر نکرده، پس یک وکیل یا حسابدار باید تأیید کند که برای شما چگونه اعمال می‌شود. و یک پیش‌فروش که سال‌ها پیش امضا شده — دقیقاً همان نوع قراردادی که امروز واگذار می‌شود — معمولاً در سمت نادرست آن تاریخ می‌افتد.

دو مالیات فروش زودهنگام، دو ساعت‌شمار متفاوت

دو مالیات جداگانه برای نگه‌داشتن کوتاه‌مدت وجود دارد، یکی فدرال و یکی استانی. قاعده‌ها و ساعت‌شمارهایشان متفاوت است، و مردم به‌طور معمول یکی را رعایت می‌کنند و در دام دیگری می‌افتند.

قاعدهٔ فدرال یک فروش سریع را کسب‌و‌کار می‌شمارد، نه سرمایه‌گذاری. دفترچهٔ مالیات بر درآمد سازمان مالیات دربارهٔ محل سکونت اصلی می‌گوید سود حاصل از یک ملک فروخته‌شدهٔ سریع «درآمد کسب‌و‌کار انگاشته می‌شود و به‌طور کامل در درآمد لحاظ می‌گردد»، جایی که ملک «کمتر از ۳۶۵ روز متوالی» نگه داشته شده باشد.

این قاعده واگذاری را به‌صراحت در بر می‌گیرد. همان دفترچه می‌گوید این قاعده «به سودهای ناشی از واگذاری حق خرید یک ملک مسکونی در کانادا از طریق فروش واگذاری اعمال می‌شود»، جایی که حق خرید پیش از پایان دورهٔ مالکیت دوازده‌ماهه واگذار شود. این قاعده به املاکی تعلق می‌گیرد که در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۳ یا پس از آن فروخته شده‌اند.

درآمد کسب‌و‌کار یعنی تمام سود مشمول مالیات است. نرخ نصفی که به عایدی سرمایه تعلق می‌گیرد اعمال نمی‌شود، و معافیت محل سکونت اصلی هم اعمال نمی‌شود. دفترچه استثناهایی برای برخی رویدادهای زندگی فهرست می‌کند، از جمله فوت، جدایی، بیماری یا ناتوانی جدی، از دست دادن کار، و یک جابه‌جایی واجد شرایط.

مالیات بریتیش کلمبیا، و ساعت‌شماری که با گرفتن واگذاری از نو شروع می‌شود

مالیات فروش زودهنگام خانه در بریتیش کلمبیا تحت قانون مالیات بر سود نگه‌داشتن کوتاه‌مدت ملک مسکونی وضع شده است، قانونی که «از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ اجرا شد». نرخ «۲۰ درصد درآمد خالص مشمول مالیات از ملکی است که در مدت ۳۶۵ روز واگذار شود»، و «در ۳۶۵ روز بعد به‌تدریج کاهش می‌یابد. در ۷۳۰ روز، این مالیات دیگر اعمال نمی‌شود.»

این مالیات به قراردادهای پیش‌فروش می‌رسد. صفحهٔ استان دربارهٔ قراردادهای پیش‌فروش می‌گوید این مالیات «به سودی که از واگذاری یک قرارداد پیش‌فروش که ملک مشمول مالیات در بریتیش کلمبیا است به دست می‌آورید تعلق می‌گیرد، اگر واگذاری کمتر از ۷۳۰ روز پس از انعقاد قرارداد رخ داده باشد».

برای خریدار اول، ساعت‌شمار معمولاً به سود او کار می‌کند. استان می‌گوید «روزی که یک قرارداد پیش‌فروش را تحصیل می‌کنید عموماً تاریخی است که پول قرارداد را می‌پردازید، که همان تاریخ انعقاد قرارداد پیش‌فروش است». سال‌های ساخت در شمار ۷۳۰ روز می‌آید.

برای شما، ساعت‌شمار از نو شروع می‌شود. نمونهٔ خود استان صریح است: جایی که شخصی حق خرید را در ۱ دسامبر ۲۰۲۵ به خریداری واگذار می‌کند و خانه در ۱ مارس ۲۰۲۷ تکمیل می‌شود، «چنین در نظر گرفته می‌شود که شما ملک را در ۱ دسامبر ۲۰۲۵ تحصیل کرده‌اید».

پس دو سال شما از روزی آغاز می‌شود که واگذاری را می‌گیرید، نه از روزی که خریدار اول امضا کرده است. اگر معامله را تکمیل کنید و کمی بعد بفروشید، می‌توانید داخل آن بازه باشید، حتی اگر ساخت ساختمان سال‌ها طول کشیده باشد.

	قاعدهٔ فدرال فروش زودهنگام ملک	مالیات فروش زودهنگام خانه در بریتیش کلمبیا
اجرا از	۱ ژانویهٔ ۲۰۲۳	۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵
چه می‌کند	سود را درآمد کسب‌و‌کار می‌انگارد، به‌طور کامل مشمول مالیات	یک مالیات جداگانه روی سود
نرخ	نرخ مالیات بر درآمد خودتان، روی تمام سود	۲۰٪ در مدت ۳۶۵ روز، پس از آن کاهشی
چه زمانی آزاد می‌شوید	پس از ۳۶۵ روز	پس از ۷۳۰ روز
آیا واگذاری را در بر می‌گیرد؟	بله، به‌صراحت نام برده شده	بله، واگذاری یک انتقال است
اگر واگذاری گرفته‌اید، ساعت‌شمار کجا شروع می‌شود	زمانی که حق خرید را تحصیل کرده‌اید	تاریخ واگذاری
استثناها	رویدادهای زندگی فهرست‌شده	معافیت‌های جداگانه‌ای هست، صفحهٔ استان را ببینید

منابع: دفترچهٔ مالیات بر درآمد سازمان مالیات کانادا؛ صفحه‌های مالیات فروش زودهنگام خانه در gov.bc.ca. هر دو در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند. این دو مالیات جدا هستند و می‌توانید هر دو را بدهکار شوید.

سازنده چه چیزی را کنترل می‌کند، و سامانه‌ای که سازمان مالیات می‌خواند

هیچ واگذاری‌ای بدون رضایت سازنده انجام نمی‌شود. این نخستین چیزی است که باید روشن شود، پیش از آن‌که پول یا انتظارها حرکت کنند.

بیانیهٔ سیاست سازمان خدمات مالی دربارهٔ افشا لازم می‌داند که سند افشا این جمله را داشته باشد: «بدون رضایت پیشین سازنده، هر واگذاری یک قرارداد خرید ممنوع است.» سازنده‌ای که واگذاری را به‌کل اجازه نمی‌دهد باید همین را بگوید.

بسیاری از سازنده‌ها برای رضایت دادن هزینه می‌گیرند. رقم استاندارد منتشرشده‌ای وجود ندارد، و سازمان خدمات مالی این پرسش را موضوع قرارداد می‌داند، نه موضوع مقرره. پرسش و پاسخ آن دربارهٔ واگذاری استراتا می‌گوید «به شرایط قرارداد خرید بستگی دارد»، و خریداران را تشویق می‌کند دربارهٔ این‌که آیا چنین هزینه‌ای می‌تواند گرفته شود مشاورهٔ حقوقی بگیرند.

پس پیش از آن‌که سر قیمت چانه بزنید، بند واگذاری را در قرارداد بخوانید. هزینه همان است که آن قرارداد اجازه می‌دهد، و دامنه‌هایی که در اینترنت می‌بینید قاعده نیستند.

واگذاری ثبت می‌شود، و سازمان مالیات آن را می‌بیند

از ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۹ واگذاری قراردادهای خرید کاندو و استراتا در یک سامانهٔ استانی ثبت می‌شود. صفحهٔ استان برای سازنده‌ها می‌گوید آن‌ها «نباید به هیچ واگذاری یک قرارداد خرید رضایت دهند مگر آن‌که نخست اطلاعات مقرر را از هر طرف قرارداد گرفته باشند»، و آن اطلاعات «باید در مدت ۳۰ روز پس از پایان هر فصل در سامانه ثبت شود».

این سامانه محرمانهٔ استان نیست. صفحهٔ اصلی آن می‌گوید این اطلاعات «با نهادهای دیگر، مانند سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا و سازمان مالیات کانادا، به اشتراک گذاشته می‌شود تا معاملات واگذاری گزارش شوند و مالیات مناسب تشخیص داده شود».

استان نتیجه را مستقیم به واگذارندگان می‌گوید: «شما باید هر سودی را که به دست آورده‌اید در اظهارنامهٔ مالیات بر درآمد خود گزارش کنید، که با اطلاعات موجود در سامانه مقابله خواهد شد.»

این را هر دو طرف معامله باید بدانند. واگذاری یک معاملهٔ گزارش‌شده است، پس پرسش‌های مالیاتی بالا نظری نیستند.

ودیعهٔ شما، و چه کسی اجازه دارد آن را نگه دارد

ودیعهٔ پیش‌فروش به‌طور پیش‌فرض نزد سازنده نمی‌ماند. مادهٔ ۱۸ قانون بازاریابی توسعهٔ املاک می‌گوید سازنده‌ای که ودیعه می‌گیرد «باید بی‌درنگ ودیعه را نزد یک دفتر معاملات املاک، وکیل، نوتاری پابلیک یا شخص مقرر بگذارد که باید ودیعه را به‌عنوان امین در یک حساب امانی در یک مؤسسهٔ پس‌انداز در بریتیش کلمبیا نگه دارد».

راهی هست که سازنده پیش از تکمیل از آن پول استفاده کند، و شرط دارد. تحت مادهٔ ۱۹ سازنده می‌تواند این کار را بکند، جایی که برای آن ودیعه قراردادی برای حفاظت از ودیعه منعقد کند و به خریدار دربارهٔ آن اطلاع بدهد.

پس دو پرسش منصفانه: چه کسی ودیعه را نگه می‌دارد، و آیا قراردادی برای حفاظت از ودیعه وجود دارد. این‌ها را کتبی بپرسید.

خریدار اول برای چه چیزهایی هنوز می‌تواند لغو کند

جدا از آن ۷ روز، خریدار پیش‌فروش حقوقی را نگه می‌دارد. دانستن آن‌ها مهم است، چون خریدار واگذاری در همه‌چیز جز حق انصراف جای همان شخص می‌ایستد.

سازنده تنها برای مدتی محدود می‌تواند بر مبنای سند افشای نخستین بازاریابی کند. بیانیه‌های سیاست سازمان خدمات مالی دربارهٔ بازاریابی زودهنگام و دربارهٔ ترتیبات کافی، هر دو این مدت را ۱۲ ماه از تاریخ ثبت سند افشا تعیین می‌کنند.

اگر خریدار در آن ۱۲ ماه اصلاحیه‌ای دریافت نکند که پروانهٔ ساخت صادرشده یا یک تعهد تأمین مالی رضایت‌بخش را نشان دهد، او «می‌تواند به انتخاب خود قرارداد خرید را در هر زمان پس از پایان آن دورهٔ ۱۲ ماهه، تا زمانی که اصلاحیهٔ لازم دریافت شود، لغو کند».

یک نکته را در نظر بگیرید. سازمان خدمات مالی برنامهٔ آزمایشی‌ای دارد که دورهٔ بازاریابی زودهنگام را برای پروژه‌های بزرگ‌تر به ۱۸ ماه افزایش می‌دهد، پس بررسی کنید کدام دوره بر پروژهٔ پیش روی شما حاکم است.

خریدار همچنین می‌تواند جایی لغو کند که محق دریافت سند افشا بوده و آن را نگرفته است، یا جایی که سند افشا حاوی بیان خلاف واقع یا یک قلم‌افتادگی باشد.

از ۱ آوریل ۲۰۲۵ یک خلاصهٔ ساده هم هست که باید نخست خوانده شود. سازمان خدمات مالی سازنده‌ها را موظف می‌کند فرم تکمیل‌شدهٔ «خلاصهٔ خطرهای پیش‌فروش و حقوق خریدار» را پیش از صفحهٔ جلد سند افشا ضمیمه کنند. آن را بخواهید، و پیش از قرارداد بخوانید.

قانون چه چیزی به خریدار واگذاری نمی‌دهد

اینجا خلأیی هست که ارزش دارد با یک بند در قرارداد خودتان بسته شود.

قانون بازاریابی توسعهٔ املاک هیچ الزامی ندارد که سازنده سند افشا، یا هر اصلاحیهٔ آن را، به خریدار واگذاری بدهد. آن تکلیف در برابر «خریدار» است، و آن واژه یعنی کسی که از سازنده می‌خرد.

پس می‌شود که به اصلاحیه‌هایی پایبند باشید که هرگز ندیده‌اید. تغییر در نقشه، اندازهٔ واحد، امکانات مشترک یا تاریخ‌های تکمیل، همه می‌توانند از زمان امضای خریدار اول اصلاح شده باشند.

چون قانون آن مدارک را به شما نمی‌دهد، در قرارداد واگذاری شرط کنید که واگذارنده سند افشا و همهٔ اصلاحیه‌ها را تحویل دهد و شما فرصت خواندن آن‌ها را داشته باشید. این بند را وکیل شما باید بنویسد، نه خودتان.

اگر شهروند یا اقامت دائم ندارید

ممنوعیت خرید ملک مسکونی از سوی غیرکانادایی‌ها هنوز برقرار است. وزارت دارایی در فوریهٔ ۲۰۲۴ اعلام کرد که این ممنوعیت، که آن زمان قرار بود در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ پایان یابد، «تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ تمدید می‌شود».

تعریف خرید گسترده است. مقررات می‌گوید «تحصیل یک حق قانونی یا منصفانه یا یک حق عینی در یک ملک مسکونی، با شرط یا بی‌شرط، خرید به شمار می‌آید».

من به شما نمی‌گویم این تعریف در مورد یک واگذاری چگونه اعمال می‌شود، چون دولت دربارهٔ همین پرسش خاص راهنمایی منتشر نکرده است و مجازات‌ها شامل جریمه و دستور فروش ملک از سوی دادگاه است. پیش از امضای هر چیزی مشاورهٔ حقوقی بگیرید. این روشن‌ترین موردی در این صفحه است که ارزش دارد نخست پول وکیل را بدهید.

کدام شهرداری، و با چه کسی تماس بگیرید

نورث شور سه حکومت محلی جداگانه است، و یک پروژهٔ پیش‌فروش دقیقاً به یکی از آن‌ها تعلق دارد. پروانه‌ها، سوابق ساختمان و پرسش‌های منطقه‌بندی به همان یکی می‌رود.

حکومت محلی	شمارهٔ اصلی	برای پرسش‌های ساختمان و ملک
دیستریکت نورث ونکوور	604-990-2311	ساختمان و پروانه 604-990-2480، building@dnv.org، 355 West Queens Road
سیتی نورث ونکوور	604-985-7761	بخش ساختمان 604-982-9675، propertyinformation@cnv.org
وست ونکوور	604-925-7000	برنامه‌ریزی 604-925-7055، پروانه 604-925-7040، info@westvancouver.ca

تماس‌ها در صفحه‌های خود شهرداری‌ها تأیید شده‌اند. هر چیز شهرداری می‌تواند تغییر کند، پس پیش از آن‌که به آن تکیه کنید تلفن بزنید.

زود تماس بگیرید، نه دیر. یک تماس پنج‌دقیقه‌ای پیش از امضا بیش از یک مطالعهٔ دقیق پس از آن ارزش دارد.

اشتباه‌هایی که پول می‌برند

• فرض این‌که می‌توانید نظرتان را عوض کنید. نمی‌توانید. واگذاری فرصت انصراف ندارد.
• بستن بودجهٔ مالیات انتقال ملک روی قیمت قرارداد. این مالیات روی قیمت به‌اضافهٔ مبلغ اضافی به‌اضافهٔ ارتقاهای پرداخت‌شده گرفته می‌شود.
• فراموش کردن این‌که مبلغ اضافی می‌تواند معافیت خانهٔ نوساز را هم از شما بگیرد، نه فقط مالیات روی آن را.
• توصیف نکردن برگشت ودیعه در قرارداد. کتبی بنویسید کدام بخش ودیعه را برمی‌گرداند، وگرنه جی‌اس‌تی می‌تواند به کل مبلغ تعلق بگیرد.
• فرض این‌که تخفیف جی‌اس‌تی همراه واگذاری می‌آید. سنجه، تاریخ قرارداد اولیه با سازنده است.
• گمان این‌که سال‌های ساخت در ساعت‌شمار مالیات بریتیش کلمبیای شما حساب می‌شود. ساعت‌شمار شما از واگذاری شروع می‌شود.
• توافق سر قیمت پیش از خواندن بند واگذاری. هزینه و شرط‌های سازنده همان‌جا هستند.
• گرفتن قرارداد بدون سند افشا و اصلاحیه‌هایش. هیچ چیزی در قانون کسی را موظف نمی‌کند آن‌ها را به شما بدهد.
• قاعده دانستن عددی که در یک وب‌سایت دیده‌اید. چند تاریخ و دامنهٔ هزینه که زیاد تکرار می‌شوند نادرست یا منسوخ‌اند.

پرسش‌هایی که مردم می‌پرسند

پس از امضای واگذاری می‌توانم بیرون بیایم؟

با هیچ حق قانونی نه. حق ۷ روزهٔ پیش‌فروش به خریدار واگذاری نمی‌رسد، و سازمان خدمات مالی تأیید می‌کند آن حق ۳ روز کاری هم به واگذاری تعلق نمی‌گیرد. هر چیزی که می‌خواهید باید شرطی در قرارداد باشد.

آیا روی مبلغ اضافی مالیات انتقال ملک می‌دهم؟

بله. استان می‌گوید کل مشمول مالیات شامل هر مبلغ اضافی پرداختی برای واگذاری و ارتقاهای پرداخت‌شده است.

آیا جی‌اس‌تی روی تمام مبلغی که به خریدار اول می‌دهم گرفته می‌شود؟

جی‌اس‌تی به واگذاری تعلق می‌گیرد. بخشی که ودیعهٔ خریدار اول را برمی‌گرداند می‌تواند کنار گذاشته شود، اما تنها اگر قرارداد واگذاری کتبی بگوید که آن بخش بازپرداخت ودیعه است.

هزینهٔ واگذاری سازنده چقدر است؟

استاندارد منتشرشده‌ای نیست. سازمان خدمات مالی این را موضوع آنچه قرارداد خرید شما می‌گوید می‌داند. بند واگذاری را بخوانید و از وکیل بپرسید آیا آن هزینه مجاز است.

آیا سازنده می‌تواند به‌سادگی رد کند؟

رضایت لازم است، و سند افشا باید بگوید اگر واگذاری به‌کل مجاز نیست. پیش از آن‌که روی واگذاری حساب کنید این را بررسی کنید.

آیا سازمان مالیات از واگذاری من باخبر می‌شود؟

معامله در یک سامانهٔ استانی ثبت می‌شود، و استان می‌گوید آن اطلاعات با سازمان مالیات کانادا به اشتراک گذاشته و با سودی که در اظهارنامه گزارش شده مقابله می‌شود.

اگر یک پیش‌فروش را تحویل بگیرم، تخفیف جی‌اس‌تی خریدار خانهٔ اول اعمال می‌شود؟

قرارداد با سازنده باید در ۲۰ مارس ۲۰۲۵ یا پس از آن منعقد شده باشد. قانون مانع می‌شود که واگذاری تاریخ قدیمی‌تر را از نو تنظیم کند، پس یک قرارداد قدیمی‌تر واجد شرایط نخواهد بود. این را یک حسابدار بررسی کند.

اگر واگذاری مشخصی را در نورث شور در نظر دارید، آدرس و نام پروژه را برایم بفرستید. بند واگذاری را با شما می‌خوانم و پیش از آن‌که به چیزی متعهد شوید می‌گویم تصویر مالیاتی آن چگونه است.

مطالب بعدی

• در گزارش استهلاک استراتا به چه چیزی نگاه کنیم
• راهنمای خریدار خانهٔ اول دربارهٔ قواعد بریتیش کلمبیا
• خانهٔ شما در نورث ونکوور چقدر ارزش دارد
• چه زمانی خانهٔ خود را در نورث شور به فروش بگذارید
• در یک خانهٔ قدیمی نورث شور چه چیزی خراب می‌شود
• همهٔ راهنماهای من دربارهٔ نورث شور
• صفحهٔ فارسی: مشاور املاک نورث ونکوور
• This article in English: buying a presale on the North Shore

این نوشته تنها اطلاعات عمومی است، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک، قرارداد یا وضعیت مالیاتی مشخص. قواعد مالیاتی و املاک تغییر می‌کنند، و چند قاعده در این صفحه تغییرهای تازه یا در جریان دارند. وضعیت فعلی را با همان مرجعی که صاحب آن است تأیید کنید: سازمان مالیات کانادا برای جی‌اس‌تی و مالیات بر درآمد، استان بریتیش کلمبیا برای مالیات انتقال ملک و مالیات فروش زودهنگام خانه، سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا برای قواعد پیش‌فروش و انصراف، و دیستریکت نورث ونکوور، سیتی نورث ونکوور یا وست ونکوور برای هر چیز شهرداری. پیش از متعهد شدن به پول، مشاورهٔ حقوقی و حسابداری بگیرید. هر رقم، تاریخ و نقل‌قول در این صفحه در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ در منبع اصلی خود بررسی شده، و سپس در یک مرحلهٔ جداگانه دوباره بررسی شده است. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.

نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.