خرید خانه در نورث‌شور وقتی تازه به کانادا آمده‌اید
بررسی‌شده در 7 اکتبر 2026 · بازبینی بعدی دسامبر 2026این‌که می‌توانید بخرید یا نه، و چقدر هزینه دارد، به وضعیت اقامت شما در روزی بستگی دارد که انتقال ملک ثبت می‌شود. ممنوعیت فدرال خرید ملک مسکونی برای غیرکانادایی‌ها شامل مقیم دائم (permanent resident) نمی‌شود، و مقیم دائم مالیات اضافهٔ 20 درصدی انتقال ملک بریتیش کلمبیا را نمی‌پردازد. دارندهٔ مجوز کار (work permit) فقط وقتی می‌تواند بخرد که یکی از استثناهای فدرال شامل حالش شود، و در آن صورت هم به‌عنوان تبعهٔ خارجی (foreign national) مالیات اضافهٔ 20 درصدی را می‌پردازد، مگر این‌که معافیت نامزد استانی بریتیش کلمبیا (BC Provincial Nominee) شامل او شود. روی خانه‌ای به قیمت 1,000,000 دلار، این یعنی 218,000 دلار مالیات انتقال به‌جای 18,000 دلار. قرار است ممنوعیت فدرال بر بیشتر خریدهای غیرکانادایی‌ها در 1 ژانویهٔ 2027 پایان یابد، پس پیش از آن‌که برنامه‌تان را بر این تاریخ بنا کنید، صفحهٔ دولت را بررسی کنید.
این قوانین تغییر می‌کنند، و برخی از آن‌ها ظرف چند ماه آینده تغییر خواهند کرد. همهٔ مطالب زیر ممکن است تغییر کند. پیش از نوشتن پیشنهاد خرید، وضعیت اقامت خود و مالیات را با استان و با وکیل یا محضردار (notary) خود تأیید کنید.
| استان بریتیش کلمبیا، مالیات انتقال ملک | 1-888-841-0090 · 236-478-1593 · PTTENQ@gov.bc.ca |
| استان بریتیش کلمبیا، مالیات اضافهٔ انتقال ملک | 1-888-841-0090 · 236-478-1593 · ATTENQ@gov.bc.ca |
- مقیم‌های دائم مشمول ممنوعیت فدرال نیستند و از نظر مالیات اضافهٔ انتقال ملک بریتیش کلمبیا تبعهٔ خارجی به حساب نمی‌آیند.
- دارندگان مجوز کار و دانشجویان مشمول ممنوعیت فدرال هستند، مگر این‌که یکی از استثناهای مشخص شامل حالشان شود؛ شرایط آن در صفحهٔ دولت آمده است. بازدیدکنندگان (visitors) استثنای ویژهٔ خودشان را ندارند.
- ممنوعیت فدرال تا 1 ژانویهٔ 2027 تمدید شد. قرار است در 1 ژانویهٔ 2027 پایان یابد. صفحه‌های خود دولت همین تاریخ را نشان می‌دهند؛ پیش از تکیه بر آن، تأیید کنید که تغییر نکرده است.
- مالیات اضافهٔ انتقال ملک بریتیش کلمبیا برای تبعهٔ خارجی‌ای که در مترو ونکوور (Metro Vancouver) می‌خرد، 20 درصد ارزش منصفانهٔ بازار (fair market value) است. مترو ونکوور شامل شهر و دیستریکت نورث ونکوور و وست ونکوور می‌شود. این مالیات علاوه بر مالیات انتقال عادی پرداخت می‌شود.
- معافیت خریدار اول (first-time buyer exemption) به تابعیت کانادا یا اقامت دائم نیاز دارد، به‌علاوهٔ یک سال زندگی در بریتیش کلمبیا، یا دو اظهارنامهٔ مالیاتی به‌عنوان ساکن بریتیش کلمبیا در شش سال گذشته.
اگر از ایران مهاجرت می‌کنید، صفحهٔ جداگانه‌ای دربارهٔ این مهاجرت هست: مهاجرت از تهران به نورث ونکوور. این صفحه به قوانینی می‌پردازد که برای همهٔ تازه‌واردها صدق می‌کند.
وضعیت شما کدام است
پاسخ به وضعیت اقامت شما در روز ثبت انتقال ملک بستگی دارد، نه روزی که پیشنهاد خرید را می‌نویسید. این جدول قوانین دولتی را کنار هم می‌گذارد. استثناها شرایطی دارند که در ادامه آمده است.
| مقیم دائم | دارندهٔ مجوز کار | دانشجو | بازدیدکننده | |
|---|---|---|---|---|
| ممنوعیت فدرال خرید | شامل نمی‌شود | شامل می‌شود، مگر این‌که مجوز کارتان 183 روز یا بیشتر اعتبار داشته باشد و در دورهٔ ممنوعیت ملکی نخریده باشید | شامل می‌شود، مگر این‌که هر پنج شرط مربوط به دانشجویان را داشته باشید، از جمله قیمت 500,000 دلار یا کمتر | شامل می‌شود، مگر این‌که استثنای دیگری شامل حالتان شود، مثلاً خرید همراه با همسری که شهروند یا مقیم دائم است |
| مالیات اضافهٔ 20 درصدی انتقال ملک بریتیش کلمبیا | شامل نمی‌شود | شامل می‌شود، مگر این‌که نامزد استانی تأییدشدهٔ بریتیش کلمبیا باشید و محل سکونت اصلی (principal residence) خود را بخرید | شامل می‌شود، با همان معافیت نامزد استانی | شامل می‌شود |
| معافیت خریدار اول بریتیش کلمبیا | ممکن است شامل شود، اگر شرایط دیگر را داشته باشید | در زمان ثبت در دسترس نیست؛ اگر ظرف یک سال مقیم دائم شوید، بازپرداخت ممکن است | مانند دارندهٔ مجوز کار | مانند دارندهٔ مجوز کار |
| نرخ مالیات سفته‌بازی و خالی ماندن (speculation and vacancy tax) در 2026، اگر مشمول آن باشید | 1 درصد | 3 درصد به‌عنوان مالک خارجی | 3 درصد به‌عنوان مالک خارجی | 3 درصد به‌عنوان مالک خارجی |
| وام مسکن بیمه‌شده توسط CMHC | در دسترس است، بدون حداقل مدت اقامت در کانادا | فقط اگر قانوناً اجازهٔ کار در کانادا داشته باشید و خرید، ممنوعیت فدرال را نقض نکند | فقط اگر قانوناً اجازهٔ کار در کانادا داشته باشید و خرید، ممنوعیت فدرال را نقض نکند | مشمول قوانین CMHC برای تازه‌واردها نیست |
بر اساس صفحه‌های CMHC، استان بریتیش کلمبیا و صفحهٔ تازه‌واردهای CMHC که در بخش منابع آمده‌اند. پناهندگان، افراد تحت حمایت (protected persons) و برخی دیگر، استثناهای خودشان را در ممنوعیت فدرال دارند. این‌که هر یک از این موارد شامل حال شما می‌شود یا نه، پرسشی است برای وکیلتان.
ممنوعیت فدرال خرید ملک برای غیرکانادایی‌ها
قانون منع خرید ملک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) از 1 ژانویهٔ 2023 اجرا می‌شود. این قانون شامل کسانی است که شهروند یا مقیم دائم کانادا نیستند، و نیز شرکت‌های خصوصی‌ای که کنترلشان در دست غیرکانادایی‌هاست. در 4 فوریهٔ 2024، وزارت دارایی کانادا (Department of Finance) اعلام کرد که این ممنوعیت از 1 ژانویهٔ 2025 تا 1 ژانویهٔ 2027 تمدید می‌شود. تا 6 اکتبر 2026، اعلامیهٔ فدرال جدیدتری که این تاریخ را تغییر دهد پیدا نکردیم، پس قرار است در 1 ژانویهٔ 2027 پایان یابد. پیش از تکیه بر آن، این تاریخ را در صفحهٔ CMHC یا وزارت دارایی تأیید کنید.
به گفتهٔ CMHC، این قانون ساختمان‌هایی با حداکثر سه واحد مسکونی را در مناطق کلان‌شهری سرشماری (census metropolitan areas) و تجمع‌های شهری سرشماری (census agglomerations) در بر می‌گیرد، و شامل زمین خالی یا ملک خارج از این مناطق نمی‌شود. تخلف از آن ممکن است تا 10,000 دلار جریمه داشته باشد، و دادگاه می‌تواند دستور فروش ملک را بدهد.
| وضعیت شما | آنچه صفحهٔ دولت می‌گوید |
|---|---|
| شهروند کانادا | مشمول ممنوعیت نیست |
| مقیم دائم | مشمول ممنوعیت نیست |
| مقیم موقت که در کانادا کار می‌کند | مستثناست، اگر مجوز کار معتبری داشته باشید که 183 روز یا بیشتر از اعتبارش مانده باشد، و در دورهٔ ممنوعیت قبلاً ملک مسکونی نخریده باشید |
| مقیم موقت که در کانادا تحصیل می‌کند | فقط در صورتی مستثناست که در یک مؤسسهٔ آموزشی مجاز (designated learning institution) ثبت‌نام کرده باشید، برای هر یک از پنج سال گذشته اظهارنامهٔ مالیات بر درآمد داده باشید، در هر یک از آن پنج سال دست‌کم 244 روز در کانادا حضور فیزیکی داشته باشید، قبلاً ملک مسکونی نخریده باشید، و قیمت 500,000 دلار یا کمتر باشد |
| پناهنده یا فرد تحت حمایت | مستثناست، همین‌طور متقاضیان پناهندگی که درخواستشان واجد شرایط است |
| همسر یا شریک زندگی مشترک (common-law partner) شهروند یا مقیم دائم | در صورت خرید مشترک با همسر یا شریک واجد شرایط، مستثناست |
| بازدیدکننده‌ای که استثنای دیگری ندارد | مستثنا نیست |
این خلاصه‌ای از توضیح CMHC دربارهٔ این قانون و آیین‌نامه‌های آن است، نه مشاورهٔ حقوقی. این‌که استثنایی شامل حال شما می‌شود یا نه، پرسشی است برای وکیلتان، پیش از آن‌که پیشنهاد خرید بنویسید.
مالیات اضافهٔ انتقال ملک بریتیش کلمبیا
علاوه بر مالیات انتقال عادی، تبعهٔ خارجی، شرکت خارجی یا امین مشمول مالیات (taxable trustee)، 20 درصد اضافه بر ارزش منصفانهٔ بازارِ سهم خود از یک ملک مسکونی در مناطق مشخصی از بریتیش کلمبیا می‌پردازد. مترو ونکوور یکی از این مناطق است، و استان، شهر نورث ونکوور، دیستریکت نورث ونکوور و وست ونکوور را جزو آن آورده است.
استان، تبعهٔ خارجی را کسی تعریف می‌کند که شهروند یا مقیم دائم کانادا نیست، از جمله فرد بدون تابعیت (stateless). دارندهٔ مجوز کاری که بر اساس یک استثنای فدرال می‌تواند بخرد، از نظر این مالیات همچنان تبعهٔ خارجی است.
مالیات انتقال در مجموع چقدر می‌شود
در این جدول، مالیات انتقال برای سه قیمت آمده است، برای یک خریدار که کل خانه را می‌خرد و هیچ معافیتی ندارد. مالیات عادی 1 درصد روی 200,000 دلار اول، 2 درصد تا 2,000,000 دلار و 3 درصد بالاتر از آن است. مالیات اضافه 20 درصد ارزش منصفانهٔ بازار است.
| قیمت | مالیات عادی: نحوهٔ محاسبه | مقیم دائم می‌پردازد | مالیات اضافهٔ 20 درصدی | تبعهٔ خارجی می‌پردازد |
|---|---|---|---|---|
| 1,000,000 دلار | 2,000 دلار + 2 درصدِ 800,000 دلار (16,000 دلار) | 18,000 دلار | 200,000 دلار | 218,000 دلار |
| 1,500,000 دلار | 2,000 دلار + 2 درصدِ 1,300,000 دلار (26,000 دلار) | 28,000 دلار | 300,000 دلار | 328,000 دلار |
| 2,500,000 دلار | 2,000 دلار + 36,000 دلار + 3 درصدِ 500,000 دلار (15,000 دلار) | 53,000 دلار | 500,000 دلار | 553,000 دلار |
فرض بر این است که کل ملک مسکونی است و قیمت همان ارزش منصفانهٔ بازار است. هیچ‌یک از این قیمت‌ها مشمول معافیت خریدار اول نمی‌شود. تبعهٔ خارجی‌ای که سهمی از ملک را می‌خرد، 20 درصد را روی ارزش منصفانهٔ بازارِ همان سهم می‌پردازد. رقم دقیق را وکیل یا محضردار شما تأیید می‌کند.
اگر ظرف یک سال مقیم دائم شوید
استان بازپرداخت می‌دهد، اگر ظرف یک سال از تاریخ ثبت، مقیم دائم یا شهروند شوید، ظرف 92 روز به خانه نقل مکان کرده باشید، دست‌کم یک سال کامل در آن خانه به‌عنوان محل سکونت اصلی زندگی کرده باشید، و از معافیت نامزد استانی استفاده نکرده باشید. درخواست را پس از نخستین سالگرد نقل مکان و پیش از گذشت 18 ماه از تاریخ ثبت می‌دهید.
هشدار استان
استان می‌گوید تبعه‌های خارجی‌ای که به امید بازپرداخت می‌خرند، ریسک قابل‌توجهی می‌پذیرند، چون هیچ تضمینی نیست که اقامت دائم ظرف 12 ماه نهایی شود.
نامزدهای استانی بریتیش کلمبیا
تبعهٔ خارجی‌ای که در زمان ثبت انتقال، نامزد استانی تأییدشدهٔ بریتیش کلمبیا باشد، می‌تواند معاف شود، اگر خانه محل سکونت اصلی او باشد و انتقال به یک فرد (individual) انجام شود. اعضای خانواده، از جمله همسر یا شریک زندگی مشترک، معاف نیستند، و اگر تبعهٔ خارجی باشند، مالیات اضافه را روی سهم خود می‌پردازند.
زمان پرداخت
همراه با مالیات انتقال عادی، وقتی انتقال در اداره ثبت اسناد زمین (Land Title Office) ثبت می‌شود. شما یا وکیل یا محضردارتان اظهارنامهٔ مالیات انتقال ملک را ثبت می‌کنید.
مالیات انتقال ملک عادی
هر خریداری آن را می‌پردازد، مگر این‌که معافیتی شامل حالش شود. این مالیات بر ارزش منصفانهٔ بازار در روز ثبت انتقال محاسبه می‌شود: 1 درصد روی 200,000 دلار اول، 2 درصد تا 2,000,000 دلار، 3 درصد بالاتر از آن، و 2 درصد دیگر روی ارزش مسکونی بالاتر از 3,000,000 دلار. برای نمونه‌های محاسبه‌شده، هزینهٔ خرید خانه در نورث ونکوور را ببینید.
معافیت خریدار اول
در تاریخ ثبت خانه باید شهروند یا مقیم دائم کانادا باشید، و یا دست‌کم یک سال بلافاصله پیش از آن تاریخ در بریتیش کلمبیا زندگی کرده باشید، یا در شش سال مالیاتی گذشته دست‌کم دو اظهارنامهٔ مالیات بر درآمد به‌عنوان ساکن بریتیش کلمبیا داده باشید. هرگز نباید در هیچ جای دنیا مالک محل سکونت اصلی بوده باشید، و هرگز پیش‌تر از این معافیت استفاده نکرده باشید. خانه باید محل سکونت اصلی شما باشد، 0.5 هکتار یا کوچک‌تر، و ارزشش 835,000 دلار یا کمتر باشد تا معافیت کامل روی 500,000 دلار اول را بگیرید؛ زیر 860,000 دلار معافیت جزئی هست.
استان می‌گوید اگر در زمان ثبت واجد شرایط نبودید، اما تا نخستین سالگرد تاریخ ثبت یا پیش از آن مقیم دائم شدید، می‌توانید درخواست بازپرداخت بدهید.
مالیات سفته‌بازی و خالی ماندن
شهر نورث ونکوور، دیستریکت نورث ونکوور و دیستریکت وست ونکوور همگی مناطق مشمول این مالیات هستند. در بیشتر موارد، هر مالک ملک مسکونی در این مناطق باید هر سال یک اظهارنامه (declaration) پر کند که مهلت آن 31 مارس است. این مالیات درصدی از ارزش ارزیابی‌شده است و به این بستگی دارد که شما چه کسی هستید:
| سال مالیاتی | مالکان خارجی و درآمدداران جهانیِ بدون مالیات (untaxed worldwide earners) | شهروندان کانادا و مقیم‌های دائمی که درآمددار جهانیِ بدون مالیات نیستند |
|---|---|---|
| 2026 | 3 درصد | 1 درصد |
| 2027 به بعد | 4 درصد | 1 درصد |
استان، مالک خارجی را کسی تعریف می‌کند که شهروند یا مقیم دائم کانادا نیست. درآمددار جهانیِ بدون مالیات کسی است که درآمد گزارش‌نشده‌اش در کانادا از کل درآمد گزارش‌شده‌اش در کانادا بیشتر است. محل سکونت اصلی می‌تواند معاف باشد، و استان از طریق همین اظهارنامه بررسی می‌کند که آیا شما واجد شرایط معافیت هستید.
اثبات هویت
فینتراک (FINTRAC) از مشاور املاک می‌خواهد که وقتی در خرید یا فروش ملک برای مشتری کار می‌کند، هویت او را احراز کند، و نام، نشانی، تاریخ تولد و شغل شما را ثبت و نگهداری کند. FINTRAC می‌خواهد شغل با جزئیات نوشته شود، مثلاً «مدیر فروشگاه خرده‌فروشی پوشاک» به‌جای «مدیر». گذرنامه و مدرک مهاجرتی خود را آماده داشته باشید.
وام مسکن و پیش‌پرداخت
حداقل پیش‌پرداخت (down payment) از نظر دولت کانادا این است: 5 درصد برای خانهٔ 500,000 دلاری یا کمتر؛ 5 درصدِ 500,000 دلار اول و 10 درصدِ باقی‌مانده تا 1.5 میلیون دلار؛ و 20 درصد برای 1.5 میلیون دلار یا بیشتر. دولت می‌گوید حداقل پیش‌پرداخت معمولاً باید از پول خودتان باشد، و با پیش‌پرداخت کمتر از 20 درصد معمولاً به بیمهٔ وام مسکن (mortgage loan insurance) نیاز دارید. CMHC فقط وام‌هایی را بیمه می‌کند که قیمت خانه کمتر از 1,500,000 دلار باشد.
CMHC بیمهٔ وام مسکن برای تازه‌واردها را هم توضیح می‌دهد. به گفتهٔ CMHC، برای مقیم‌های دائم هیچ حداقل مدت اقامتی لازم نیست؛ غیرمقیم‌های دائم باید قانوناً اجازهٔ کار در کانادا داشته باشند و خرید نباید ممنوعیت فدرال را نقض کند؛ و وام‌گیرنده‌ای که سابقهٔ اعتباری (credit history) در کانادا ندارد، می‌تواند گزارش اعتباری بین‌المللی یا معرفی‌نامه‌ای از بانک خود در کشور مبدأ ارائه دهد. CMHC یادآوری می‌کند که این موارد ممکن است تغییر کند؛ از مشاور وام مسکن خود بپرسید چه چیزی شامل حال شما می‌شود.
پیش از آن‌که دنبال خانه بگردید
- وضعیت اقامت دقیق خود و تاریخ انقضای مجوزتان را یادداشت کنید و آن را با استثناهای فدرال بالا مقایسه کنید.
- بررسی کنید که آیا نامزد استانی تأییدشدهٔ بریتیش کلمبیا هستید، و مدرک آن را نگه دارید.
- پیش از نوشتن پیشنهاد خرید، از یک وکیل یا محضردار بپرسید که آیا می‌توانید بخرید و آیا مالیات اضافهٔ 20 درصدی شامل شما می‌شود.
- اگر انتظار دارید به‌زودی اقامت دائم بگیرید، از وکیلتان بپرسید تاریخ ثبت چه اثری بر ممنوعیت، مالیات 20 درصدی و معافیت خریدار اول دارد.
- با استفاده از جدول بالا، مالیات انتقال را برای قیمت مورد نظرتان، یک بار به‌عنوان مقیم دائم و یک بار به‌عنوان تبعهٔ خارجی، در بودجه‌تان حساب کنید.
- پیش‌تأیید وام (pre-approval) بگیرید که وضعیت اقامت و سابقهٔ اعتباری شما را در نظر بگیرد؛ اگر سابقهٔ اعتباری کمی در کانادا دارید، گزارش اعتباری بین‌المللی یا معرفی‌نامه‌ای از بانکتان در کشور مبدأ همراه بیاورید.
- گذرنامه، مدرک مهاجرتی و مدرک منبع پول پیش‌پرداخت خود را آماده داشته باشید.
- اظهارنامهٔ مالیات سفته‌بازی و خالی ماندن را، که مهلتش هر سال 31 مارس است، در تقویمتان بگذارید.
این صفحه آنچه را صفحه‌های دولتی می‌گویند بازگو می‌کند، نه مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی برای خرید شما. این قوانین تغییر می‌کنند، و قرار است ممنوعیت فدرال در 1 ژانویهٔ 2027 پایان یابد یا تغییر کند. پیش از نوشتن پیشنهاد خرید، وضعیت اقامت و مالیات خود را با وکیل یا محضردارتان تأیید کنید و صفحه‌های دولتی فهرست‌شده در پایین را بررسی کنید. استان به پرسش‌های مربوط به مالیات انتقال در شمارهٔ 1-888-841-0090 پاسخ می‌دهد.
- CMHC, Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act. Checked 7 October 2026.
- Department of Finance Canada, Government announces two-year extension to ban on foreign ownership of Canadian housing. Checked 7 October 2026.
- Justice Laws, Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Additional property transfer tax. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Additional property transfer tax areas. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Refunds for the additional property transfer tax. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Glossary for property taxes. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Property transfer tax. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, First time home buyers’ exemption. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Speculation and vacancy tax taxable areas. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Speculation and vacancy tax rates. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, Speculation and vacancy tax terms and definitions. Checked 7 October 2026.
- Province of British Columbia, How the speculation and vacancy tax works. Checked 7 October 2026.
- FINTRAC, When to verify the identity of persons and entities: real estate. Checked 7 October 2026.
- FINTRAC, Record keeping requirements for real estate brokers or sales representatives. Checked 7 October 2026.
- Financial Consumer Agency of Canada, Down payment. Checked 7 October 2026.
- CMHC, General requirements for homeowner mortgage loan insurance. Checked 7 October 2026.
- CMHC, Mortgage financing options for new residents. Checked 7 October 2026.