پیشنهاد شما پذیرفته شد. در هفت روز اول چه اتفاقی می‌افتد
نوشته‌شده در 6 اکتبر 2026 · بازبینی بعدی آوریل 2027پیشنهاد خریدی (offer) که با شرط‌ها (subjects) پذیرفته شده، آغاز کار است، نه پایان آن. از زمان پذیرش تا برداشتن شرط‌ها (subject removal)، سند مالکیت (title)، مدارک و خود ساختمان همه بررسی می‌شوند، و تقریباً همه‌چیز در روز اول شروع می‌شود. در اینجا می‌بینید این هفته روی یک خانه و روی یک کاندو یا تاون‌هاوس چطور پیش می‌رود، و سه چیزی که از شما لازم داریم.
- تقریباً همه‌چیز در روزی که پیشنهاد پذیرفته می‌شود شروع می‌شود، چون پاسخ بازرسان، شهرداری‌ها و مدارک استراتا (strata) همه زمان می‌برد.
- بازرسی خانه (home inspection) در روز اول رزرو می‌شود و برای حدود سه روز پیش از برداشتن شرط‌ها تنظیم می‌شود، تا برای اقدام بر اساس یافته‌های آن وقت باشد.
- از شما سه چیز لازم داریم: شغلتان با جزئیات، پیش‌پرداخت (deposit) در همان روز، و نام وکیل یا محضردار شما چند روز پس از برداشتن شرط‌ها.
- پیش از برداشتن شرط‌ها، با هم می‌نشینیم و همهٔ آنچه رسیده است را مرور می‌کنیم.
روز اول، در هر خریدی
- سند مالکیت سفارش داده می‌شود، و نام مالک روی سند با آگهی فروش (listing) مقایسه می‌شود. اگر دقیقاً یکی نباشند، پیش از هر کار دیگری این موضوع حل می‌شود.
- قرارداد با آگهی فروش مقایسه می‌شود، سطر به سطر.
- هر حق یا محدودیت ثبت‌شده روی سند (charge on title) بررسی می‌شود. برای هر تعهد ثبت‌شده (covenant)، حق ارتفاق (easement) و حق عبور (right of way)، روشن می‌کنیم چه محدودیتی ایجاد می‌کند و برای شما چه معنایی دارد.
- بازرسی خانه رزرو می‌شود.
- از مشاور املاک فروشنده (listing agent) مدارکی که لازم داریم دربارهٔ ملک خواسته می‌شود.
- مشاور وام مسکن (mortgage broker) شما پیشنهاد پذیرفته‌شده و مدارک ملک را دریافت می‌کند.
- همهٔ تاریخ‌ها مشخص می‌شود: برداشتن شرط‌ها، پیش‌پرداخت، تکمیل معامله (completion) و تحویل (possession).
- گزارشی به شما داده می‌شود از کارهایی که تا آن لحظه انجام شده است.
تفاوت‌ها در خانه و در کاندو
| خانه | کاندو یا تاون‌هاوس | |
|---|---|---|
| از شهرداری | دو ایمیل: یکی دربارهٔ مجوزها (permits)، منطقه‌بندی (zoning)، موارد مربوط به آیین‌نامه‌ها و برنامه‌ریزی، و مناطق خطر مانند شیب، نهر، سیل و آتش‌سوزی جنگل؛ و یکی دربارهٔ حقوق و محدودیت‌های ثبت‌شده روی سند | بدون جست‌وجوی مجوز در شهرداری |
| از مشاور املاک فروشنده | بیمه، سال ساخت، نوع لوله‌کشی و سیم‌کشی، و هر اطلاعی دربارهٔ آزبست (asbestos) یا ورمیکولیت (vermiculite) | مدارک استراتا، بیمهٔ استراتا، و عکس‌های جای پارک و انباری (storage locker) |
| بازدید بازرسی | بازرسی خانه، جست‌وجوی مخزن نفت (oil tank) و دوربین فاضلاب (sewer camera) در همان روز، تا دسترسی فقط یک بار داده شود | بازرسی خانه |
| آنچه خوانده می‌شود | بیانیهٔ افشای ملک (property disclosure statement)، در کنار سند مالکیت و سابقهٔ مجوزهای شهرداری | فرم B (Form B)، صورت‌جلسه‌های (minutes) دو سال استراتا، گزارش استهلاک (depreciation report) یا گزارش مهندسی (engineering report)، بیمه، و بیانیهٔ افشای ملک در کنار صورت‌جلسه‌ها |
| پیش از برداشتن شرط‌ها | استعلام قیمت بیمهٔ خودتان | عکس‌های پارکینگ و انباری در دست |
بازرسی در روز اول رزرو می‌شود
بازرسان و شرکت‌های مخزن نفت معمولاً باید چند روز زودتر خبر داشته باشند، پس تماس در روز اول گرفته می‌شود، حتی اگر بازدید دیرتر انجام شود. بازدید برای حدود سه روز پیش از برداشتن شرط‌ها تنظیم می‌شود. این فاصله برای گرفتن قیمت، پرسیدن سؤالی از فروشنده، یا مذاکره پیش از مهلت وقت می‌گذارد. مدت آماده شدن گزارش هنگام رزرو توافق می‌شود، چون گزارشی که یک روز پیش از برداشتن شرط‌ها برسد برای اقدام خیلی دیر است.
در خانه: چه چیزی بررسی می‌شود و چرا
مجوزها و مناطق خطر
از شهرداری می‌پرسیم کدام مجوزها در پرونده هست و آیا هر کدام بازرسی نهایی داشته است، منطقه‌بندی چیست، آیا موردی مربوط به آیین‌نامه‌ها یا برنامه‌ریزی وجود دارد، و آیا زمین در منطقهٔ مجوز توسعهٔ مربوط به خطر یا محیط زیست (development permit area) قرار دارد. پاسخ این سؤال آخر می‌تواند محدود کند که چه کاری را می‌توانید نوسازی کنید، اضافه کنید یا از نو بسازید. پاسخ شهرداری‌ها ممکن است دیر برسد، پس تا پاسخ ندهند پیگیری می‌کنیم.
لولهٔ فاضلاب
یک دوربین در لوله تا خیابان فرستاده می‌شود تا ترک‌خوردگی لوله و ریشه‌ها دیده شود. تعمیر بخشی از لوله که در ملک شماست به عهدهٔ خود شماست.
لوله‌کشی و سیم‌کشی
لوله‌کشی Poly-B، سیم‌کشی knob-and-tube و سیم‌کشی آلومینیومی می‌توانند بیمه کردن خانه را سخت‌تر یا گران‌تر کنند. می‌پرسیم خانه کدام را دارد، و شما پیش از برداشتن شرط‌ها استعلام قیمت بیمهٔ خودتان را می‌گیرید.
خانه‌های کمتر از ده سال
BC Housing New Homes Registry را بررسی می‌کنیم که نشان می‌دهد آیا یک خانهٔ نوساز با بیمهٔ ضمانت خانه (home warranty insurance) ثبت شده یا مالک خودش آن را ساخته است (owner-built).
در کاندو یا تاون‌هاوس: چه چیزی خوانده می‌شود
بیشتر ریسک در مدارک استراتا است، و هدف جمع کردن آن‌ها نیست، بلکه گفتن این است که برای شما چه معنایی دارند. شما یک خلاصهٔ مکتوب دریافت می‌کنید، نه پوشه‌ای پر از فایل.
فرم B
شارژ استراتا (strata fees)، موجودی صندوق ذخیرهٔ احتیاطی (contingency reserve)، عوارض ویژه (special levies) تصویب‌شده و در دست بحث، پارکینگ و انباری شما، قوانین اجاره و حیوان خانگی، و هر دعوای حقوقی.
صورت‌جلسه‌های دو سال
نفوذ آب، کار روی سقف یا پوستهٔ ساختمان (building envelope)، اختلاف‌های حقوقی، و عوارضی که مالکان دربارهٔ آن بحث می‌کنند اما هنوز به آن رأی نداده‌اند.
گزارش استهلاک یا گزارش مهندسی
ساختمان انتظار می‌رود به چه چیزهایی نیاز داشته باشد، و چه زمانی.
بیمه و بیانیهٔ افشا
فرانشیز (deductible) و پوشش بیمهٔ استراتا، و اینکه آیا بیانیهٔ افشای فروشنده با آنچه در صورت‌جلسه‌ها آمده می‌خواند. جایی که نمی‌خواند، یافتهٔ اصلی همان است.
در کاندو یا تاون‌هاوس، تا عکس‌های جای پارک و انباری نرسیده باشد، شرط‌ها برداشته نمی‌شوند. این عکس‌ها برای شما هم فرستاده می‌شود.
سه چیزی که از شما لازم داریم
| چه چیزی | چه زمانی | چرا |
|---|---|---|
| شغل شما، با جزئیات | روز اول | مشاوران املاک آن را برای FINTRAC ثبت و نگهداری می‌کنند، که می‌خواهد تا حد ممکن توصیفی باشد: “retail clothing store manager” (مدیر فروشگاه خرده‌فروشی پوشاک)، نه “manager” (مدیر). |
| پیش‌پرداخت | روزی که شرط‌ها برداشته می‌شوند | معمولاً با حوالهٔ بانکی (bank draft)، گاهی با انتقال الکترونیکی وجه (wire). یک روز قبل و دوباره صبح همان روز به شما یادآوری می‌شود، و اگر تاریخ تغییر کند، یادآوری هم جابه‌جا می‌شود. |
| وکیل یا محضردار شما | حدود سه روز پس از برداشتن شرط‌ها | آن‌ها کارهای تکمیل معامله را انجام می‌دهند. اگر کسی را ندارید، بپرسید تا چند نام برایتان بفرستیم. |
تأیید وام مسکن شما، با اجازهٔ خودتان، از طریق مشاور وام مسکن‌تان با تلفن یا ایمیل به ما می‌رسد. لازم نیست نامه‌های تأیید وام را برای ما بفرستید.
پیش از برداشتن شرط‌ها
وقتی همه‌چیز رسید، جلسه‌ای می‌گذاریم و همه را با شما مرور می‌کنیم: سند مالکیت، بازرسی، مدارک، و هر چیزی که از شهرداری یا استراتا رسیده است. پیش از آن جلسه هیچ چیزی امضا نمی‌شود. اگر بازرسی موردی پیدا کرده باشد، معمولاً در همین زمان و پیش از برداشتن شرط‌ها، یک متمم (addendum) آماده می‌شود، مثلاً برای تعدیل قیمت.
فهرست کارهای شما برای این هفته
- شغلتان را با جزئیات در روز اول بفرستید.
- اگر می‌خواهید در بازرسی حاضر باشید، آن روز را خالی نگه دارید.
- در خانه، وقتی نوع لوله‌کشی و سیم‌کشی را دانستید، از بیمه‌گرتان استعلام قیمت بگیرید.
- حوالهٔ بانکی پیش‌پرداخت را پیش از تاریخ برداشتن شرط‌ها آماده کنید.
- انتخاب وکیل یا محضردار را شروع کنید.
- اگر مشاور وام مسکن‌تان موضوعی مطرح کرد، فوراً به ما بگویید.
این صفحه شیوهٔ کار ما را توضیح می‌دهد و مشاورهٔ حقوقی نیست. تاریخ‌های قرارداد خودتان ملاک است. سؤال‌های مربوط به قرارداد، سند مالکیت یا تکمیل معامله را از وکیل یا محضردار خود بپرسید.
- FINTRAC, Record keeping requirements for real estate brokers or sales representatives. Checked 6 October 2026.
- BC Housing, New Homes Registry. Checked 6 October 2026.