خانه‌ای در نورث شور برای فروش گذاشته شده است. از آن خوشتان می‌آید. بعد مدارک آگهی می‌رسد و می‌بینید مالک یک شخص نیست. یک شرکت با نام عددی است، یا یک شرکت خانوادگی، یا شرکت سازنده‌ای که اسمش را هم نشنیده‌اید.
هیچ اشکالی پیش نیامده است. هزاران خانه در بریتیش کلمبیا به نام یک شرکت ثبت شده‌اند، آن هم به دلایل کاملاً عادی. اما شرکت، شخص نیست و چهار چیز فرق می‌کند: اینکه چطور مطمئن شوید فروشنده هنوز وجود دارد، چه کسی اجازهٔ امضا دارد، آیا جی‌اس‌تی به معامله می‌خورد یا نه، و روز تحویل چه کسی آن جی‌اس‌تی را به چه کسی می‌پردازد.
این صفحه برای خریدار نوشته شده است. تقریباً هر چه در این زمینه منتشر شده، برای کسی نوشته شده که می‌خواهد از طریق یک شرکت خانه بخرد، و آن مسئلهٔ دیگری است.
خلاصهٔ کوتاه
- فروش خانه به دست یک شرکت چیز عادی است. بررسی‌ها فرق می‌کند، سخت‌تر نیست.
- زمین شرکتِ منحل‌شده همان‌جا منتظر نمی‌ماند. همان لحظهٔ انحلال، بر اساس قانون اِسکیت به دولت می‌رسد.
- اگر شرکت ظرف دو سال احیا شود، زمین خودبه‌خود برمی‌گردد. بعد از دو سال حکم دادگاه عالی لازم است، و اگر دولت زمین را واگذار کرده باشد اصلاً حکمی صادر نمی‌شود.
- وقتی شرکت سند انتقال را امضا می‌کند، وکیل یا نوتری شاهد سه چیز را گواهی می‌کند، جایی که برای یک شخص تنها یک چیز را گواهی می‌کرد — از جمله اینکه شرکت هنوز وجود داشته و حق فروش زمین در بریتیش کلمبیا را داشته است.
- جی‌اس‌تی به انسان بودن فروشنده ربطی ندارد. به این بستگی دارد که فروشنده سازنده بوده یا نه، و اعتبار مالیات ورودی گرفته یا نه. شرکتی که خانه را در قالب یک کسب‌وکار اداره کرده، اغلب گرفته است.
- اگر شرکت فروشنده غیرمقیم باشد، جی‌اس‌تی را اصلاً به او نمی‌پردازید. خودتان آن را اظهار و پرداخت می‌کنید.
- مالیات انتقال ملک هیچ تغییری نمی‌کند. نه نرخ، نه معافیت‌ها. همهٔ شرط‌ها دربارهٔ شما و ملک است.
- یک استعلام ثبتی که نشان می‌دهد شرکت هنوز فعال است ارزان و سریع است، و تقریباً هیچ‌کس آن را نمی‌گیرد.
چرا خانه به نام یک شرکت ثبت می‌شود
به‌ندرت چیز مشکوکی در کار است. دلیل‌های رایج خسته‌کننده‌اند:
- سازنده یا توسعه‌دهنده. خانه‌های نوساز و واحدهای نوساز کاندو را تقریباً همیشه همان شرکتی می‌فروشد که آنها را ساخته است.
- شرکت نگهدارنده. خانواده‌ها ملک سرمایه‌ای را برای برنامه‌ریزی ارث و مالیات در یک شرکت نگه می‌دارند.
- کسب‌وکار اجاره. دوبلکس یا خانه‌ای با واحدهای اجاره‌ای که به‌صورت یک کسب‌وکار اداره می‌شود، اغلب به نام شرکت است.
- تراست صوری یا نامزد ثبتی. شرکتی که در سند آمده، زمین را برای شخص دیگری نگه داشته است و مالک واقعی پشت آن ایستاده است.
- ترتیبی که به ارث رسیده. شرکت دهه‌ها پیش تأسیس شده و کسی آن را جمع نکرده است.
شرکت، به تعبیر قانون شرکت‌های تجاری، «اهلیت و حقوق و اختیارات و امتیازات یک فرد دارای اهلیت کامل» را دارد. می‌تواند دقیقاً مثل شما خانه داشته باشد و بفروشد. تفاوت در این است که وجود داشتن یک شخص آشکار است، اما وجود داشتن یک شرکت موضوعی ثبتی و عمومی است که می‌تواند بی‌سروصدا از بین برود.
پرسش اول: آیا شرکت هنوز وجود دارد؟
این پرسشی است که وقتی از یک شخص خانه می‌خرید اصلاً مطرح نمی‌شود، و همان پرسشی است که بیشتر خریداران هرگز به ذهنشان نمی‌رسد.
شرکت‌های بریتیش کلمبیا باید هر سال گزارش سالانه ثبت کنند. اگر شرکتی این کار را نکند، مسئول ثبت می‌تواند آن را منحل کند. بر اساس بخش 422 (1) (a) قانون شرکت‌های تجاری، مسئول ثبت می‌تواند شرکتی را منحل کند که «در هر یک از 2 سال متوالی، گزارش سالانه‌ای را که بر اساس این قانون یا قانون شرکت‌های پیشین باید ثبت می‌شد، ثبت نکند».
این اتفاق بی‌صدا نمی‌افتد. مسئول ثبت می‌تواند ابتدا نامهای برای شرکت بفرستد که «آن را از قصور خود و از اختیارات مسئول ثبت بر اساس این بخش آگاه کند»، و سپس آگهی منتشر کند، و بعد شرکت را منحل کند. اما آن نامه‌ها به دفتر ثبت‌شدهٔ شرکت می‌رود — که برای یک شرکت نگهدارندهٔ راکد ممکن است نشانی قدیمی یک حسابدار باشد که کسی آن را نمی‌خواند.
ممکن است کسانی که شرکت را می‌گردانند واقعاً ندانند که شرکت حذف شده است.
استعلام ثبت شرکت‌ها چه چیزی نشان می‌دهد و چه چیزی را نشان نمی‌دهد
برای استعلام یک شرکت به اجازهٔ کسی نیاز ندارید. استعلام سوابق شرکت‌ها در ثبت بریتیش کلمبیا یک سند عمومی است و صفحهٔ خود استان توضیح می‌دهد نتیجه شامل چیست.
| استعلام ثبتی نشان می‌دهد | استعلام ثبتی نشان نمی‌دهد |
|---|---|
| وضعیت — اینکه شرکت فعال است یا غیرفعال | سهام‌داران چه کسانی هستند |
| تاریخ شناسایی یا ثبت شرکت | گواهی‌های سهام یا اینکه کنترل شرکت با کیست |
| تاریخ ثبت آخرین گزارش سالانه | صورت‌جلسه‌های مدیران یا سهام‌داران |
| نامهای پیشین شرکت | صورت‌های مالی شرکت |
| نشانی دفتر ثبت‌شده و نشانی دفتر سوابق | هر مصوبه‌ای که همین فروش را تصویب کرده باشد |
| نام مدیران | اینکه شرکت زمین را برای شخص دیگری نگه داشته است یا نه |
دو سطر از ستون سمت راست کار اصلی را می‌کنند. وضعیت به شما می‌گوید شرکت امروز وجود دارد یا نه. تاریخ آخرین گزارش سالانه نشان می‌دهد که آیا شرکت دارد به سمت حذف شدن می‌رود یا نه. شرکتی که آخرین گزارش سالانه‌اش سه سال پیش ثبت شده، شرکتی نیست که بخواهید شش هفتهٔ دیگر به آن تکیه کنید.
ستون دیگر هم مهم است، و همان دلیلی است که استعلام ثبتی را به نقطهٔ شروع تبدیل می‌کند نه به پاسخ. ثبت شرکت‌ها به شما نمی‌گوید که مدیران با هم اختلاف پیدا کرده‌اند، یا شرکت خانه را به امانت برای کسی نگه داشته که با فروش موافق نیست. برای اینها باید کتباً بپرسید و بگذارید وکیل یا نوتری شما پاسخ را بخواند.
استان اورگ‌بوک بی‌سی را هم اداره می‌کند، یک جست‌وجوی رایگان که دست‌کم تأیید می‌کند شرکتی در بریتیش کلمبیا ثبت شده و نام‌هایی را که با آنها فعالیت می‌کند نشان می‌دهد.
اگر شرکت منحل شده باشد، زمین همان‌جا نمانده است
این همان بخشی است که تقریباً هیچ نوشته‌ای برای خریداران توضیح نمی‌دهد، و دلیل اهمیت استعلام ثبتی همین است.
وقتی شرکتی در بریتیش کلمبیا منحل می‌شود، «برای هر منظوری از وجود ساقط می‌شود». دارایی‌های باقی‌ماندهٔ آن به دولت می‌رسد. اما زمین از این قاعده جدا شده و به جای دیگری فرستاده می‌شود. بخش 344 (2) قانون شرکت‌های تجاری می‌گوید هرجا دارایی «زمین واقع در بریتیش کلمبیا باشد»، آن دارایی «با رعایت بند (a) این زیربخش، چنین تلقی می‌شود که بر اساس بخش 4 قانون اِسکیت به دولت اِسکیت شده است». بند (a) استثنای زمینی است که به‌صورت مالکیت مشاع همزمان نگه داشته شده و در عوض به مالک مشاع دیگر می‌رسد.
بخش 4 (1) قانون اِسکیت آن را ساده بیان می‌کند: «اگر شرکتی منحل شود، زمین واقع در بریتیش کلمبیا که در زمان انحلال در مالکیت آن است یا شرکت نسبت به آن ذی‌حق است، به دولت اِسکیت می‌شود».
اِسکیت واژه‌ای قدیمی برای یک ایدهٔ ساده است. زمین مالکی ندارد، پس به تاج‌وتخت می‌رسد. کسی چیزی امضا نمی‌کند. این اتفاق در لحظهٔ انحلال و به حکم قانون می‌افتد.
ممکن است سند در ادارهٔ ثبت املاک هنوز نام شرکت را نشان دهد. دفتر ثبت روزی که شرکتی حذف می‌شود خودبه‌خود به‌روز نمی‌شود. پس استعلام سند به‌تنهایی به شما هشدار نمی‌دهد.
احیای شرکت: خط دو ساله‌ای که همه چیز را تعیین می‌کند
شرکت منحل‌شده را می‌توان برگرداند. قانون شرکت‌های تجاری نام این کار را احیا می‌گذارد و بخش 364 (4) می‌گوید شرکتی که احیا شده «چنین تلقی می‌شود که گویی منحل نشده و وجودش ادامه داشته است».
وسوسه‌انگیز است که همین‌جا بایستید و فکر کنید احیا همه چیز را درست می‌کند. همه چیز را درست نمی‌کند، و تاریخ است که تعیین‌کننده است. بخش 368 (5) قانون شرکت‌های تجاری می‌گوید مالکیت زمینی «که بر اساس بخش 4 قانون اِسکیت به دولت اِسکیت شده است، جز آنچه در بخش 4 همان قانون پیش‌بینی شده، از احیای شرکت متأثر نمی‌شود».
پس باید بخش 4 قانون اِسکیت را خواند، و خط دو ساله همان‌جاست.
| شرکت کی برگردانده می‌شود | بر سر زمین چه می‌آید | منبع |
|---|---|---|
| ظرف دو سال از انحلال | احیا «چنین اثری دارد که گویی زمین شرکت به دولت اِسکیت نشده است» و «زمین در شرکت مستقر می‌شود». خودکار. حکم دادگاه لازم نیست. | قانون اِسکیت، بخش 4 (4) |
| در هر زمانی طی دو سال نخست | دادستان کل «نباید» در آن مدت هیچ واگذاری یا انتقال دیگری نسبت به زمین انجام دهد. | قانون اِسکیت، بخش 4 (3) |
| بعد از دو سال | حکم دادگاه عالی بریتیش کلمبیا لازم است، با ابلاغ به دولت، تا زمین دوباره در شرکت مستقر شود. | قانون اِسکیت، بخش 4 (5) |
| بعد از دو سال، جایی که زمین پیشتر واگذار شده است | «اگر دادستان کل زمین را واگذار یا به نحو دیگری منتقل کرده باشد، حکمی بر اساس زیربخش (5) صادر نمی‌شود.» راه بازگشتی نیست. | قانون اِسکیت، بخش 4 (5.1) |
| در هر حکم دادگاه پس از دو سال | دادگاه باید شرط کند که زمین تا زمانی که هزینه‌ها و مخارج دولت در ارتباط با آن زمین جبران نشده، در شرکت مستقر نشود. | قانون اِسکیت، بخش 4 (7) |
جدول را از دید خریدار بخوانید، درس عملی کوتاه است. تا دو سال، احیا یعنی کاغذبازی و تأخیر. بعد از دو سال یعنی درخواست دادگاه، با حکم هزینه‌ای که همراهش می‌آید، و توقف کامل اگر زمین جابه‌جا شده باشد.
یک نکتهٔ صادقانه دربارهٔ واژه‌ها. قانون اِسکیت می‌گوید «بر اساس هر قانونی احیا شود» و هرگز «احیا» را تعریف نمی‌کند. قانون شرکت‌های تجاری در سراسر متن از «اعادهٔ ثبت» سخن می‌گوید. دو قانون برای رویدادی که آشکارا یکی است دو واژهٔ متفاوت به کار برده‌اند، و پلی که آنها را به هم وصل می‌کند این است که بخش 368 (5) قانون شرکت‌های تجاری صریحاً به بخش 4 قانون اِسکیت به‌عنوان استثنا اشاره می‌کند. این ناهماهنگی نگارشی سزاوار توجه وکیل شماست، نه توجه شما.
هیچ‌کدام از اینها دلیلی برای کنار گذاشتن یک خانه نیست. دلیلی است برای اینکه پیش از برداشتن شروط، بفهمید شرکت امروز فعال است یا نه.
چه کسی واقعاً اجازه دارد برای یک شرکت امضا کند
فهرست قانونی وجود ندارد. این موضوع کسانی را که انتظار «دو مدیر» یا «یک مدیر و منشی» را دارند غافلگیر می‌کند.
بخش 193 (2) قانون شرکت‌های تجاری می‌گوید قراردادی که باید کتبی و امضاشده باشد «می‌تواند برای یک شرکت به‌صورت کتبی و با امضای شخصی که بر اساس اختیار صریح یا ضمنی شرکت عمل می‌کند، منعقد شود». ملاک اختیار است، نه عنوان شغلی.
مهر شرکت هم دیگر پاسخ نیست. بخش 194 (1) می‌گوید سندی که نیاز به تصدیق دارد «می‌تواند به دست یک مدیر یا مقام شرکت یا وکیل شرکت تصدیق یا گواهی شود و لازم نیست زیر مهر شرکت باشد». بسیاری از شرکت‌های بریتیش کلمبیا دیگر اصلاً مهر ندارند.
حمایتی که دارید اگر شخص نادرستی امضا کند
قانون کسی را که از بیرون با شرکت معامله می‌کند به حسابرسی کاغذبازی داخلی شرکت وانمی‌گذارد. بخش 146 (1) قانون شرکت‌های تجاری مانع می‌شود شرکت در برابر «شخصی که با شرکت معامله می‌کند» ادعا کند کسی که «شرکت او را به‌عنوان مدیر، مقام یا نماینده معرفی کرده» در واقع چنین سمتی ندارد، یا «اختیار اعمال اختیارات و انجام وظایفی را که در کسب‌وکار شرکت متعارف است» ندارد.
این حمایت واقعی است و خوب است بدانید آن را دارید. اما بیش از اندازه به آن تکیه نکنید، چون زیربخش (2) آن را از کسی که باید می‌دانست دوباره پس می‌گیرد:
«زیربخش (1) این بخش دربارهٔ شخصی که از وضعیت مذکور در بندهای (a) تا (e) آن زیربخش آگاهی دارد، یا به سبب نسبتش با شرکت باید آگاهی می‌داشت، اعمال نمی‌شود.»
«به سبب نسبتش با شرکت باید آگاهی می‌داشت» همان عبارتی است که کار دستتان می‌دهد. اگر از شرکتی می‌خرید که با آن ارتباط دارید — شرکت یکی از بستگان، شرکت کارفرمایتان، شرکتی که سال‌هاست با آن کار می‌کنید — این سرپناه نازک‌تر از آن است که به نظر می‌رسد. این را زود به وکیلتان بگویید، نه دیر.
جمله‌ای اضافه که نوتری شما سوگند می‌خورد و برای یک شخص هرگز سوگند نمی‌خورد
بخش 5 قانون ثبت املاک تعیین می‌کند وکیل یا نوتری که شاهد امضای سند انتقال است، با امضای خود چه چیزی را گواهی می‌کند. قاعدهٔ فروشندهٔ حقیقی و قاعدهٔ شرکت دو قاعدهٔ جداگانه‌اند، نه یکی روی دیگری.
| فروشنده شخص است (بخش 43) | فروشنده شرکت است (بخش 44) | |
|---|---|---|
| شاهد گواهی می‌کند که امضاکننده چه چیزی را تصدیق کرده است | اینکه آن فرد «همان شخصی است که در سند به‌عنوان انتقال‌دهنده نام برده شده است». یک تصدیق. | سه تصدیق. سطرهای زیر را ببینید. |
| هویت | در همان یک تصدیق بالا پوشش داده می‌شود | اینکه آن فرد «امضاکنندهٔ مجاز شرکت است» |
| اختیار | جداگانه گواهی نمی‌شود | اینکه آن فرد و هر امضاکنندهٔ دیگر «از سوی شرکت برای امضای سند مجاز بوده‌اند» |
| وجود داشتن و اهلیت فروش | جداگانه گواهی نمی‌شود | اینکه «شرکت در زمان امضای سند وجود داشته و قانوناً حق تملک و واگذاری زمین در بریتیش کلمبیا را دارد» |
| چند نفر باید امضا کنند | انتقال‌دهنده | جایی که بیش از یک امضاکنندهٔ مجاز امضا می‌کند، «تنها امضای یک امضاکنندهٔ مجاز لازم است که شاهد داشته باشد» |
سطر سوم را به خاطر بسپارید. در هر انتقالی که از یک شرکت در بریتیش کلمبیا بیرون می‌آید، کسی که پروانهٔ حرفه‌ای دارد نام خود را پای این گزاره می‌گذارد که شرکت هنگام امضا وجود داشته و حق واگذاری آن زمین را داشته است. وقتی از یک شخص می‌خرید چنین گواهی‌ای وجود ندارد، چون برای یک شخص اصلاً چنین پرسشی پیش نمی‌آید.
این یک محافظ واقعی در سامانه است. خوب است حدودش را هم بدانید. این گواهی بر پایهٔ تصدیقی است که نزد شاهد انجام می‌شود، نه استعلامی مستقل که مسئول ثبت املاک اجرا کند. و بخش 50 قانون ثبت املاک در جهت مخالف به مسئول ثبت اختیار می‌دهد: «اگر در امضای سندی نقصی وجود داشته باشد، مسئول ثبت می‌تواند، چنانچه سند را از نظر حقوقی الزام‌آور بداند، آن را ثبت کند و این ثبت با وجود آن نقص برای همهٔ مقاصد معتبر است.»
دو واژه در این بخش که معنایشان آن چیزی نیست که فکر می‌کنید
- «مقام» به معنای مقام شرکت نیست. در بخش 5 قانون ثبت املاک، «مقام» یعنی «شخصی که سوگندنامه نزد او اخذ یا تنظیم می‌شود» — یعنی وکیل، نوتری یا کمیسر سوگند که شاهد امضاست — و «شامل مسئول ثبت نمی‌شود». همین واژه در قانون شرکت‌های تجاری معنای کاملاً دیگری دارد.
- «امضاکنندهٔ مجاز» هیچ‌جا تعریف نشده است. تمام بار بخش 44 روی این عبارت است، و این عبارت نه در تعاریف مادهٔ 41 در بخش 5 و نه در میان اصطلاحات تعریف‌شدهٔ مادهٔ 1 قانون می‌آید. محتوای آن از اساسنامهٔ خود شرکت و از قواعد اختیار در قانون شرکت‌های تجاری می‌آید.
جی‌اس‌تی: پرسشی که کسی تا روز تحویل نمی‌پرسد
اینجا جایی است که فروشندهٔ شرکتی می‌تواند برایتان پول واقعی خرج بتراشد، و همان موردی است که بیشتر از همه از قلم می‌افتد.
از باور رایج شروع کنیم: «روی خانهٔ دست‌دوم جی‌اس‌تی نیست». این معمولاً درست است، اما نه به دلیلی که مردم فکر می‌کنند. معافیت در جدول پنجم، بخش یکم، مادهٔ 2 قانون مالیات غیرمستقیم فروش یک مجموعهٔ مسکونی را دربر می‌گیرد که «شخصی انجام می‌دهد که سازندهٔ آن مجموعه نیست»، و سپس معافیت را در موارد مشخصی پس می‌گیرد. مورد نخست جایی است که آن شخص «اعتبار مالیات ورودی را نسبت به آخرین تحصیل مجموعه یا نسبت به بهسازی مجموعه مطالبه کرده باشد».
این عبارت‌ها را دوباره بخوانید و ببینید چه چیزی در آنها نیست. هیچ چیز به انسان بودن فروشنده بستگی ندارد. به دو چیز بستگی دارد: آیا فروشنده سازنده بوده، و آیا فروشنده اعتبار مالیات ورودی گرفته است.
شرکت فقط خیلی بیشتر احتمال دارد در هر دو بیفتد. شرکتی که خانه را خریده تا آن را به‌صورت کسب‌وکار اجاره دهد، یا خانه را بازسازی کرده و جی‌اس‌تی کار را پس گرفته، چه‌بسا اعتبار مالیات ورودی گرفته باشد. شرکتی که ملک را «با هدف اصلی فروش» پیش از آنکه کسی در آن زندگی کند به دست آورده، در توصیفی که ادارهٔ درآمد کانادا از سازنده دارد می‌گنجد، و همین به‌تنهایی معافیت را برمی‌دارد.
| وضعیت | آیا احتمال دارد فروش خانه جی‌اس‌تی داشته باشد؟ |
|---|---|
| شرکتی که سال‌ها خانه را در اختیار داشته یا اجاره داده، اعتبار مالیات ورودی نگرفته و سازنده نیست | مثل فروشندهٔ خصوصی رفتار می‌شود — معافیت مادهٔ 2 در ظاهر متن اعمال می‌شود |
| شرکتی که نسبت به آخرین تحصیل خانه یا بهسازی آن اعتبار مالیات ورودی گرفته است | بند (a) معافیت مادهٔ 2 را برمی‌دارد |
| شرکتی که خانه را ساخته یا به‌طور اساسی بازسازی کرده است | سازنده است، پس معافیت مادهٔ 2 از ابتدا اعمال نمی‌شد |
| شرکتی که خانه را عمدتاً برای فروش به دست آورده، پیش از آنکه کسی در آن ساکن شود | در توصیف ادارهٔ درآمد کانادا از سازنده می‌گنجد |
| زمین خام یا هر چیزی که مجموعهٔ مسکونی نیست | معافیت فروشندهٔ حقیقی در مادهٔ 9 تنها برای «یک فرد یا یک تراست شخصی» باز است، پس اصلاً در دسترس شرکت نیست |
سطر آخر تمیزترین نمونهٔ «شرکت بودن فروشنده پاسخ را عوض می‌کند» در کل این موضوع است، و روی متن قانون نوشته شده است. برای ملکی که مجموعهٔ مسکونی نیست، معافیتی که فروشندهٔ حقیقی به آن تکیه می‌کند برای «یک فرد یا یک تراست شخصی» نوشته شده است. شرکت نمی‌تواند از آن استفاده کند.
این با گفتن اینکه «شرکت هرگز نمی‌تواند زمین را بدون جی‌اس‌تی بفروشد» یکی نیست. مادهٔ 12 همان بخش، فروش زمین کشاورزی به یکی از اعضای خانواده را «از سوی شخصی که شرکت، شراکت یا تراست است» با شرایطی معاف می‌کند. محدود است و قاعده‌ای کشاورزی است، اما وجود دارد — پس نگذارید کسی به شما بگوید پاسخ در هیچ‌کدام از دو جهت خودکار است.
یک چیز را می‌توانید در یک دقیقه خودتان بررسی کنید. ادارهٔ درآمد کانادا سامانهٔ ثبت جی‌اس‌تی/اچ‌اس‌تی را رایگان اداره می‌کند تا «تأیید کنید کسب‌وکاری که از شما جی‌اس‌تی/اچ‌اس‌تی می‌گیرد ثبت شده است». به نُه رقم نخست شمارهٔ حساب، نام کسب‌وکار و تاریخ معامله نیاز دارید.
چه کسی واقعاً جی‌اس‌تی را به چه کسی می‌دهد
فرض کنید فروش مشمول مالیات است. پرسش بعدی پرسش جداگانه‌ای است، و اشتباه کردن در آن دو بار پول می‌برد.
معمولاً فروشنده جی‌اس‌تی را می‌گیرد و پرداخت می‌کند. بخش 221 (2) قانون مالیات غیرمستقیم مواردی را برمی‌شمارد که فروشندهٔ ملک «ملزم به دریافت مالیات نیست»، و دو مورد از آنها اینجا اهمیت دارد.
| شما کی هستید، آنها کی هستند | جی‌اس‌تی را چه کسی و به چه کسی می‌پردازد |
|---|---|
| شما فردی هستید که خانه می‌خرد و شرکت فروشنده مقیم کاناداست | شرکت روز تحویل جی‌اس‌تی را از شما می‌گیرد. استثنای مربوط به اشخاص ثبت‌شده در بند (b) صراحتاً دربارهٔ «دریافت‌کننده‌ای که یک فرد است» وقتی ملک مجموعهٔ مسکونی است اعمال نمی‌شود. |
| شرکت فروشنده غیرمقیم است | بند (a) فارغ از اینکه شما چه کسی باشید اعمال می‌شود. شرکت آن را نمی‌گیرد. خودتان حساب مالیات را تسویه می‌کنید. |
| با شرکت خودتان می‌خرید یا به هر دلیل ثبت‌شده‌اید، و ملک مجموعهٔ مسکونی‌ای نیست که آن را به‌عنوان یک فرد بخرید | فروشنده دریافت نمی‌کند. خودتان بر اساس بخش 228 (4) خوداظهاری می‌کنید. |
| ثبت‌شده نیستید و باید خوداظهاری کنید | بند 228 (4) (b) اعمال می‌شود: «حداکثر تا آخرین روز ماه پس از ماه تقویمی‌ای که مالیات در آن قابل پرداخت شده» بپردازید و اظهارنامهٔ مقرر را ثبت کنید. |
سطر دوم همان چیزی است که باید با خود ببرید، چون همان وضعیتی است که این مقاله برای آن نوشته شده. اگر شرکتی که در سند آمده غیرمقیم باشد، جی‌اس‌تی را هنگام بستن معامله دست او نمی‌دهید و فراموشش نمی‌کنید. و اگر به‌هرحال به فروشنده بپردازید، تکلیف شما ساقط نمی‌شود. عبارت خود ادارهٔ درآمد کانادا در بخشنامه‌اش دربارهٔ ملک و جی‌اس‌تی/اچ‌اس‌تی چنین است: «توجه کنید که اگر دریافت‌کننده مالیات را به اشتباه به تأمین‌کننده بپردازد، تکلیف خوداظهاری مالیات بر اساس زیربخش 228 (4) ساقط نمی‌شود.»
اگر خواستید آن بخشنامه را بخوانید یک هشدار دارید. تاریخ آن اکتبر 1997 است با اطلاعیهٔ تغییری از ژانویهٔ 2002، و مثال‌های عددی داخل آن نرخ‌هایی را به کار می‌برند که دیگر وجود ندارند. اصلِ جملهٔ بالا هنوز برقرار است؛ عددهای کنار آن نه.
فروشندهٔ شرکتی غیرمقیم موضوع دوم و جداگانه‌ای را هم پیش می‌آورد — گواهی تسویه و مبلغی که وکیل شما از عواید فروش نگه می‌دارد. آن موضوع خودش بحث مستقلی است و در مقالهٔ خرید از فروشندهٔ غیرمقیم در بریتیش کلمبیا آمده است.
مالیات انتقال ملک: وقتی فروشنده شرکت است چه فرقی می‌کند
تقریباً هیچ، و همین یافتهٔ به‌دردبخوری است.
مالیات انتقال ملک مالیاتی است بر خریدار، که هنگام درخواست ثبت در ادارهٔ ثبت املاک پرداخت می‌شود. پله‌های نرخ بر اساس ارزش روز بازار ملک تعیین می‌شود. معافیت خریداران نخستین خانه و معافیت خانهٔ نوساز هر دو شرط‌هایی دربارهٔ شما می‌گذارند — شهروندی یا اقامت دائم، مالکیت پیشین، سکونت اصلی — و شرط‌هایی دربارهٔ ملک. هیچ‌کدام شرطی دربارهٔ فروشنده ندارند.
یک هم‌زمانی هست که باید بفهمید تا آن را با یک قاعده اشتباه نگیرید. معافیت خانهٔ نوساز می‌خواهد این نخستین ثبت ملک با ساختمان تکمیل‌شده باشد. در عمل آن نخستین ثبت تقریباً همیشه فروشی است که یک شرکت سازنده انجام می‌دهد — پس معافیت کنار فروشندهٔ شرکتی حرکت می‌کند بی‌آنکه مشروط به آن باشد. همان خانهٔ نوساز را دست‌دوم از نخستین مالکش بخرید و معافیت از بین می‌رود، هرچند از نظر قانونی چیزی دربارهٔ فروشنده تغییر نکرده است.
شرکت همچنین نمی‌تواند برای معافیت انتقال خانوادگی «فرد مرتبط» باشد. تعریف در قانون مالیات انتقال ملک فهرستی از نسبت‌های انسانی است — همسر، فرزند، نوه، نتیجه، پدر و مادر، پدربزرگ و مادربزرگ، جد و جدهٔ بزرگ و همسران آنها. هیچ قرائتی از آن شرکت را دربر نمی‌گیرد.
آن 20% که در خود قانون نیست
مالیات انتقال ملک اضافی برای نهادهای خارجی 20% است و تماماً دربارهٔ خریدار است. هیچ چیزی که شرکت فروشنده هست یا می‌کند بر آن اثر ندارد.
اگر دنبال این عدد گشتید، جای درست را نگاه کنید. بخش 2.02 (4) قانون مالیات انتقال ملک مالیات را «مگر آنکه بند (b) این زیربخش اعمال شود» 15% تعیین می‌کند، و بند (b) تعیین نرخ را به آیین‌نامه می‌سپارد. آن 20% در آیین‌نامهٔ مالیات انتقال ملک، مادهٔ 17.02، نشسته است: «برای مقاصد بخش 2.02 (4) قانون، نرخ مالیات 20% است.»
پس خریداری که فقط قانون را بخواند با عدد نادرست بیرون می‌آید. صفحهٔ خود استان دربارهٔ مالیات انتقال ملک اضافی همان 20% را می‌آورد و مناطقی را که مشمول آن هستند فهرست می‌کند، از جمله منطقهٔ کلانشهری ونکوور.
و به دام جهت مخالف توجه کنید: شرکتی که در کانادا ثبت شده باز هم می‌تواند برای این مالیات شرکت خارجی به شمار آید، اگر نهادهای خارجی آن را کنترل کنند. این بر سر شرکتِ خریدار می‌آید، نه شرکتِ فروشنده.
استعلام ثبتی رایگانی که تقریباً هیچ‌کس نمی‌گیرد
بریتیش کلمبیا دفتری دارد از اینکه واقعاً چه کسی پشت شرکت‌ها، تراست‌ها و شراکت‌هایی ایستاده که مالک زمین‌اند: دفتر شفافیت مالکان زمین.
صفحهٔ خود سازمان ثبت و نقشه‌برداری املاک دربارهٔ این دفتر می‌گوید «از 30 آوریل 2021، عموم مردم می‌توانند با استفاده از یک حساب کاربری در این سازمان، دفتر شفافیت مالکان زمین را جست‌وجو کنند»، و «عموم مردم می‌توانند این دفتر را با نام یک شخص یا با شناسهٔ قطعه جست‌وجو کنند»، و — بخشی که از چشم می‌افتد — «از 1 آوریل 2024، جست‌وجو در این دفتر رایگان است».
آنچه یک فرد عادی می‌بیند به اطلاعات شناسایی اولیه محدود است. برای یک شرکت یعنی نام و نشانی دفتر ثبت‌شده، نشانی دفتر مرکزی و حوزهٔ قضایی ثبت. دسترسی کامل برای نهادهای اجرایی، مالیاتی و نظارتی نگه داشته شده است. این دفتر امور داخلی شرکت را به شما نمی‌دهد و جایگزین پرسیدن نیست.
یک نکته را روشن داشته باشید، چون به‌راحتی وارونه فهمیده می‌شود: اظهارنامهٔ شفافیت را گیرندهٔ انتقال ثبت می‌کند. یعنی شما. هنگام درخواست ثبت یک حق در زمین، «هر گیرندهٔ انتقال باید نزد مدیر دفتر یک اظهارنامهٔ شفافیت ثبت کند» و در آن بگوید نهاد گزارش‌دهنده هست یا نه. اگر به‌عنوان یک فرد بخرید، فرم کوتاهی است. اگر با شرکت خودتان بخرید، کارهای بیشتری در پی دارد.
چه چیزی بخواهید و کی
اگر به ترتیب درست انجام شود، هیچ‌کدام از اینها معامله را کُند نمی‌کند. بیشترش را وکیل یا نوتری شما انجام می‌دهد، اما زمان‌بندی را شما پیش می‌برید.
| کی | چه کنید | چرا مهم است |
|---|---|---|
| پیش از نوشتن پیشنهاد | نام دقیق روی سند را یادداشت کنید، همراه با شمارهٔ ثبت اگر شرکت نام عددی دارد | یک رقم تفاوت یعنی شرکتی دیگر |
| پیش از برداشتن شروط | استعلام ثبتی بگیرید: وضعیت، و تاریخ آخرین گزارش سالانه | شرکتی را که منحل شده یا به آن سمت می‌رود در زمانی می‌گیرد که هنوز می‌توانید کاری بکنید |
| پیش از برداشتن شروط | کتباً بپرسید شرکت برای جی‌اس‌تی ثبت شده است یا نه و آیا بابت ملک اعتبار مالیات ورودی گرفته است | تعیین می‌کند جی‌اس‌تی روی قیمت شما می‌آید یا نه |
| پیش از برداشتن شروط | بپرسید شرکت از نظر مالیاتی مقیم کاناداست یا نه | تعیین می‌کند جی‌اس‌تی را چه کسی به چه کسی بدهد، و گواهی تسویه و نگهداشت را فعال می‌کند |
| پیش از برداشتن شروط | بپرسید شرکت ملک را به امانت برای شخص دیگری نگه داشته است یا نه | استعلام ثبتی هرگز این را به شما نمی‌گوید |
| همراه با قرارداد | مصوبه یا مستند اختیاری را بخواهید که امضاکننده بر اساس آن امضا می‌کند | گواهی مقام شاهد بر همین استوار است |
| هر زمان، رایگان | دفتر شفافیت مالکان زمین را با نام یا با شناسهٔ قطعه جست‌وجو کنید | نشان می‌دهد چه کسی به‌عنوان ایستاده پشت شرکت گزارش شده است |
اگر فقط یک چیز از این صفحه برمی‌دارید، سطر دوم را بردارید. استعلام ثبتی بسیار کم هزینه دارد و چند دقیقه طول می‌کشد. تنها قدمی در این فهرست است که می‌تواند مشکلی را رو کند که اگر تا روز تحویل بماند راه‌حل سریعی ندارد.
پرسش‌هایی که مردم می‌پرسند
آیا خرید خانه از یک شرکت پرخطر است؟
نه بیشتر از خرید از یک شخص، به شرط آنکه شرکت فعال باشد و امضاکننده اختیار داشته باشد. بیشتر فروش‌هایی که شرکت‌ها در بریتیش کلمبیا انجام می‌دهند بدون حادثه به پایان می‌رسد. خطر خودِ شرکت نیست؛ این است که کسی شرکت را بررسی نکند.
می‌توانم بفهمم مالک شرکت کیست؟
تا حدی. استعلام ثبتی مدیران را به شما می‌دهد، نه سهام‌داران را. دفتر شفافیت مالکان زمین اطلاعات شناسایی اولیه دربارهٔ کسانی را می‌دهد که به‌عنوان ایستاده پشت شرکت گزارش شده‌اند. فراتر از آن باید بپرسید.
شرکت سال‌ها پیش حذف شده است. معامله مرده است؟
لزوماً نه، اما دیگر پرسشی در حوزهٔ نقل‌وانتقال نیست. زمین در لحظهٔ انحلال به دولت اِسکیت شده، و پس گرفتنش یعنی اعادهٔ ثبت و، بعد از دو سال، حکم استقرار از دادگاه عالی با ابلاغ به دولت و جبران هزینه‌های دولت. این یک پروندهٔ حقوقی با زمان‌بندی خودش است. پیش از آنکه خودتان را به تاریخی متعهد کنید، تاریخ واقع‌بینانه بخواهید.
فروشندهٔ شرکتی یعنی مالیات انتقال ملک بیشتری می‌دهم؟
نه. پله‌های نرخ و معافیت‌ها هیچ شرطی دربارهٔ فروشنده ندارند. آنچه فروشندهٔ شرکتی می‌تواند تغییر دهد جی‌اس‌تی است، که مالیات دیگری است و جزو محاسبهٔ مالیات انتقال ملک شما نیست.
برای این کار به وکیل نیاز دارم یا نوتری کافی است؟
هر دو می‌توانند خرید از یک شرکت را انجام دهند. اگر شرکت منحل شده باشد، یا اختیار امضا محل اختلاف باشد، موضوع از نقل‌وانتقال فراتر می‌رود و وارد مشاوره‌ای می‌شود که وکیل می‌دهد. مقالهٔ انتخاب وکیل یا نوتری در بریتیش کلمبیا تفاوت را توضیح می‌دهد.
گواهی حسن انجام تکالیف بخواهم؟
می‌توانید. این گواهی تأیید می‌کند که یک شرکت بریتیش کلمبیایی گزارش سالانه و ثبت‌های لازم خود را به‌روز نگه داشته است، که بیش از چیزی است که یک استعلام ساده می‌گوید. هزینه و مبلغ افزودهٔ آن بسته به اینکه از چه راهی سفارش دهید فرق می‌کند، پس به جای فرض کردن یک قیمت، از کارشناس نقل‌وانتقال خود بپرسید که در پروندهٔ شما به آن می‌ارزد یا نه.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- خرید از فروشندهٔ غیرمقیم در بریتیش کلمبیا — گواهی تسویه و مبلغ نگهداشته‌شده، که فروشندهٔ شرکتی غیرمقیم آن را فعال می‌کند.
- خرید خانه در بریتیش کلمبیا وقتی شخص دیگری به جای فروشنده امضا می‌کند — نیمهٔ دیگر پرسش اختیار.
- اگر فروشنده پیش از تحویل فوت کند چه می‌شود — شرکت نمی‌میرد، اما منحل می‌شود و تأخیرها شبیه هم‌اند.
- گواهی دعوای در جریان روی سند — وقتی کس دیگری بر سر ملکی که می‌خرید دعوا دارد چه باید کرد.
- برای خرید خانه در بریتیش کلمبیا به وکیل نیاز دارید یا نوتری؟
همهٔ راهنماها در tomjahed.ca/guides گرد آمده‌اند، و راهنماهای فارسی در صفحهٔ فارسی. نسخهٔ انگلیسی این مقاله: Buying a BC Home When the Seller Is a Company.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
اطلاعات کلی است، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک مشخص. این صفحه توضیح می‌دهد قانون بریتیش کلمبیا و قواعد مالیاتی فدرال معمولاً چگونه عمل می‌کنند وقتی یک شرکت خانه‌ای را می‌فروشد. این مطلب مشاوره دربارهٔ معامله، شرکت یا وضعیت مالیاتی شما نیست. قوانین، آیین‌نامه‌ها، هزینه‌های ثبتی و رویهٔ ادارهٔ درآمد کانادا تغییر می‌کنند، و وضعیت یک شرکت می‌تواند بین روزی که آن را استعلام می‌کنید و روزی که معامله را می‌بندید تغییر کند. وضعیت روز را از مرجعی که صاحب آن است تأیید کنید — ثبت شرکت‌های بریتیش کلمبیا، سازمان ثبت و نقشه‌برداری املاک، استان برای مالیات انتقال ملک، و ادارهٔ درآمد کانادا برای جی‌اس‌تی — و پیش از آنکه پولی را متعهد کنید مشاورهٔ حقوقی و مالیاتی حرفه‌ای بگیرید. هر عدد و هر نقل‌قول این صفحه در 10 نوامبر 2026 در منبع اصلی خود راستی‌آزمایی و در مرحله‌ای جداگانه دوباره بررسی شد. قوانین بریتیش کلمبیای نقل‌شده تا 3 نوامبر 2026 معتبر بودند؛ قانون مالیات غیرمستقیم تا 19 اکتبر 2026 معتبر بود و آخرین اصلاح آن 18 ژوئن 2026 بود. آخرین بازبینی: نوامبر 2026.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.