تقریباً هر فروشنده‌ای که مستأجر در ملکش دارد، اول همین را می‌پرسد: چطور قبل از گذاشتن آگهی مستأجر را بیرون کنم؟ شکل این پرسش از پایه غلط است. در بریتیش کلمبیا شما نمی‌توانید قرارداد اجاره را به این دلیل که می‌خواهید بفروشید تمام کنید. استان صریح می‌گوید: «صاحب‌خانه نمی‌تواند قرارداد اجاره را به این دلیل که می‌خواهد یک واحد اجاره‌ای را بفروشد پایان دهد.»
کاری که می‌توانید بکنید این است: ملک را با همان قرارداد اجاره بفروشید. اجاره همراه خانه منتقل می‌شود. روز تسویه، خریدار شما صاحب‌خانه می‌شود، با همان شرایط، همان اجاره‌بها و همان مستأجر. تحویل ملک خالی چیزی است که فقط یک خریدار مشخص، در شرایط مشخص، می‌تواند راه بیندازد؛ و برای آن یک فرم، یک مهلت و یک پرداخت تعیین شده است.
این مطلب می‌گوید قواعد تا سپتامبر ۲۰۲۶ واقعاً چه هستند، کدام فرم پیش از تسویه و کدام پس از آن کاربرد دارد، مستأجر چه طلبی دارد، و فروشنده‌ها کجا با حدس زدن پول از دست می‌دهند. هر رقم پایین از صفحه‌ها و فرم‌های خود استان آمده و منبعش همان‌جا لینک شده است. من مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®) هستم، نه وکیل: برای مشاوره دربارهٔ قرارداد اجارهٔ خودتان با ادارهٔ اجارهٔ مسکونی (Residential Tenancy Branch) یا یک وکیل صحبت کنید.
خلاصهٔ کوتاه
- با مستأجر هم می‌توانید آگهی بگذارید و بفروشید. قرارداد اجاره ادامه پیدا می‌کند و خریدار با همان شرایط صاحب‌خانهٔ جدید می‌شود.
- فروش دلیلِ تخلیه نیست. فقط خریداری که خودش یا یکی از اعضای نزدیک خانواده‌اش در خانه زندگی خواهد کرد می‌تواند این روند را شروع کند، و تنها پس از آنکه همهٔ شروط معامله برطرف شده باشد.
- سه ماه مهلت، فرم RTB-32P، و از ۲۱ اوت ۲۰۲۴ این اخطار باید از طریق سامانهٔ آنلاین ادارهٔ اجارهٔ مسکونی صادر شود. فرمی که خودتان پر کنید آن اخطار نیست.
- مستأجر یک ماه اجاره‌بها طلبکار است به‌عنوان جبران، تا تاریخ اجرای اخطار یا پیش از آن، و ۲۱ روز فرصت دارد به اخطار اعتراض کند.
- قرارداد مدت‌دار؟ اخطار زودتر عمل نمی‌کند. تاریخ اجرا «نمی‌تواند پیش از تاریخ پایان آن مدت باشد.»
- اگر خریدار اسباب‌کشی نکند و ۱۲ ماه نماند، مستأجر می‌تواند ۱۲ ماه اجاره‌بها مطالبه کند.
- بازدید خودبه‌خود مجاز نیست. برای هر بازدید ۲۴ ساعت اخطار کتبی لازم است، بین ۸ صبح و ۹ شب، و نمی‌توانید مستأجر را مجبور کنید خانه را ترک کند.
- تقویم را از آخر به اول بچینید. اخطاری که با پست فرستاده شود تا روز پنجم پس از ارسال دریافت‌شده حساب نمی‌شود، و مهلت سه‌ماهه از پایان ماهی که اخطار در آن ابلاغ شده شمرده می‌شود.
در این صفحه
- آیا می‌توان خانه‌ای را که مستأجر دارد فروخت؟
- آیا می‌توان مستأجر را به‌دلیل فروش تخلیه کرد؟
- چه کسی و چه زمانی می‌تواند قرارداد را تمام کند
- کدام فرم، پیش از تسویه و پس از آن
- اخطار سه‌ماهه، مرحله به مرحله
- مستأجر چه طلبی دارد و اشتباه کردن چقدر خرج دارد
- قرارداد مدت‌دار: تله‌ای که فروشنده‌ها در آن می‌افتند
- بازدید: قانون واقعاً چه اجازه‌ای می‌دهد
- مستأجر در برابر اخطار چه می‌تواند بکند
- ودیعه، اجاره‌بها و صورت‌حساب تسویه
- وجود مستأجر با دایرهٔ خریداران شما چه می‌کند
- تقویمی که می‌توانید رویش برنامه بریزید
- پنج اشتباهی که به فروشنده‌ها پول تحمیل می‌کند
- پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
آیا می‌توان خانه‌ای را که مستأجر دارد فروخت؟
بله، و لازم نیست هیچ‌چیز در قرارداد اجاره اول عوض شود. صفحهٔ استان دربارهٔ فروش ملک اجاره‌ای آن را در یک جمله می‌گوید: «وقتی صاحب‌خانه قصد فروش یک ملک اجاره‌ای را دارد، قرارداد اجاره ادامه پیدا می‌کند.»
همان صفحه می‌گوید با انتقال سند «خریدار صاحب‌خانهٔ جدید می‌شود و قراردادهای اجاره با همان شرایط ادامه می‌یابند». اجاره‌بها همان می‌ماند. قرارداد اجاره همان می‌ماند. خریدار شما یک مستأجر تحویل می‌گیرد، نه یک خانهٔ خالی.
این مشکلی نیست که باید حل شود. برای خریداری که ملک درآمدزا می‌خواهد، همین جذابیت ماجراست، چون از روز اول مستأجر و درآمد اجاره دارد. برای خریداری که می‌خواهد خودش ساکن شود، این یک مسئلهٔ زمان‌بندی با پاسخ قانونی است. هر دو خریدار واقعی‌اند؛ فقط از شما چیز متفاوتی می‌خواهند.
آیا می‌توان مستأجر را به‌دلیل فروش تخلیه کرد؟
نه. این رایج‌ترین برداشت غلط است و استان مستقیم جوابش را داده است: «صاحب‌خانه نمی‌تواند قرارداد اجاره را به این دلیل که می‌خواهد یک واحد اجاره‌ای را بفروشد پایان دهد.»
اینکه آگهی تمیزتر، عکس بهتر یا بازدید راحت‌تری بخواهید دلیل قانونی پایان دادن به اجاره نیست. خریداری هم که فقط ترجیح می‌دهد خانه خالی باشد دلیل نیست. دلایل قانونی در قانون فهرست شده‌اند و «دارم می‌فروشم» یکی از آن‌ها نیست.
ابلاغ اخطاری که حق ابلاغش را ندارید هم موضوع کوچکی نیست. اگر مستأجر تخلیه شود و هدف اعلام‌شده محقق نشود، میزان مسئولیت ۱۲ ماه اجاره‌بها است. این رقم پایین‌تر در همین صفحه توضیح داده شده است.
چه کسی و چه زمانی می‌تواند قرارداد را تمام کند
یک راه وجود دارد و این راه مال خریدار است، نه شما. زمانی کاربرد دارد که خریدار، یا یکی از اعضای نزدیک خانوادهٔ خریدار، بخواهد در خانه زندگی کند.
دو شرط پیش از آن ایستاده‌اند. خریدار باید کتباً از شما بخواهد که قرارداد اجاره را تمام کنید. و به تعبیر استان در صفحهٔ انواع تخلیه، اخطار فقط زمانی صادر می‌شود که «همهٔ شروط معامله برطرف شده باشد».
شرط دوم را آرام بخوانید، چون همین‌جاست که معامله‌ها خراب می‌شوند. برداشتن شروط قرارداد آغاز ماجراست. نه پیشنهاد پذیرفته‌شده. نه بیعانه. نه توافق شفاهی دربارهٔ تاریخ تسویه. اگر خریدار شما می‌خواهد روز تسویه اسباب‌کشی کند، زودترین زمانی که ساعت می‌تواند شروع شود روزی است که قرارداد بی‌قیدوشرط می‌شود؛ و از آن روز سه ماه می‌گذرد.
یعنی در عمل، معامله‌ای بدون شرط با تسویهٔ ۳۰ روزه و مستأجرِ ساکن، نمی‌تواند روز تسویه ملک خالی تحویل بدهد. حساب‌وکتابش جور در نمی‌آید. این گفت‌وگویی است که باید پیش از نوشتن پیشنهاد انجام شود، نه بعد از آن.
کدام فرم، پیش از تسویه و پس از آن
دو فرم وجود دارد و راحت با هم اشتباه می‌شوند. اینکه کدام‌یک کاربرد دارد به این بستگی دارد که روز ابلاغ اخطار، مالک ملک چه کسی است. فروشنده‌ها، خریدارها و بسیاری از مطالب اینترنتی همین را غلط می‌گویند.
| وضعیت | چه کسی اخطار را ابلاغ می‌کند | فرم | مهلت |
|---|---|---|---|
| معامله بی‌قیدوشرط شده، خریدار ساکن می‌شود، اخطار پیش از تسویه ابلاغ می‌شود | شما، مالک فعلی، به درخواست کتبی خریدار | RTB-32P، اخطار سه‌ماههٔ پایان اجاره برای سکونت خریدار | سه ماه |
| تسویه انجام شده و مالک جدید بعد از آن تصمیم می‌گیرد ساکن شود | خریدار، که حالا صاحب‌خانه است | RTB-32L، اخطار سه‌ماههٔ پایان اجاره برای سکونت صاحب‌خانه | سه ماه |
| معامله هنوز شرط دارد | هیچ‌کس. هنوز هیچ اخطار معتبری قابل ابلاغ نیست | هیچ | موضوعیت ندارد |
| خریدار سرمایه‌گذار است و مستأجر را نگه می‌دارد | هیچ‌کس | هیچ | اجاره همان‌طور ادامه پیدا می‌کند |
هر دو مسیر، به گفتهٔ صفحهٔ فروش استان، به مستأجر «۲۱ روز فرصت می‌دهند تا درخواست حل اختلاف بدهد». هر دو همان جبران یک‌ماهه را دارند. تفاوت فقط در این است که چه کسی امضا می‌کند.
اخطار سه‌ماهه، مرحله به مرحله
این همان بخشی است که در یک سال دو بار عوض شد، و همین دلیل آن است که این‌همه از نوشته‌های اینترنتی دربارهٔ آن قدیمی شده‌اند.
باید از سامانهٔ آنلاین استان صادر شود
شما یک فایل خالی دانلود نمی‌کنید و پرش نمی‌کنید. صفحهٔ انواع تخلیهٔ استان صریح است: «صاحب‌خانه باید اخطار پایان اجاره را با استفاده از سامانهٔ آنلاین ادارهٔ اجارهٔ مسکونی صادر کند.» بنا بر اطلاعیهٔ خود استان، استفاده از این سامانه برای این اخطارها از ۱۸ ژوئیه ۲۰۲۴ اجباری شد.
سامانه می‌پرسد چه کسی ساکن می‌شود و همان اظهار را ثبت می‌کند. فرمی که با دست پر شده باشد اخطارِ صادرشده از سامانه نیست، و مستأجری که به آن اعتراض کند اولین استدلالش آماده است.
سه ماه، نه چهار ماه؛ و ۲۱ روز برای اعتراض، نه ۳۰ روز
برای اخطارهایی که در ۲۱ اوت ۲۰۲۴ یا پس از آن صادر شده‌اند، مهلت سه ماه است و مستأجر ۲۱ روز فرصت اعتراض دارد. برای اخطارهای پیش از آن تاریخ، چهار ماه بود با ۳۰ روز فرصت اعتراض. پیش از ژوئیه ۲۰۲۴ دو ماه بود.
پس اگر مطلبی، پستی در انجمن یا جزوهٔ قدیمی یک آژانس املاک می‌گوید دو ماه یا چهار ماه، تاریخش را ببینید. ارقام روز در صفحهٔ اخطار صاحب‌خانه استان است و همان‌ها را باید مبنای برنامه‌ریزی گرفت.
تاریخ اجرا سه ماه بعد از روز ابلاغ نیست
راهنمای سیاستی شمارهٔ ۳۰ نحوهٔ محاسبهٔ این تاریخ را می‌گوید: تاریخ اجرا «برای سکونت صاحب‌خانه و برای سکونت خریدار، سه ماه از پایان ماهی که اخطار در آن ابلاغ شده» است.
اگر ۲ اکتبر ابلاغ کنید، سه ماه از ۳۱ اکتبر شمرده می‌شود، نه از ۲ اکتبر. اگر ۳۰ اکتبر ابلاغ کنید، جواب همان است. این تفاوت نزدیک به یک ماه است و تعیین می‌کند که تاریخ تسویه جور در می‌آید یا نه.
نحوهٔ ابلاغ هم تاریخ را عوض می‌کند
ابلاغ قواعد خودش را دارد. اخطاری که با پست فرستاده شود، به بیان خود استان در فرم‌های اجاره‌اش، «روز ۵ پس از ارسال دریافت‌شده تلقی می‌شود». این پنج روز پیش از آنکه مهلت اصلی شروع شود از ابتدای تقویم شما کم می‌شود.
روش‌های دیگر ابلاغ، مهلت‌های دریافت خودشان را دارند. به‌جای حدس زدن، فهرست روز را از خود اداره بگیرید — اطلاعات تماسش در پایان همین صفحه است — پیش از آنکه به یک تاریخ تسویه متعهد شوید.
مستأجر چه طلبی دارد و اشتباه کردن چقدر خرج دارد
دو رقم، و اندازه‌شان خیلی با هم فرق دارد.
یک ماه اجاره‌بها، همیشه. خود فرم اخطار به مستأجر می‌گوید: «تا تاریخ اجرای این اخطار یا پیش از آن، صاحب‌خانهٔ شما باید مبلغی معادل یک ماه اجاره‌بهای مقرر در قرارداد اجاره را به شما بپردازد.» استان اضافه می‌کند که در عمل «صاحب‌خانه باید یا این پول را به مستأجر بپردازد یا اجارهٔ ماه آخر را از او نگیرد». این اختیاری نیست و چانه‌زنی هم ندارد.
دوازده ماه اجاره‌بها، اگر هدف اعلام‌شده محقق نشود. فرم پیامد را روشن می‌گوید: اگر صاحب‌خانه یا خریدار «هدف اعلام‌شده در این اخطار را در مدت معقولی محقق نکند، یا واحد اجاره‌ای را برای هدف نوشته‌شده در اخطار دست‌کم ۱۲ ماه استفاده نکند، مستأجر مستحق جبرانی معادل ۱۲ ماه اجاره‌بها خواهد بود.»
راهنمای سیاستی شمارهٔ ۵۰ همان رقم را دارد و می‌گوید در «شرایط استثنایی» می‌تواند کم یا بخشیده شود؛ نمونه‌هایی که می‌آورد عبارتند از ملکی که در آتش‌سوزی جنگلی از بین رفته، فوت یکی از اعضای خانواده کمی پس از اسباب‌کشی، و تأخیرهای قابل‌توجه شهرداری. به بیان همان راهنما، برنامه‌ریزی ضعیف و سفر طولانی شرایط استثنایی به حساب نمی‌آید.
چرا فروشنده باید به جریمه‌ای که بر خریدار می‌افتد اهمیت بدهد: چون وقتی اخطار پیش از تسویه ابلاغ می‌شود، به نام شما بیرون می‌رود. اگر خریدار شما اظهارنامه را امضا کند، نظرش عوض شود و خانه را اجاره بدهد، شکایت مستأجر از همان اخطاری شروع می‌شود که شما ابلاغ کرده‌اید. قصد خریدار را کتبی بگیرید و نگه دارید.
راهنمای شمارهٔ ۵۰ همچنین می‌گوید مستأجر از تاریخ پایان اجاره دو سال فرصت دارد این شکایت را مطرح کند، و به مادهٔ ۶۰(۱) قانون استناد می‌کند. دو سال مدت زیادی است که اظهارنامهٔ کسی دیگر را روی اعتماد نگه دارید.
قرارداد مدت‌دار: تله‌ای که فروشنده‌ها در آن می‌افتند
اگر مستأجر شما قرارداد مدت‌دار دارد — مثلاً یک قرارداد یک‌ساله که هشت ماه از آن مانده — اخطار سه‌ماهه آن را کوتاه نمی‌کند. فرم اخطار این قاعده را در یک جمله می‌گوید: «برای قرارداد اجارهٔ مدت‌دار، تاریخ اجرا نمی‌تواند پیش از تاریخ پایان آن مدت باشد.»
راهنمای سیاستی شمارهٔ ۳۰ همین را از سمت دیگر می‌گوید: تاریخ اجرا سه ماه از پایان ماه ابلاغ است «ولی در هر حال، نه پیش از پایان مدت قرارداد».
پس پاسخ واقعی به «خریدار من کِی می‌تواند بیاید؟» هر کدام که دیرتر باشد است: پایان مهلت سه‌ماهه، یا پایان مدت قرارداد. هشت ماه باقی‌مانده از یک قرارداد یعنی هشت ماه، و هیچ فرمی این را عوض نمی‌کند.
پیش از آنکه تاریخ آگهی را انتخاب کنید قرارداد اجاره را پیدا کنید. اگر مدت‌دار است، تاریخ پایانِ روی آن کاغذ مهم‌ترین عدد معاملهٔ شماست، و بهتر است از اول به خریداران بگویید چیست تا اینکه وسط برداشتن شروط کشف شود.
بازدید: قانون واقعاً چه اجازه‌ای می‌دهد
اجازه دارید خانه‌ای که مستأجر دارد را به بازدید بگذارید. اجازه ندارید با آن مثل خانهٔ خالی رفتار کنید. استان صفحه‌ای مخصوص بازدید و بازدید عمومی در ملک اجاره‌ای دارد که پیش از اولین قرار ملاقات ارزش خواندن دارد.
- اخطار کتبی، ۲۴ ساعت قبل. دست‌کم ۲۴ ساعت و نه بیشتر از ۳۰ روز پیش از ورود. این اخطار «را نمی‌توان با پیامک فرستاد».
- باید بگوید چرا و چه ساعتی. اخطار باید «دلیل ورود به واحد اجاره‌ای» و «تاریخ و ساعت ورود، که باید بین ۸ صبح و ۹ شب باشد، مگر مستأجر با ساعت دیگری موافقت کند» را بنویسد.
- برای هر بازدید یک اخطار، مگر برنامه‌ای توافق کنید. به بیان استان: «صاحب‌خانه باید برای هر بازدید از واحد، ۲۴ ساعت اخطار کتبی به مستأجر بدهد. این بازدیدها می‌توانند همه در یک روز باشند، یا در تعداد معقولی روزِ برنامه‌ریزی‌شده.»
- مستأجر مجبور نیست بیرون برود. «صاحب‌خانه نمی‌تواند از مستأجر بخواهد هنگام نمایش واحد اجاره‌ای آنجا را ترک کند.» می‌تواند حاضر باشد، یا کسی را بفرستد، یا نباشد — انتخاب خودش است.
- بدون اجازه، جعبهٔ کلید نه. «صاحب‌خانه‌ها نمی‌توانند بدون اجازهٔ مستأجر از جعبهٔ کلید استفاده کنند. اگر جعبهٔ کلید استفاده شود، صاحب‌خانه یا نمایندهٔ او باید در همهٔ بازدیدهای برنامه‌ریزی‌شده حاضر باشد.»
- بازدید عمومی حق شما نیست. راهنمای سیاستی شمارهٔ ۷ می‌گوید داور می‌تواند بازدید عمومی را در جایی که امنیت وسایل مستأجر تأمین نمی‌شود نامعقول بداند.
راه بهتری از ابلاغ روزی یک اخطار هست. یک برنامهٔ بازدید کتبی با مستأجر توافق کنید — مثلاً دو بازهٔ ثابت در هفته — و کل ماجرا برای همه قابل پیش‌بینی می‌شود. خود استان هم پیشنهاد می‌کند طرفین «دربارهٔ برنامهٔ ساعت‌های بازدید کتباً توافق کنند» و تنها اگر نتوانستند به اخطار ورود برگردند.
دلیل عملی درست انجام دادنش: مستأجری که با او مثل یک مزاحم رفتار شود می‌تواند درخواست حل اختلاف بدهد «تا حق ورود صاحب‌خانه به واحد اجاره‌ای معلق یا مشروط شود». چنین رأیی وسط آگهی شما می‌نشیند و هیچ کاهش قیمتی درستش نمی‌کند.
مستأجر در برابر اخطار چه می‌تواند بکند
سه کار، و فروشنده باید هر سه را بداند، چون هر یک تاریخ تسویه را جابه‌جا می‌کند.
اعتراض، در ۲۱ روز. روی خود فرم نوشته است: «شما حق دارید در ۲۱ روز از دریافت این اخطار، با ثبت درخواست حل اختلاف، به آن اعتراض کنید.» اگر اعتراض کند، تا برگزاری جلسه تکلیف اخطار روشن نیست.
رفتن زودتر، با ۱۰ روز اخطار. این یکی مردم را غافلگیر می‌کند و روی خود اخطار چاپ شده است: «اگر قرارداد اجارهٔ شما دوره‌ای است (مثلاً ماه‌به‌ماه)، می‌توانید زودتر از تاریخ مقرر در این اخطار قرارداد را تمام کنید، به شرط آنکه دست‌کم ۱۰ روز اخطار کتبی به صاحب‌خانه بدهید و اجارهٔ متناسب تا تاریخ اجرای آن اخطار را بپردازید.» به شرطش توجه کنید — فقط قراردادهای دوره‌ای، نه مدت‌دار.
این حق مال مستأجر است، نه شما. نمی‌توانید تاریخ تسویه را روی آن بچینید و نباید از مستأجر بخواهید آن را به‌عنوان لطف به کار ببرد. اما معنایش این است که گاهی معاملهٔ ملک اجاره‌ای زودتر از آنچه تقویم نشان می‌دهد تمام می‌شود.
هیچ کاری نکردن و رفتن در تاریخ اجرا. نتیجهٔ رایج، و همان چیزی که جبران یک‌ماهه برایش طراحی شده است.
ودیعه، اجاره‌بها و صورت‌حساب تسویه
سه قلم کوچک که اگر کسی زود مطرحشان نکند، روز تسویه به دعوا تبدیل می‌شوند.
ودیعه همراه ملک می‌رود. صفحهٔ فروش استان می‌گوید «شخصی که در آن زمان مالک ملک است مسئول بازگرداندن ودیعه یا ودیعهٔ حیوان خانگی مستأجر است». اگر ودیعه دست شماست و ملک را می‌فروشید، این تعهد پیش شما نمی‌ماند — پس ودیعه، و هر ودیعهٔ حیوان خانگی، باید در قرارداد و در صورت‌حساب تسویه تعیین‌تکلیف شود. دفتر حقوقی شما هم به رقم‌ها نیاز دارد و هم به تاریخی که گرفته شده‌اند.
اجاره‌بها مثل مالیات تعدیل می‌شود. اجاره برای یک ماه پرداخت می‌شود؛ تسویه به‌ندرت روز اول ماه است. سهمِ بعد از تسویه مال خریدار است و از سمت شما در صورت‌حساب کم می‌شود.
مدارک بخشی از دارایی است. قرارداد اجاره، گزارش‌های بازرسی وضعیت ملک، رسیدهای ودیعه، سابقهٔ هر افزایش اجاره و فهرست روز اجاره‌ها. این‌ها را پیش از آگهی جمع کنید. خریداری که ملک درآمدزا می‌خواهد همان‌قدر که ساختمان را می‌خرد این پرونده را هم می‌خرد، و یک گزارش بازرسی گم‌شده کسری واقعی است، نه یک ایراد صوری.
وجود مستأجر با دایرهٔ خریداران شما چه می‌کند
این بخش صریح است، و همان بخشی است که فروشنده پیش از انتخاب راهبرد بیش از همه به آن نیاز دارد.
ملکی که مستأجر دارد به سرمایه‌گذار راحت‌تر فروخته می‌شود و به خانواده سخت‌تر. خریدار خانواده باید از قرارداد بی‌قیدوشرط سه ماه صبر کند، یا تا پایان مدت قرارداد، و بیشتر کسانی که خانه‌ای برای زندگی می‌خرند بر اساس سال تحصیلی یا مهلت نرخ مورگیج جابه‌جا می‌شوند، نه بر اساس تقویم حقوقی. بعضی‌شان ساده می‌روند سراغ آگهی بعدی.
در مقابل، خریدار سرمایه‌گذار برای همان چیزی که دارید ارزش قائل است: مستأجر ساکن، اجارهٔ معلوم، و بدون دورهٔ خالی‌ماندن تا پیدا کردن کسی. اگر اجاره در حد بازار یا نزدیک آن باشد، این پرونده یک مزیت است. اگر اجاره به‌دلیل قدیمی بودن قرارداد خیلی کمتر از بازار باشد، سرمایه‌گذار همان را در قیمت حساب می‌کند — و در بریتیش کلمبیا نمی‌تواند اجاره را یک‌شبه به نرخ بازار برساند، چون سقف افزایش سالانه را استان تعیین می‌کند.
پس پرسش راهبردی «مستأجر باشد یا نباشد؟» نیست. پرسش این است: من به کدام خریدار می‌فروشم، و اجارهٔ فعلی برای آن خریدار کمک است یا مانع؟ دو ملک در یک خیابان با مستأجر مشابه و اجارهٔ متفاوت، دو آگهی متفاوت‌اند.
من برای این موضوع درصد نمی‌گذارم و به هر کسی که بگذارد هم مشکوکم. به اجاره، نوع ملک، فصل و اینکه آن هفته واقعاً چه کسی در بازار است بستگی دارد. کاری که می‌کنم این است: قیمت را بر اساس معاملات مشابه واقعی می‌سنجم و به شما می‌گویم ملکتان در کدام یک از آن دو دایرهٔ خریدار قرار می‌گیرد. قیمت‌های شاخص روز نورث شور در صفحهٔ آمار بازار هست.
تقویمی که می‌توانید رویش برنامه بریزید
از روزی که خریدار می‌خواهد اسباب‌کشی کند به عقب بیایید. برای یک قرارداد دوره‌ای (ماه‌به‌ماه) و خریداری که ساکن می‌شود، شکل کار این است.
| مرحله | اول چه چیزی باید درست باشد | چه چیزی به تقویم اضافه می‌کند |
|---|---|---|
| پیشنهاد پذیرفته می‌شود | هنوز هیچ. هیچ اخطاری قابل ابلاغ نیست | صفر. ساعت شروع نشده است |
| همهٔ شروط معامله برطرف می‌شود | شروط برداشته شده؛ درخواست کتبی خریدار برای پایان اجاره در دست است | این روز صفر است |
| اخطار از سامانهٔ آنلاین اداره صادر و ابلاغ می‌شود | خریدار اظهار کرده چه کسی ساکن می‌شود | همان هفته، اگر کار سامانه به‌سرعت انجام شود |
| ابلاغ کامل تلقی می‌شود | بسته به نحوهٔ ارسال؛ با پست، روز پنجم پس از ارسال | تا چند روز |
| مهلت سه‌ماهه می‌گذرد | از پایان ماهی که اخطار در آن ابلاغ شده شمرده می‌شود | سه ماه به‌علاوهٔ باقی‌ماندهٔ همان ماه |
| پنجرهٔ اعتراض مستأجر بسته می‌شود | ۲۱ روز از دریافت اخطار | داخل همان مهلت است، ولی اعتراض می‌تواند همه‌چیز را کِش بدهد |
| جبران پرداخت می‌شود | یک ماه اجاره‌بها، تا تاریخ اجرا یا پیش از آن | همین حالا بودجه‌اش را بگذارید، نه بعداً |
| تاریخ اجرا: تحویل ملک خالی | قرارداد مدت‌دار؟ نه پیش از پایان مدت، هر کدام دیرتر باشد | تاریخی که تسویه را رویش می‌چینید |
جمعش کنید و فاصلهٔ واقع‌بینانه میان برداشتن شروط و تحویل ملک خالی سه تا چهار ماه است، پیش از هر اعتراضی. خریداری که زودتر از این باید اسباب‌کشی کند به ملک دیگری نیاز دارد، و مهربانانه‌تر است که همان اول به همه گفته شود.
پنج اشتباهی که به فروشنده‌ها پول تحمیل می‌کند
- تعهد به تحویل ملک خالی در قرارداد، پیش از آنکه اجاره بتواند آن را تحویل بدهد. اگر اخطار نتواند تاریخی را که امضا کرده‌اید بسازد، مشکل از این به بعد مال شماست، نه مستأجر.
- ابلاغ اخطار پیش از برداشتن شروط. اخطار معتبر نیست، و آن سه ماهی که فکر می‌کردید ذخیره کرده‌اید هرگز شروع نشده بود.
- پر کردن فرم دانلودی. حالا که این اخطارها باید از سامانهٔ اداره صادر شوند، نسخهٔ دستی یک استدلال رایگان به مستأجر معترض می‌دهد.
- بازدید را تشریفات دیدن. بدون اخطار کتبی، بدون ساعت مشخص، جعبهٔ کلید بدون اجازه، بازدید عمومی‌ای که کسی با آن موافقت نکرده — هر یک از این‌ها می‌تواند به مشروط شدن حق ورود شما تمام شود.
- کتبی نگرفتن قصد سکونت خریدار. مسئولیت ۱۲ ماه اجاره‌بها به اخطاری می‌چسبد که به نام شما ابلاغ شده است. یک درخواست کتبی یک‌خطی از خریدار ارزان‌ترین محافظت در کل این مطلب است.
پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
می‌توانم از مستأجرم بخواهم با میل خودش برود و پولی پیشنهاد بدهم؟ مستأجر می‌تواند کتباً با پایان اجاره موافقت کند و مردم به توافق می‌رسند. اما این موافقت باید واقعاً اختیاری باشد، و فشاری که لباس پیشنهاد پوشیده باشد همان چیزی است که توافق را به اختلاف تبدیل می‌کند. پیش از گذاشتن رقم روی میز مشاوره بگیرید.
مستأجرم همهٔ بازدیدها را رد می‌کند. حالا چه؟ اول یک برنامهٔ کتبی را امتحان کنید. اگر نشد، مسیر اخطار ورود وجود دارد و استان توضیحش داده است. اگر ورود به‌طور نامعقول مسدود شود، سازوکارش حل اختلاف است — نه عوض کردن قفل، و نه وارد شدن سرخود.
مستأجر باید اجازه بدهد از داخل خانه عکس بگیرم؟ صفحهٔ بازدید استان قواعد ورود، اخطار و بازدید عمومی را می‌گوید ولی برای عکس قاعده‌ای تعیین نکرده است، پس هیچ‌یک از دو طرف را فرض نکنید. از مستأجر بپرسید، کتبی توافق کنید، و وسایل او را بیرون از کادر بگذارید.
می‌توانم پیش از فروش اجاره را بالا ببرم تا اعداد بهتر به نظر برسند؟ افزایش سالانه در بریتیش کلمبیا سقف دارد و قواعد اخطار و زمان‌بندی خودش را دارد. افزایش عجولانه پیش از آگهی از آن چیزهایی است که دفتر حقوقی خریدار پیدا می‌کند. مقدار مجاز روز را اول از اداره بپرسید.
اگر خریدارم نظرش دربارهٔ اسباب‌کشی عوض شود چه؟ در این صورت هدف اعلام‌شدهٔ اخطار محقق نشده و مستأجر می‌تواند مستحق ۱۲ ماه اجاره‌بها باشد. دقیقاً همین است که درخواست کتبی خریدار را مهم می‌کند، و همین است که باید نام شخصی که ساکن می‌شود در آن بیاید.
وقتی این مطلب قدیمی شد از کی بپرسم؟ از ادارهٔ اجارهٔ مسکونی، و ارزش دارد پیش از گذاشتن آگهی این کار را بکنید، نه بعد از آن. صفحهٔ تماس آن شمارهٔ 604-660-1020 را برای لوئر مِین‌لند و 1-800-665-8779 را برای بقیهٔ بریتیش کلمبیا می‌دهد، دوشنبه تا جمعه از ۹ صبح تا ۴ بعدازظهر جز روزهای تعطیل رسمی، و آخرین چهارشنبهٔ هر ماه از ۱۱ صبح تا ۴ بعدازظهر. این قواعد در سال ۲۰۲۴ دو بار عوض شدند، پس وضعیت روز را تأیید بگیرید و به هیچ مطلبی، از جمله همین مطلب، تکیه نکنید.
نسخهٔ انگلیسی همین مطلب: Selling a House With Tenants in BC.
به فروش ملک اجاره‌داده‌شده در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- آمار بازار نورث شور — قیمت‌های شاخص روز، هر ماه به‌روز می‌شود
- گزارش استهلاک استراتا: دنبال چه بگردید — اگر ملک اجاره‌ای یک کاندو است
- روی یک قطعه زمین چند خانه می‌شود ساخت — آنچه خریدار سرمایه‌گذار واقعاً برایش ارزش قائل است
- خانه‌های قدیمی نورث شور: چه چیزی را بررسی کنید — فهرستی که پیش از آگهی باید طی شود
- صفحهٔ فارسی مشاور املاک نورث ونکوور
- همهٔ راهنماهای محله‌ای و خرید تام
سلب مسئولیت. این صفحه اطلاعات عمومی دربارهٔ قواعد اجارهٔ مسکونی بریتیش کلمبیا در ارتباط با یک معاملهٔ فروش است. مشاوره دربارهٔ یک ملک مشخص یا یک قرارداد اجارهٔ مشخص نیست، و هیچ بخشی از آن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست. قانون اجاره، مهلت‌ها، فرم‌ها، مبالغ جبران و سقف افزایش مجاز اجاره همه تغییر می‌کنند، گاهی بدون اطلاع قبلی، و تنها در سال ۲۰۲۴ دو بار تغییر کردند. هر رقم این صفحه در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ با صفحه‌ها و فرم‌های خود استان، که کنارش لینک شده‌اند، بررسی شد؛ آخرین بازبینی: سپتامبر ۲۰۲۶. پیش از آنکه به چیزی در این صفحه تکیه کنید، وضعیت روز را از مرجع صاحب آن بگیرید: ادارهٔ اجارهٔ مسکونی با شمارهٔ 604-660-1020 در لوئر مِین‌لند یا 1-800-665-8779 در بقیهٔ بریتیش کلمبیا. پیش از ابلاغ هر اخطار، پیش از امضای قراردادی که تحویل ملک خالی را تعهد می‌کند، و پیش از متعهد کردن پول خود در خرید یا فروش، مشاورهٔ حقوقی مستقل دربارهٔ قرارداد اجارهٔ خودتان بگیرید.
تام جاهد، REALTOR®
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش. به انگلیسی و فارسی کار می‌کند.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.