چند خانه میتوانید روی زمینتان در نورثشور بسازید؟
جواب این پرسش عوض شده، و در نورثشور هنوز هم در حال عوض شدن است. اگر در حال خرید یا فروش هستید، یا به این فکر میکنید که با زمینی که دارید چه کنید، بخش بزرگی از پول همینجا تعیین میشود.
خلاصهی صادقانه پیش از جزئیات: استان به همهی شهرداریها گفته است که روی زمینهایی که قبلاً فقط یک خانه اجازه داشت، سه، چهار یا شش خانه را مجاز کنند. مهلت استانی ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ بود. بر اساس آنچه هر سه شهرداری نورثشور امروز منتشر کردهاند، هیچکدام کار را تمام نکردهاند. هر کدام در نقطهی متفاوتی هستند و هر کدام جور دیگری با این موضوع برخورد میکنند.
این برای شما یک نتیجهی کاملاً عملی دارد: تا وقتی هر شورا کارش را تمام نکند، هیچکس نمیتواند با قطعیت بگوید یک زمین مشخص چند واحد را در خود جا میدهد.
اول، جغرافیا
نورث ونکوور دو شهرداری است — شهر (City) و دیستریکت (District). ساختمانهای جدا، شوراهای جدا، قوانین جدا. وست ونکوور شهرداری سوم و کاملاً جداست. سه مجموعه قانون، و در این موضوع این سه واقعاً از هم دورند.
استان دقیقاً چه چیزی را الزامی کرده است
نام این قانون «مسکن چندواحدی کوچکمقیاس» (small-scale multi-unit housing) است. با Bill 44 در سال ۲۰۲۳ شروع شد و با Bill 25 که استان در ۲۷ نوامبر ۲۰۲۵ تصویب کرد سختگیرانهتر شد.
روی زمین مسکونیای که معاف نباشد، صفحهی خود استان این حداقلها را تعیین میکند:
- زمین ۲۸۰ متر مربع یا کوچکتر — دستکم ۳ خانه. این یعنی حدود ۳٬۰۰۰ فوت مربع زمین، که برای نورثشور کوچک است.
- زمین بزرگتر از ۲۸۰ متر مربع — دستکم ۴ خانه.
- زمین بزرگتر از ۲۸۰ متر مربع و در فاصلهی کمتر از ۴۰۰ متر از یک ایستگاه اتوبوس پرتردد — ۶ خانه، و شهرداری اجازه ندارد برای آنها پارکینگ بخواهد.
«پرتردد» تعریف دارد: مسیری که بهطور میانگین دستکم هر ۱۵ دقیقه یک اتوبوس در آن توقف میکند. پس آن دایرهی ۴۰۰ متری دور بعضی ایستگاهها پول واقعی ارزش دارد، و آن را جدول زمانی اتوبوس تعیین میکند نه حالوهوای محله.
دو چیز را مردم اشتباه میفهمند. این اجازه است، نه تکلیف — هیچکس مجبور به ساختن چیزی نیست. و شامل همهی زمینها نمیشود. معافیتها واقعیاند.
کدام زمینها معافاند
قانون Local Government Act فهرست کوتاهی را معاف کرده، و دیستریکت نورث ونکوور آن را در صفحهی خودش صریح آورده است:
- زمینهایی با برخی ثبتهای میراثی
- زمینهای بزرگتر از ۴٬۰۵۰ متر مربع — حدود یک acre
- زمینهای داخل یک Transit Oriented Area تعیینشده
- زمینهایی که به آب یا فاضلاب شهری وصل نیستند
- زمینهای بیرون از Urban Containment Boundary
- زمینی که خطری دارد که عملاً نمیشود آن را برطرف کرد
مورد آخر تمام استدلال نورثشور است. دیستریکت میگوید حدود ۷٬۰۰۰ زمین آن در مناطق خطر طبیعی قرار دارد — نزدیک شیبهای تند، نهرها و جنگل، جایی که خطر آتشسوزی و سیل بیشتر است — و در حال بررسی بوده که آیا آنها را معاف کند یا نه. وست ونکوور میگوید حدود ۶۳۰ قطعه در آنجا در همهی زونها معافاند، و نقشهی آنها را منتشر میکند.
اگر زمین شما روی شیب است یا کنار نهر، پرسش معافیت اولین چیزی است که باید دربارهاش بپرسید.
هر کدام از این سه دقیقاً کجا ایستادهاند
همهی آنچه در ادامه میآید در تاریخ ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ از وبسایت خود هر شهرداری خوانده شده است. این صفحهها تغییر میکنند. پیش از تکیه کردن به هرکدام، تأیید بگیرید.
دیستریکت نورث ونکوور — الان سه خانه، چهار تا شش در حال پیشنویس
صفحهی دیستریکت، با آخرین بهروزرسانی ۲۳ آوریل ۲۰۲۶، صریح میگوید: «از ژوئن ۲۰۲۴، ما تا سه واحد — یک خانه، یک سوئیت و یک coach house — را روی همهی زمینهای تکخانواری داخل urban containment boundary مجاز کردهایم.» حالا Bill 25 میخواهد این عدد به چهار یا شش برسد.
دیستریکت در حال تهیهی زون تازهای برای این کار است، به نام Residential Houseplex Zone (R3). اعداد پیشنویس، از جدول خود دیستریکت:
- ارتفاع: ۱۰ متر (۳۲٫۸ فوت) برای سقف تخت، ۱۱٫۶ متر تا نوک سقف شیبدار
- طبقات: ۳ طبقه، اما در حیاط جلو یا پشت فقط ۲ طبقه
- عقبنشینی: ۳ متر جلو، ۱٫۲ متر کناره، ۱٫۵ متر پشت اگر کوچه دارد و ۳ متر اگر ندارد
- ساختمانها: حداکثر ۲ ساختمان روی زمین
- پارکینگ: تا ۴ جای پارک برای پروژهی ۴ واحدی؛ صفر برای ۶ واحدی، چون استان اجازه نمیدهد شهرداری پارکینگ بخواهد
اینها پیشنویساند، نه قانون. و دیستریکت برای یک منطقهی مشخص از استان مهلت بیشتری میخواهد: درخواست تمدید برای ۳۱۹ قطعه زمین اطراف کریدور Marine Drive داده است، جایی که TransLink در حال برنامهریزی اتوبوس تندرو (BRT) میان Metrotown و نورثشور است، تا بتواند آن کریدور را بعداً برای تراکم بیشتر برنامهریزی کند نه حالا برای کمتر.
شهر نورث ونکوور — برگشت به کارشناسان
شهر در دور اول زودتر از آن دو حرکت کرد. در ۹ ژوئن ۲۰۲۵ قانون منطقهبندیاش را برای همخوانی با Bill 44 اصلاح کرد و میگوید آن دور ۱۹ زون و ۳۵ ملک را در بر گرفت — یادآوری اینکه چقدر کم از شهر هنوز صرفاً تکخانواری مانده بود.
شهر پیش از آن، در ۲۴ ژوئن ۲۰۲۴، قانونی تصویب کرده بود که املاک داخل ۴۰۰ متری پایانهی اتوبوس Lonsdale Quay را بهعنوان Transit Oriented Area تعیین میکند؛ این قانون حداقل ارتفاع و تراکم تعیین میکند و الزام پارکینگ را ممنوع میکند. در ۸ دسامبر ۲۰۲۵ هم طرح جامع و قانون منطقهبندیاش را دوباره بهروز کرد.
بعد Bill 25 رسید. جدول زمانی خود شهر میگوید در جلسهی ۱۱ مه ۲۰۲۶ شورا «مصوبهای گذراند تا تغییرات پیشنهادی طرح جامع و قانون منطقهبندی را برای اعمال بازخوردها به کارشناسان بازگرداند.» تا امروز صفحهی شهر چیزی بعد از آن نشان نمیدهد. حدود ۲۶۰ ملک در محدودههای Heritage Character و Conservation بخشی از همان چیزی است که در حال بررسی است.
وست ونکوور — رأیگیری ۲۱ سپتامبر، و بدون جلسهی عمومی
صفحهی وست ونکوور دقیقترین روایت از شهرداریای است که زیر فشار قرار گرفته، و ارزش دارد به ترتیب خوانده شود.
- ۱۲ اوت ۲۰۲۴ — Amendment Bylaw No. 5351 برای دور اول تصویب شد.
- ۳۰ مارس ۲۰۲۶ — کارشناسان یک «روش کاری» برای Bill 25 آوردند. شورا گزارش را برای اطلاع دریافت کرد و دستور نداد که کار پیش برود.
- ۱۸ ژوئن ۲۰۲۶ — وزیر مسکن به شهرداری نامه نوشت که رعایت این قانون یک «الزام قانونی» است و تأکید کرد استان اختیار دارد در صورت عدم رعایت، منطقهبندی را «override» کند.
- ۲۳ ژوئن ۲۰۲۶ — در یک جلسهی ویژه، شورا به کارشناسان دستور داد اصلاحیهها را آماده کنند.
- ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶، ساعت ۶ بعدازظهر — شورا خوانش اول، دوم و سوم Amendment Bylaw No. 5446 را در تالار شورای شهرداری بررسی میکند.
و یک خط از آن صفحه ارزش دارد دو بار خوانده شود: «برگزاری جلسهی عمومی دربارهی این اصلاحیه طبق Local Government Act ممنوع است.»
نه لغو شده، نه از قلم افتاده. ممنوع. اگر منتظر آن جلسهای بودهاید که همسایهها بلند میشوند و حرف میزنند، برای این یکی چنین جلسهای وجود ندارد. راهی که میماند نامهی کتبی به شوراست.
اگر خریدار هستید، این چه چیزی را عوض میکند
سه چیز، به ترتیب مقدار پولی که جابهجا میکنند. اگر فروشندهاید، همین سه را برعکس بخوانید: همین قوانین بخشی از ارزش امروز زمین شماست.
اینکه زمینی که میخرید چه ظرفیتی دارد. زمینی که قانوناً چهار یا شش خانه را در خود جا میدهد، با زمینی که یک خانه را جا میدهد یک دارایی نیست، حتی اگر قصد دارید در همان خانهی موجود زندگی کنید. بپرسید امروز چه منطقهبندیای دارد و پس از تمام شدن کار شهرداری انتظار چه چیزی میرود.
اینکه زمینهای اطراف شما چه ظرفیتی دارند. این همان قدمی است که خریداران از آن میگذرند. خانهی کنار شما و خانهی پاییندست شما زیر همین قوانیناند. اگر برای چشمانداز، آرامش یا نور پول میدهید، پرسش این است که همسایهها حالا اجازه دارند چه بسازند — و برای یک پروژهی واجد شرایط، ممکن است اصلاً جلسهای برای اعتراض نداشته باشید.
پارکینگ. داخل آن دایرههای ۴۰۰ متری، شهرداری نمیتواند برای ساختمان ششواحدی پارکینگ بخواهد. اینکه سازنده پارکینگ بگذارد یا نه به خودش بستگی دارد. در خیابانهایی که همین حالا هم تنگاند، این تغییر واقعی در زندگی روزمره است و فرضی نیست.
چه کار کنید و با چه کسی تماس بگیرید
با بخش شهرسازی همان شهرداریای که زمین در آن است تماس بگیرید، آدرس را بدهید و سه سؤال بپرسید: امروز چه منطقهبندیای دارد، آیا معاف است، و آیا داخل محدودهی حملونقل پرتردد است. جواب را کتبی بخواهید.
- دیستریکت نورث ونکوور — Community Planning، 604-990-2480، communityplanning@dnv.org
- شهر نورث ونکوور — City Design and Planning، 604-982-9675، zoningupdate@cnv.org
- وست ونکوور — Planning Department، ssmuh@westvancouver.ca
همهی شمارهها و آدرسهای بالا در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ از وبسایت خود شهرداری خوانده شدهاند. بخشها تغییر سازمان میدهند؛ پیش از تکیه کردن تأیید بگیرید.
من میتوانم این تماسها را با شما یا به جای شما بگیرم و منطقهبندی زمینهای اطراف آن ملکی را که نگاه میکنید بیرون بکشم. کاری که نمیتوانم بکنم این است که بگویم یک شورا ماه آینده چه تصمیمی میگیرد. هیچکس نمیتواند.
خلاصهی کوتاه
- استان ۳، ۴ یا ۶ خانه را الزامی کرده روی بیشتر زمینهای مسکونی — ۶ خانه در فاصلهی ۴۰۰ متری یک ایستگاه اتوبوس پرتردد، بدون الزام پارکینگ.
- مهلت ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ بود و آن تاریخ گذشته است، و هر سه هنوز مشغول کارند، هرکدام در مرحلهای متفاوت.
- دیستریکت نورث ونکوور: از ژوئن ۲۰۲۴ سه واحد مجاز است؛ چهار تا شش در حال پیشنویس؛ درخواست تمدید برای ۳۱۹ قطعهی Marine Drive.
- شهر نورث ونکوور: دور اول را در ژوئن ۲۰۲۵ انجام داد؛ تغییرات Bill 25 در ۱۱ مه ۲۰۲۶ به کارشناسان بازگشت.
- وست ونکوور: شورا در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ رأی میدهد، پس از نامهی وزیر — و جلسهی عمومی ممنوع است.
- معافیتها واقعیاند — میراثی، زمینهای بالای ۴٬۰۵۰ متر مربع، بدون آب یا فاضلاب شهری، و زمینهای پرخطر. حدود ۷٬۰۰۰ قطعه در دیستریکت در مناطق پرخطر قرار دارند.
- دربارهی زمینهای اطرافتان بپرسید، نه فقط آن یکی که میخرید.
این بزرگترین تغییر در ارزش یک زمین در نورثشور طی سالهای اخیر است، و جلسه به جلسه دارد تعیین میشود. هزینهی پرسیدن یک تماس تلفنی است. هزینهی فرض کردن، هر چیزی است که کنار خانهتان ساخته میشود.
Read this article in English — این مقاله را به انگلیسی بخوانید.
مطلب بعدی
- آیا کسی میتواند جلوی چشمانداز شما ساختمان بسازد؟ — چه چیزی واقعاً از چشمانداز محافظت میکند، و چرا ممکن است جلسهی عمومیای در کار نباشد.
- چطور سابقهی مجوزهای ساختمانی یک ملک را در نورث و وست ونکوور بررسی کنیم — نحوهی جستوجو در هر شهرداری و اینکه با چه کسی تماس بگیرید.
- در یک خانهی قدیمی در نورثشور واقعاً چه چیزهایی خراب میشود — بقیهی فهرست برای خانهی پیش از ۱۹۷۰.
- مخزن نفت دفنشده: پیش از خرید خانهی قدیمی در نورثشور چه چیزی را بررسی کنید — با چه کسی تماس بگیرید، هزینه چقدر است، و چرا دیگر هیچ شهرداریای آن را کنترل نمیکند.
این صفحه نحوهی کار قوانین را بهطور کلی توضیح میدهد. مشاورهی حقوقی نیست و مشاورهی شهرسازی هم نیست، و هیچچیز آن نباید مبنای تصمیم دربارهی یک ملک مشخص قرار گیرد. قوانین محلی، زونهای پیشنویس، معافیتها و تصمیمهای شورا در این موضوع ماه به ماه تغییر میکند — پیش از هر اقدامی وضعیت فعلی را از شهرداری تأیید کنید، و پیش از خرید، فروش یا ساخت بر اساس آن، از وکیل یا کارشناس شهرسازی مشورت بگیرید. جزئیات شهرداریها در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. آخرین بازبینی: سپتامبر ۲۰۲۶.
نوشتهی تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، Vanak International Properties، نورث ونکوور.
