محدودیت اجاره و محدودیت سنی در استراتا در بریتیش کلمبیا: خریدار چه چیزی را باید بررسی کند

اگر در بریتیش کلمبیا در حال خرید یک کاندو یا تاون‌هاوس هستید و در قوانین داخلی ساختمان نوشته شده «اجاره ممنوع»، آن قانون دیگر کار نمی‌کند. از November 24, 2022 به این سو، شرکت استراتا (مدیریت مشترک ساختمان) حق ندارد اجارهٔ بلندمدت را محدود کند، و این حکم در متن خودِ قانون املاک استراتا (Strata Property Act) آمده است. محدودیت سنی باقی مانده، اما فقط روی یک عدد: پنجاه‌وپنج.

چیزی که خریداران را سردرگم می‌کند این است که هیچ‌کس مجبور نشد آن قانون قدیمی را حذف کند. همان متن هنوز در بستهٔ قوانین داخلیِ ثبت‌شده‌ای هست که به دست شما می‌دهند. این صفحه توضیح می‌دهد کدام محدودیت‌ها مرده‌اند، کدام‌ها هنوز گاز می‌گیرند، فرم B چه چیزی را نشان می‌دهد و چه چیزی را نه، و سه شهرداری نورث شور چه چیزی روی آن اضافه می‌کنند.

استراتا نمی‌تواند جلوی اجارهٔ بلندمدت واحد شما را بگیرد

این یک جملهٔ قانون است و ارزش دارد کامل خوانده شود. بخش 141 قانون املاک استراتا، زیر عنوان «منع محدودسازی اجاره از سوی شرکت استراتا»، چنین است:

شرکت استراتا نباید مستأجران را گزینش کند، معیار گزینش بگذارد، تأیید مستأجر را لازم بداند، درج شرط در قرارداد اجاره را الزامی کند یا به هر شکل دیگری اجارهٔ یک واحد استراتا را محدود کند.

ببینید دامنه‌اش چقدر وسیع است. این فقط ممنوعیت سهمیه‌بندی اجاره نیست. گزینش مستأجر، تأیید مستأجر و هر اختیاری برای دیکته کردن متن قرارداد اجاره را هم برمی‌دارد. هیئت‌مدیره‌ای که می‌خواهد با مستأجر شما مصاحبه کند یا او را تأیید کند، چیزی را می‌خواهد که قانون از او گرفته است.

بیشتر بخش 8 قانون هم با آن رفت. بخش‌های 139 و 140 لغو شدند و بخش‌های 142 تا 145 هم همین‌طور. واژه‌های «سختی» و «عضو خانواده» دیگر هیچ‌جای آن بخش نیستند. اگر کسی به شما می‌گوید برای معافیت از محدودیت اجاره به‌خاطر سختی به هیئت‌مدیره درخواست بدهید، از نسخه‌ای از قانون حرف می‌زند که در سال 2022 از میان رفت.

شاید در قوانین داخلی ساختمان شما هنوز نوشته باشد «اجاره ممنوع». آن قانون از کار افتاده است

هیچ‌چیز در قانون استراتاها را ملزم نکرد به ادارهٔ ثبت اسناد املاک (Land Title Office) بروند و قوانین اجارهٔ قدیمی خود را حذف کنند. پس هزاران ساختمان در بریتیش کلمبیا هنوز به خریدار بسته‌ای از قوانین داخلی می‌دهند که در آن محدودیتی هست که علیه هیچ‌کس قابل اجرا نیست.

دو حکم این کار را می‌کنند. بخش 141 جلوی محدودسازی اجاره را به‌کل می‌گیرد. بخش 121(1) سپس می‌گوید یک قانون داخلی «تا آن حد که» با قانون در تعارض باشد، یا «حق مالکِ یک واحد استراتا برای فروش، اجاره، ترهین یا هر نوع واگذاری آزادانهٔ واحد را ممنوع یا محدود کند»، لازم‌الاجرا نیست. پیش‌تر در بخش 121(2)(a) استثنایی بود که قوانین اجاره را از شمول آن بند دوم بیرون می‌آورد. آن استثنا در سال 2022 لغو شد و قانون امروز آن را این‌گونه چاپ می‌کند: [Repealed 2022-41-14.].

صفحهٔ تغییرات قانون استراتا در وب‌سایت استان همین را ساده‌تر می‌گوید: «از November 24, 2022، هیچ شرکت استراتا یا بخشی از آن اجازه ندارد قانون داخلیِ محدودکنندهٔ اجارهٔ مسکونی داشته باشد. همهٔ قوانین داخلیِ محدودکنندهٔ اجاره در استراتاها بی‌اعتبارند.» و بعد، نکته‌ای که برای هر کسی که بستهٔ قوانین قدیمی را می‌خواند مهم است: «توجه: هیچ تغییری در قوانین داخلی استراتا لازم نیست، چون قانون استانی تغییر کرد.»

پس وجود یک قانون اجارهٔ مرده در بسته، عادی است و نشانهٔ بدی دربارهٔ ساختمان نیست. آنچه به شما می‌گوید این است که استراتا چقدر اخیراً کاغذبازی خودش را مرتب کرده، و توجه به این نکته منطقی است.

تنها قانون اجاره‌ای که هنوز گاز می‌گیرد: اقامت کوتاه‌مدت

استراتا هنوز می‌تواند اجارهٔ کوتاه‌مدت را ممنوع یا محدود کند، و دلیل بقای آن در نحوهٔ نگارش است. آیین‌نامهٔ املاک استراتا در بخش 7.1(1)(c) این نوع قانون را چنین توصیف می‌کند: قانونی که «استفاده از تمام یا بخشی از یک واحد استراتای مسکونی را در برابر دریافت وجه، به‌عنوان اقامتگاه تعطیلات، سفر یا اقامت موقت، ممنوع یا محدود می‌کند».

دوباره بخوانید: این قانونی است دربارهٔ استفاده در برابر پول، نه دربارهٔ اجاره دادن. به همین دلیل با حمایتِ بخش 121(1)(c) از حق اجارهٔ مالک برخورد نمی‌کند. استان همین نکته را در یک پرانتز در صفحهٔ قوانین اجارهٔ کوتاه‌مدت می‌آورد: «(از نظر فنی، اجارهٔ کوتاه‌مدت یک مجوز تصرف و یک کاربری تجاری است.)»

دندان‌هایش واقعی است. استان می‌گوید استراتا «هنوز می‌تواند قوانین داخلی داشته باشد که اجارهٔ کوتاه‌مدت را محدود یا ممنوع کند و تا $1,000 در روز جریمه بگیرد»، چنین قانونی «با رأی 3/4 مالکان» ساخته می‌شود، و «قانون اجارهٔ کوتاه‌مدت استراتا باید سقف جریمه را مشخص کند (که نباید از $1,000 در روز بیشتر باشد)». بخش 7.1(2)(b) آیین‌نامه است که اجازهٔ تواتر روزانه را می‌دهد، در برابر سقف معمولِ یک بار در هر هفت روز برای سایر قوانین.

این سقف جریمه تازه نیست و با تغییرات 2022 نیامد. استان تاریخ آن را November 30, 2018 می‌داند و یادداشت خودِ آیین‌نامه هم همین را می‌گوید.

امروز یک استراتا در بریتیش کلمبیا چه چیزی را می‌تواند و چه چیزی را نمی‌تواند محدود کند

محدودیت	مجاز است؟	کجا نوشته شده
سهمیه‌بندی یا منع اجارهٔ بلندمدت	نه	قانون، بخش 141
گزینش یا تأیید مستأجر شما	نه	قانون، بخش 141
دیکته کردن شرط‌ها در قرارداد اجارهٔ شما	نه	قانون، بخش 141
منع یا محدودسازی اقامت کوتاه‌مدت در برابر پول	بله، با رأی 3/4	قانون، بخش 119 و 128؛ آیین‌نامه، بخش 7.1(1)(c)
جریمهٔ روزانه برای نقض قانون اجارهٔ کوتاه‌مدت	بله، تا $1,000 در روز	آیین‌نامه، بخش 7.1(1)(c) و 7.1(2)(b)
الزام ساکنان به داشتن 55 سال یا بیشتر	بله	قانون، بخش 123.1(2)
الزام ساکنان به داشتن 19، 25 یا 40 سال و بیشتر	نه	قانون، بخش 123.1(1)
بیرون گذاشتن فرزند یا همسرِ یک ساکن واجد شرط از ساختمان 55+	نه	قانون، بخش 123.2؛ آیین‌نامه، بخش 7.01(2)

در نورث شور، قانون استراتا تنها دروازهٔ اول است

اگر با فکر درآمد از اجارهٔ کوتاه‌مدت خرید می‌کنید، گذر از قانون استراتا پایان ماجرا نیست. قانون اقامتگاه‌های اجارهٔ کوتاه‌مدت (Short-Term Rental Accommodations Act) استان یک الزام «محل سکونت اصلی» می‌گذارد، و هر شهرداری روی آن مجوز می‌دهد. سه شهرداری نورث شور این کار را یک‌شکل انجام نمی‌دهند، و یکی از آن‌ها حتی تعریف یکسانی از «کوتاه‌مدت» ندارد.

استان اجارهٔ کوتاه‌مدت را اقامتی «برای دوره‌ای کمتر از 90 روز متوالی» تعریف می‌کند. صفحه‌های خودِ شهرداری وست ونکوور و فرم درخواست آن، هر دو، آن را اقامتی کمتر از 30 روز متوالی تعریف می‌کنند. این‌ها دو سنجهٔ متفاوت‌اند، و در وست ونکوور همان سنجهٔ سخت‌گیرانه‌تر است که علیه شما اجرا می‌شود.

اجارهٔ کوتاه‌مدت در نورث شور: سه شهرداری، سه دستهٔ کاغذبازی

	سیتی آو نورث ونکوور	دیستریکت آو نورث ونکوور	دیستریکت آو وست ونکوور
«کوتاه‌مدت» چقدر کوتاه است	از قانون استانی پیروی می‌کند	رزروهای کمتر از 90 روز متوالی، بر پایهٔ فرم اظهارنامهٔ خودِ دیستریکت	کمتر از 30 روز متوالی
مجوز کسب‌وکار لازم است	بله	بله	بله
تأیید کتبی استراتا برای مجوز لازم است	بله	در فرم اظهارنامهٔ مالک خواسته نشده	بله، فرم تأیید شرکت استراتا باید پیوست شود
قاعدهٔ محل سکونت اصلی	بله، با تعریفِ سکونت دست‌کم 183 روز در هر دورهٔ مجوز	بله، با اظهار مالک	بله، و در صورت وجود واحد فرعی، آن واحد باید مجوز تأییدشدهٔ سوئیت فرعی داشته باشد
هزینهٔ سالانهٔ مجوز	$250 برای اجارهٔ اتاق؛ $550 برای یک واحد مسکونی کامل	در صفحه‌هایی که توانستم باز کنم منتشر نشده بود	$350 تمدید سالانه
از کی بپرسیم	licence@cnv.org یا 604-982-9675	604-990-2311 یا infoweb@dnv.org	bylawdept@westvancouver.ca یا 604-925-7152

دو نکته در آن جدول از هزینه‌ها مهم‌ترند. نخست، در سیتی آو نورث ونکوور و در وست ونکوور، استراتا در عمل دروازه‌بانِ مجوز شهرداری است: راهنمای خودِ شهر می‌گوید «اگر تأیید کتبی از شرکت استرتای خود داشته باشید می‌توانید اجارهٔ کوتاه‌مدت را اداره کنید»، و فرم درخواست وست ونکوور از شما می‌خواهد اعلام کنید ملک در استراتا هست یا نه و فرم تأیید استراتا را پیوست کنید. استرتایی که امضا نکند، جلوی مجوز را می‌گیرد، حتی جایی که هیچ قانون اجارهٔ کوتاه‌مدتی تصویب نکرده باشد.

دوم، وست ونکوور صریح می‌گوید که قانون استراتا را کنار نمی‌زند. صفحهٔ آن عنوانی دارد به نام «ساختمان‌های استراتا» و یک سطر زیر آن: «شرکت‌های استراتا حق خود را برای ممنوع کردن اجارهٔ کوتاه‌مدت از طریق قوانین داخلی خودشان حفظ می‌کنند.»

قواعد شهرداری تغییر می‌کند، و برنامه‌های صدور مجوز در نورث شور تنها چند سال قدمت دارند. پیش از آنکه به هیچ‌یک از این‌ها تکیه کنید، به شهرداریِ همان آدرس زنگ بزنید. صدور مجوز سیتی آو نورث ونکوور: licence@cnv.org یا 604-982-9675. دیستریکت آو نورث ونکوور: 604-990-2311. بخش قوانین و مجوز وست ونکوور: bylawdept@westvancouver.ca یا 604-925-7152.

محدودیت سنی: 55 تنها عدد باقی‌مانده است

قوانین سنی برچیده نشدند. آن‌ها به یک شکلِ مجاز محدود شدند. بخش 123.1 قانون چنین است:

(1) جز در حدی که زیربخش (2) اجازه می‌دهد، یک قانون داخلی نباید سنِ کسانی را که می‌توانند در یک واحد استراتا سکونت کنند محدود کند.

(2) شرکت استراتا می‌تواند قانونی داخلی تصویب کند که بر اساس آن یک نفر یا بیشتر از ساکنان یک واحد استراتا باید به سنِ مشخصی رسیده باشند که کمتر از 55 سال نباشد.

سه نتیجه از همین واژه‌های دقیق بیرون می‌آید، و هر سه را اشتباه نقل می‌کنند.

• موضوع ساکنان است، نه مالکان. قانون سنِ «کسانی را که می‌توانند در یک واحد استراتا سکونت کنند» محدود می‌کند. استان همین را می‌گوید: «قوانین محدودیت سنی به ساکنان واحد استراتا مربوط می‌شوند، نه به مالکیت.»
• فقط یک ساکن باید واجد شرط باشد. عبارت «یک نفر یا بیشتر از ساکنان یک واحد استراتا» است، نه همهٔ آن‌ها. زن و شویی که یکی 56 ساله و دیگری 48 ساله است می‌توانند در ساختمان 55+ زندگی کنند.
• هیچ عدد دیگری کار نمی‌کند. کفِ سن «کمتر از 55 سال نباشد» است. استان دربارهٔ بقیه رک است: «از November 24, 2022، شرکت‌های استراتا دیگر نمی‌توانند قوانینی داشته باشند که ساکنان را به سن‌های دیگری محدود کند، مانند محدودکردن ساکنان استراتا به 19+، 25+ یا 40+.»

چه کسانی را یک قانون 55+ نمی‌تواند بیرون بگذارد

این همان بخشی است که کمتر به خریداران گفته می‌شود، و همان بخشی است که تعیین می‌کند ساختمان 55+ واقعاً برای خانوادهٔ شما مناسب است یا نه. بخش 123.2 قانون و بخش 7.01(2) آیین‌نامه با هم پنج گروه را معاف می‌کنند. قانون 55+ به آن‌ها اصلاً اعمال نمی‌شود.

پنج نفری که یک قانون 55+ نمی‌تواند بیرون بگذارد

چه کسی	سنجه، به زبان خودِ قانون	کجا
ساکنی که از قبل آنجا بوده	بی‌درنگ پیش از تصویب قانون در واحد استراتا سکونت داشته، با این سکونت هیچ قانون سنی را نقض نمی‌کرده، و «پس از تصویب قانون همچنان در واحد استراتا سکونت دارد»	قانون، بخش 123.2(a)
مراقب ساکن در واحد	«مراقبی که برای ارائهٔ مراقبت به شخص دیگری در واحد استراتا سکونت می‌کند، شخصی که (i) در واحد استراتا سکونت دارد، و (ii) به‌دلیل ناتوانی، بیماری یا سستی برای کمک یا راهنمایی مستمر به مراقب وابسته است»	قانون، بخش 123.2(b)
فرزند	«فرزند، اگر یکی از مراقبان او ساکنِ مشخص باشد». فرزند یعنی شخصی زیر 19 سال	آیین‌نامه، بخش 7.01(2)(a)
بزرگ‌سالی که پیش‌تر تحت مراقبت آن ساکن بوده	شخص 19 ساله یا بالاتر که با ساکنِ مشخصی زندگی می‌کند «که پیش از رسیدن آن شخص به سن 19 سال یکی از مراقبان او بوده است»	آیین‌نامه، بخش 7.01(2)(b)
همسر	«همسرِ یک ساکنِ مشخص» — در پیوند زناشویی، یا «زندگی با شخص دیگر در رابطه‌ای شبیه زناشویی». هیچ کفِ سنی تعیین نشده است	آیین‌نامه، بخش 7.01(2)(c)

«ساکنِ مشخص» لولای ماجرا است. آیین‌نامه آن را ساکنی تعریف می‌کند که به سنِ مقرر در قانون رسیده، یا زیر بخش 123.2(a) از ساکنان قدیمی است. استان آن را به زبان روزمره می‌گوید: «ساکنِ مشخص می‌تواند مالک، مستأجر یا متصرفی باشد که در واحد استراتا زندگی می‌کند و یا شرط سنی را برآورده می‌کند یا معافیت میراثی دارد.»

به زبان عملی: در یک ساختمان 55+، همسرِ یک ساکن واجد شرط در هر سنی، فرزندان او، فرزندان بزرگ‌سالش و مراقب ساکن در واحدش، همه حق حضور دارند. معافیت فرزند و همسر دیرتر از تغییر اصلی اضافه شد و از May 1, 2023 اجرا می‌شود.

می‌توانید در ساختمان 55+ مالک باشید و اجازهٔ زندگی در آن را نداشته باشید

چون قانون سکونت را محدود می‌کند و نه مالکیت را، یک فرد 40 ساله می‌تواند واحدی در استرتای 55+ بخرد. فقط ممکن است نتواند به آن اسباب‌کشی کند. استان این را مستقیم می‌گوید: «افراد کم‌سن‌تر از 55 سال می‌توانند در یک شرکت استرتای دارای محدودیت سنی 55+ مالک واحد استراتا باشند، اما ممکن است نتوانند در آن واحد زندگی کنند.»

این را کنار بخش 141 بگذارید و تصویری غیرعادی پیدا می‌شود. خریدار جوان‌تر در ساختمان 55+ نمی‌تواند آنجا زندگی کند، اما استراتا هم نمی‌تواند جلوی اجاره دادن او را بگیرد، چون منع اجاره در بخش 141 بی‌توجه به قانون سنی اعمال می‌شود. مستأجر، البته، باز باید شرط سنی را برآورده کند. این گوشهٔ باریک و ناجور قانون است، و درست همان چیزی است که باید پیش از نوشتن پیشنهاد با یک وکیل استراتا مطرح شود، نه پس از آن.

یک نکتهٔ آرام در نگارش قانون هم ارزش دانستن دارد. بخش 121(1)(c) قانونی را که حق مالک برای فروش یا اجارهٔ آزادانه را محدود کند لازم‌الاجرا نمی‌داند. قانون 55+ به‌روشنی دایرهٔ خریداران و مستأجران را تنگ می‌کند، پس قانون‌گذار مجبور شد آن را به‌نام معاف کند. بخش 121(2)(c) همین کار را می‌کند و «قانونی داخلی زیر بخش 123.1(2) که سنِ کسانی را که می‌توانند در یک واحد استراتا سکونت کنند محدود می‌کند» را بیرون می‌گذارد.

حقوق بشر دقیقاً از کجا وارد می‌شود

تقریباً هر چه دربارهٔ استراتاهای 55+ نوشته می‌شود به «حقوق بشر» اشاره می‌کند بدون آنکه حکم مربوط را نام ببرد. دقت ارزش دارد، چون بخش درست پاسخ را عوض می‌کند.

منشور حقوق بشر (Human Rights Code) سه گزینه دارد و فقط یکی جا می‌افتد. بخش 10 عنوانش «تبعیض در محل اجاره» است و دربارهٔ تصرف فضا «به‌عنوان مستأجر» است، نه دربارهٔ مالکی در واحد استرتای خودش. بخش 9 خرید ملک را پوشش می‌دهد، اما فهرست زمینه‌هایش سن و وضعیت خانوادگی را به‌کل ندارد، پس قانون 55+ را نمی‌توان زیر آن به چالش کشید. بخشی که حاکم است بخش 8 است، «تبعیض در اقامتگاه، خدمات و تسهیلات»، که زمینه‌هایش «وضعیت خانوادگی» و «سن» را در بر دارد.

بعد حکمی می‌آید که ماجرا را حل می‌کند. بخش 41(2) منشور می‌گوید:

هیچ‌چیز در این منشور، تمایز بر پایهٔ سن را در صورتی که آن تمایز به‌موجب هر قانون یا آیین‌نامه‌ای مجاز یا الزامی باشد، ممنوع نمی‌کند.

قانون 55+ تمایزی سنی است که یک قانون آن را مجاز کرده، پس بر پایهٔ ظاهر متن، بخش 41(2) آن را از شمول منع سنیِ منشور بیرون می‌برد. باید دربارهٔ حد این استدلال صادق باشم: این خوانشِ واژه‌ها است. نتوانستم رأی منتشرشده‌ای پیدا کنم که بخش 41(2) را بر یک قانون 55+ استراتا اعمال کرده باشد، پس آن را استدلالی متنی و قوی بدانید، نه حکمی تثبیت‌شده.

یک جزئیات دیگر که مردم را غافلگیر می‌کند. منشور «سن» را «سنِ 19 سال یا بیشتر» تعریف می‌کند. پس فرزندان به‌کل زیر زمینهٔ سنیِ منشور محافظت نمی‌شوند — قانونی که فرزندان را بیرون بگذارد زیر بخش 8 پرسشی دربارهٔ وضعیت خانوادگی است، نه سن. و بخش 41(2) تنها تمایزهای سنی را نجات می‌دهد، نه تمایزهای مربوط به وضعیت خانوادگی. در عمل، قانون‌گذار بیشتر این شکاف را خودش با بخش 123.2 و بخش 7.01 آیین‌نامه بست، و به همین دلیل معافیت فرزند، فرزند بزرگ‌سال و همسر در جدول بالا این‌قدر مهم است.

جایی که منشور مستقیم گاز می‌گیرد از راه خودِ قانون است. بخش 121(1)(a) یک قانون داخلی را تا آن حد که «با این قانون، آیین‌نامه‌ها، منشور حقوق بشر یا هر قانون یا حکم دیگری در تعارض باشد» لازم‌الاجرا نمی‌داند. یک رأی دیوان حل اختلاف مدنی با شناسهٔ 2023 BCCRT 715 نمونهٔ سودمندی است. استرتایی مالکانی را جریمه کرد چون نوهٔ کم‌سن‌تر از 55 سالِ یک زن شب‌ها برای مراقبت از او می‌ماند. دعاوی رد شد، و دلیل اصلی شکلی بود: استراتا پیش از اعمال جریمه الزامات اطلاع و استماع در بخش 135 قانون را برآورده نکرده بود. دیوان سپس، به‌عنوان یافته‌ای جایگزین، افزود که «زیر بخش 121(1)(a) قانون استراتا، قوانین محدودیت سنی استراتا در قبال SL1 برای مراقبت شبانهٔ نوه لازم‌الاجرا نیست». این یک رأی دیوان است، وابسته به واقعیات پرونده و الزام‌آور نیست، و امروز نکتهٔ مراقب را بخش 123.2(b) ساده‌تر پاسخ می‌دهد. درس شکلی همان درس پایدار است: استرتایی که بدون پیروی از بخش 135 جریمه کند، هر چه در قانون داخلی‌اش نوشته باشد، مشکل دارد.

چرا یک قانون قدیمی 19+ مرده است، و نه فقط غیرقابل تصویب

این همان تکه‌ای است که جایی ندیدم توضیح داده شود، و به ایراد بدیهی پاسخ می‌دهد: اگر قانون تنها جلوی تصویب قوانین سنی را گرفت، تکلیف آن‌هایی که از قبل ثبت شده‌اند چیست؟

وقتی اصلاحات 2022 نخست بخش 123.1 را ساخت، آن زیربخش چنین بود: «شرکت استراتا نباید قانونی داخلی تصویب کند که سنِ کسانی را که می‌توانند در یک واحد استراتا سکونت کنند محدود کند، جز در حدی که زیربخش (2) اجازه می‌دهد.» در ظاهر، این عبارت عملِ تصویبِ قانون را مقید می‌کرد و قانونی را که از قبل ثبت شده بود، به‌احتمال، دست‌نخورده می‌گذاشت.

قانون‌گذار سال بعد آن را درست کرد. بخش 11 لایحهٔ 24 سال 2023، قانون اصلاح قوانین متفرقه (شمارهٔ 2) سال 2023، آن زیربخش را لغو کرد و متنی را جایش گذاشت که امروز در قانون است: «جز در حدی که زیربخش (2) اجازه می‌دهد، یک قانون داخلی نباید سنِ کسانی را که می‌توانند در یک واحد استراتا سکونت کنند محدود کند.» ممنوعیت اکنون به خودِ قانون داخلی می‌چسبد، نه به عملِ تصویب آن.

و تاریخش به عقب برده شد. جدول زمان اجرا در بخش 46 همان لایحه، در ردیف 3، «بخش 11» را در برابر تاریخ «November 24, 2022» می‌آورد — همان روزی که تغییرات اصلی اجرایی شد. تصویب نهایی لایحه در خوانش سوم در April 25, 2023 گواهی شده، و این اصلاح تا نقطهٔ آغاز به عقب می‌رسد.

پس یک قانون قدیمی 19+ یا 40+ از سال 2022 فقط با استنباط غیرقابل اجرا نبوده است. خودِ ممنوعیتِ محتوایی، به‌حکم قانون، از November 24, 2022 بر آن اعمال شده است. استان همین را در شش واژه می‌گوید: «این تغییرات بی‌توجه به قوانین داخلی موجود اعمال می‌شوند.»

فرم B چه می‌گوید و چه نمی‌گوید

بیشتر خریداران گمان می‌کنند گواهی اطلاعات فرم B جایی است که قوانین داخلی را در آن می‌خوانند. این‌طور نیست. بخش 59(4) قانون فهرست می‌کند چه چیزی باید به آن پیوست شود، و فهرست کوتاه است:

(4) نسخه‌هایی از همهٔ موارد زیر باید به گواهی پیوست شود: (a) مقررات شرکت استراتا؛ (b) بودجهٔ جاری شرکت استراتا؛ (c) [Repealed 2022-41-12.] (d) آخرین گزارش استهلاک، در صورت وجود، که شرکت استراتا زیر بخش 94 گرفته است.

مقررات همان قوانین داخلی نیستند. قانون آن‌ها را به‌عمد جدا نگه می‌دارد. بخش 125(1) به استراتا اجازه می‌دهد «مقرراتی برای استفاده، ایمنی و وضعیت ملک مشترک و دارایی‌های مشترک» بگذارد — تنها ملک مشترک. قوانین داخلی بسیار گسترده‌ترند، و زیر بخش 125(5)، «اگر یک مقرره با قانون داخلیِ شرکت استراتا در تعارض باشد، قانون داخلی مقدم است.» بخش 35(2)(d) «قوانین داخلی و مقررات» را دو سند جداگانه فهرست می‌کند. پس پیوستِ بخش 59(4)(a) سند کم‌اهمیت‌تر را به شما می‌دهد.

فرم B دیگر دربارهٔ اجاره هم چیزی نمی‌گوید. بندی که پیش‌تر آن افشا را لازم می‌دانست، بخش 59(3)(l)، اکنون [Repealed 2022-41-12.] چاپ می‌شود، و پیوستِ بخش 59(4)(c) هم همین‌طور. پس از آنکه محدودیت اجاره از میان رفت این منطقی است، اما معنایش این است که فرم B به شما نمی‌گوید چند واحد از ساختمان اجاره داده شده است.

آنچه فرم B به شما می‌دهد، و همین بخش است که از شما محافظت می‌کند، هشدار زودهنگام دربارهٔ تغییرات در جریانِ قوانین داخلی است. بخش 59(3)(g) افشای «هر اصلاحی در قوانین داخلی که هنوز در ادارهٔ ثبت اسناد املاک ثبت نشده است» را لازم می‌داند، و بخش 59(3)(i) افشای «هر اطلاعی که برای قطعنامه‌ای داده شده که به رأی گذاشته نشده است، اگر آن قطعنامه رأی 3/4، رأی 80% یا رأی اتفاق آرا بخواهد یا به اصلاح قوانین داخلی بپردازد» را. منع اجارهٔ کوتاه‌مدتی که ماه آینده به رأی گذاشته می‌شود، همان‌جا دیده می‌شود.

هر سند از کجا می‌آید و چه ارزشی دارد

سند	چه کسی می‌تواند مطالبه کند	زمان و هزینه	چه چیزی را روشن می‌کند
گواهی اطلاعات فرم B	یک مالک، یک خریدار، یا کسی که یکی از آن دو اجازه داده است — بخش 59(1)	در یک هفته از درخواست؛ $35 به‌علاوهٔ تا 25 سنت برای هر صفحه	اصلاحات در جریان و ثبت‌نشدهٔ قوانین داخلی، هزینه‌ها، شارژهای ویژه، پارکینگ، خلاصهٔ بیمه. نه قوانین داخلی، و هیچ‌چیز دربارهٔ اجاره
مقررات	به‌طور خودکار به فرم B پیوست می‌شود — بخش 59(4)(a)	همراه فرم B	تنها استفاده از ملک مشترک
قوانین داخلیِ ثبت‌شده	هر کسی، از ادارهٔ ثبت اسناد املاک، ثبت‌شده در برابر نقشهٔ استراتا — بخش 120(1)	هزینهٔ سفارش؛ وکیل یا نوتاری شما می‌تواند آن را بگیرد	قوانین داخلیِ واقعاً لازم‌الاجرا، از جمله هر قانون سنی
سوابق استراتا	یک مالک یا مستأجر، یا شخصی که یکی از آن‌ها کتباً اجازه داده است — بخش 36(1)	با درخواست	صورت‌جلسه‌ها، مکاتبات، نظرهای حقوقی، مجموعهٔ کامل قوانین داخلی و مقررات

چگونه پیش از تعهد، قوانین داخلی را بگیریم

خریدار حق قانونیِ مستقیم برای گرفتن فرم B دارد. بخش 59(1) می‌گوید استراتا باید آن را «در یک هفته از درخواست یک مالک، یک خریدار یا شخصی که مالک یا خریدار اجازه داده است» بدهد. خریدار حق مستقیم مشابهی برای سوابق زیر بخش 36(1) ندارد، که به «یک مالک»، مستأجری با حق واگذارشده، یا «شخصی که کتباً اجازه گرفته» از یکی از آن‌ها محدود است.

پس قوانین داخلی از سه راه می‌آیند، و خریدار دقیق از هر سه استفاده می‌کند.

1. قوانین داخلیِ ثبت‌شده را از ادارهٔ ثبت اسناد املاک سفارش بدهید. بخش 120(1) می‌گوید قوانین داخلی همان قوانین استاندارد است «جز در حدی که قوانین داخلیِ متفاوتی در ادارهٔ ثبت اسناد املاک ثبت شده باشد»، پس هر چه در برابر آن نقشهٔ استراتا ثبت شده، مجموعهٔ عملیاتی است. وکیل یا نوتاری شما این‌ها را بیرون می‌کشد.
2. فرم B را بگیرید. چیزی را می‌گیرد که ادارهٔ ثبت نمی‌تواند: اصلاحاتی که تصویب شده‌اند اما هنوز ثبت نشده‌اند، و قطعنامه‌هایی که اطلاع آن‌ها داده شده اما به رأی گذاشته نشده‌اند.
3. از فروشنده بخواهید کتباً به شما اجازه بدهد زیر بخش 36(1)(c)، که بقیهٔ سوابق استراتا را باز می‌کند — صورت‌جلسه‌ها، مکاتبات، نظرهای حقوقی.

یک حکم این ترتیب را ایمن می‌کند. بخش 128(2) می‌گوید اگر اصلاح یک قانون داخلی تصویب شود، سند اصلاح قوانین داخلی «باید در ادارهٔ ثبت اسناد املاک ثبت شود و، تا آن ثبت، اصلاح هیچ اثری ندارد». منع اجارهٔ کوتاه‌مدتی که در مجمع عمومی تصویب شده اما هرگز ثبت نشده، هنوز قانون داخلی نیست. میان مجموعهٔ ثبت‌شده و فرم B، می‌توانید هم ببینید چه چیزی لازم‌الاجرا است و هم چه چیزی در راه است.

و بخش 59(5) به فرم B وزنی می‌دهد که کمتر دیده می‌شود: اطلاعات داخل آن «در مناسبات شرکت استراتا با شخصی که به گواهی تکیه کرده و در این تکیه معقول رفتار کرده است، برای شرکت استراتا الزام‌آور است».

یک تله: راهنمای بایگانی‌شدهٔ خودِ استان هنوز معافیت‌های قدیمی را توصیف می‌کند

اگر دربارهٔ قواعد اجارهٔ استراتا در بریتیش کلمبیا جست‌وجو کنید، ممکن است به سندی از استان بریتیش کلمبیا برسید با نام «راهنمای 15: اجاره‌های مجاز در یک شرکت استراتا». این سند هنوز از gov.bc.ca ارائه می‌شود. هنوز بخش‌هایی با عنوان «اجاره به عضو خانواده» و «معافیت به‌دلیل سختی» دارد که با زمان حال نوشته شده‌اند، و هنوز به بخش‌هایی از قانون با شماره‌های 139 تا 144 استناد می‌کند، که بیشترشان در سال 2022 لغو شدند.

در انصاف به استان، آن راهنما واژهٔ «بایگانی‌شده» و این سطر را دارد: «این راهنماها اکنون بایگانی شده‌اند و تا تاریخ درج‌شده در پانوشت زیر به‌روز شده بودند»، و پانوشتش چنین است: «بازبینی: July 4, 2012 به‌روزرسانی: June 14, 2010». اما دیدن آن برچسب آسان نیست، و سند مثل قانون جاری خوانده می‌شود. هیچ اشاره‌ای به 2022 و هیچ اشاره‌ای به لغو ندارد.

اگر در هر چه دربارهٔ محدودیت اجاره در بریتیش کلمبیا می‌خوانید سخنی از درخواست معافیت به‌دلیل سختی، یا اجاره به عضو خانواده به‌عنوان استثنا، آمده باشد، شما قانون پیش از 2022 را می‌خوانید. پیش از اینکه بر پایهٔ آن کاری کنید، تاریخش را ببینید.

آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم

• اینکه بند لغوشدهٔ اجاره در فرم B پیش‌تر چه چیزی را لازم می‌دانست. متن یکپارچهٔ قانون متن لغوشده را چاپ نمی‌کند، و لایحهٔ اصلاحی تنها می‌گوید آن بند لغو شده است. می‌توانم بگویم که رفته است؛ نمی‌توانم واژه‌های پیشین آن را بگویم، پس حدس نزدم.
• متن پیشین معافیت‌های قدیمی اجاره در آیین‌نامه. بخش 8 آیین‌نامهٔ املاک استراتا اکنون «8.1-8.3 لغو شده» است. متن قدیمی در هیچ جایی که دستم رسید چاپ نشده است.
• رأی منتشرشده‌ای که بخش 41(2) منشور حقوق بشر را بر یک قانون 55+ استراتا اعمال کرده باشد. گشتم و هیچ نیافتم. خوانش این مقاله متنی است.
• هزینهٔ مجوز اجارهٔ کوتاه‌مدت در دیستریکت آو نورث ونکوور. آن را در هیچ صفحهٔ دیستریکت که توانستم باز کنم نیافتم، پس در جدول جای خالی هست، نه عددی که از آن مطمئن نیستم.
• سند رسمی تأیید سلطنتی برای لایحهٔ 2022. تاریخ November 24, 2022 را استان، نهاد ناظر، بندِ زمان اجرای خودِ لایحه و قانونی متأخر که اصلاحی را به آن تاریخ به عقب برده، تثبیت می‌کنند. این بیش از کافی است، اما دفتر ثبت تأیید نیست.

پرسش‌های خریداران

تغییرات تازهٔ قانون استراتا در بریتیش کلمبیا دربارهٔ اجاره چیست؟

از November 24, 2022 یک شرکت استراتا نمی‌تواند قانون داخلیِ محدودکنندهٔ اجارهٔ مسکونی داشته باشد. بخش 141 قانون گزینش مستأجر و تأیید مستأجر را هم برداشت. قوانین سنی به یک شکلِ مجاز محدود شدند، با این الزام که یک نفر یا بیشتر از ساکنان 55 سال یا بالاتر باشند.

آیا استراتا هنوز می‌تواند ایربی‌ان‌بی را ممنوع کند؟

بله. قانون اجارهٔ کوتاه‌مدت محدودیتی بر کاربری تجاری شمرده می‌شود و نه بر اجاره دادن، پس باقی می‌ماند. رأی 3/4 لازم دارد، و استان می‌گوید جریمه نباید از $1,000 در روز بیشتر باشد.

در قوانین داخلی ما هنوز نوشته «اجاره ممنوع». آیا باید آن قانون را حذف کنیم؟

نه. موضع استان این است که «هیچ تغییری در قوانین داخلی استراتا لازم نیست، چون قانون استانی تغییر کرد». مرتب کردن آن کار خوبی است و خریداران را سردرگم نمی‌کند، اما آن قانون در هر حال پیش‌تر لازم‌الاجرا نیست.

آیا استراتا می‌تواند مستأجر مرا در بریتیش کلمبیا بیرون کند؟

شرکت استراتا صاحب‌خانهٔ مستأجر شما نیست و نمی‌تواند یک قرارداد اجارهٔ مسکونی را پایان بدهد. می‌تواند قوانین داخلی را در قبال مستأجر اجرا کند، و بخش 130(2) به او اجازه می‌دهد مستأجر را مستقیم جریمه کند. پایان دادن به قرارداد اجاره موضوعی میان شما و مستأجرتان زیر قانون اجارهٔ مسکونی است.

اگر کم‌سن‌تر از 55 سال باشم می‌توانم در ساختمان 55+ بخرم؟

می‌توانید بخرید. قانون محدود می‌کند چه کسی می‌تواند آنجا سکونت کند، نه چه کسی می‌تواند مالک باشد. اینکه بتوانید در آن زندگی کنید پرسشی جداگانه است، و پاسخ معمولاً نه است، مگر آنکه در یکی از معافیت‌های بخش 123.2 یا بخش 7.01 آیین‌نامه بگنجید.

آیا ساختمان 55+ می‌تواند جلوی زندگی فرزند یا همسر جوان‌تر مرا با من بگیرد؟

نه، اگر شما ساکنِ مشخص باشید. بخش 7.01(2) آیین‌نامه فرزند یک ساکنِ مشخص، بزرگ‌سالی که پیش از 19 سالگی تحت مراقبت آن ساکن بوده، و همسر یک ساکنِ مشخص را مقرر می‌کند. بخش 123.2(b) مراقب ساکن در واحد را پوشش می‌دهد.

مطالب بعدی

• فرم B چه چیزی به شما می‌گوید و چه چیزی را جا می‌گذارد
• فرانشیز بیمهٔ استراتا برای خریدار چه معنایی دارد
• خرید خانهٔ لیزهولد در بریتیش کلمبیا: چه چیزی مالک می‌شوید و در پایان چه می‌شود
• تا چه حد می‌توان به اظهارنامهٔ افشای ملک تکیه کرد
• همهٔ راهنماهای فارسی نورث شور
• همهٔ راهنماهای خرید و فروش در نورث شور

English: Strata Rental and Age Restrictions in BC: What a Buyer Needs to Check

اطلاعات عمومی است، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک مشخص. قوانین داخلی استراتا از ساختمانی به ساختمان دیگر تفاوت دارد، و تنها قوانین داخلیِ معتبر برای خانه‌ای که می‌خرید همان‌هایی هستند که در برابر آن نقشهٔ استراتا ثبت شده‌اند. قوانین، آیین‌نامه‌ها، قواعد صدور مجوز شهرداری و هزینه‌ها تغییر می‌کنند، و قواعد شهرداری به‌ویژه ممکن است در کوتاه‌مدت عوض شوند — موضع جاری را از همان مرجعی بپرسید که صاحب آن است: استان برای قانون املاک استراتا و آیین‌نامه‌هایش، ادارهٔ ثبت اسناد املاک برای قوانین داخلیِ ثبت‌شده، شرکت استرتای خودتان برای قوانین داخلی و مقررات آن، و سیتی آو نورث ونکوور (604-985-7761)، دیستریکت آو نورث ونکوور (604-990-2311) یا دیستریکت آو وست ونکوور (604-925-7000) برای صدور مجوز. پیش از پرداخت پول از یک وکیل یا نوتاری مشاورهٔ حقوقی بگیرید. هر عدد و هر نقل‌قول در این صفحه در October 13, 2026 در منبع اصلی خود راستی‌آزمایی شد و در یک مرحلهٔ جداگانه دوباره بررسی شد؛ قانون املاک استراتا، آیین‌نامهٔ آن و منشور حقوق بشر در متن یکپارچهٔ جاری تا October 6, 2026 خوانده شدند. آخرین بازبینی: اکتبر 2026.

نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.