تقریباً هر چه دربارهٔ خانه‌های لیزهولد در بریتیش کلمبیا نوشته شده، یک چیز را تکرار می‌کند: ساختمان مال شماست، زمین مال شما نیست. این جمله در ده‌ها صفحه آمده و در مورد استراتای لیزهولد درست نیست. یک نهاد نظارتی هم همین را منتشر کرده است.
قانون چیز دیگری می‌گوید. در یک نقشهٔ استراتای لیزهولد، سند مالکیت قطعیِ هر واحد استراتا به نام مالک زمین ثبت می‌شود — سند خودِ واحد، نه فقط زمین زیر آن — و نام شما در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک به عنوان مستأجر اجاره‌نامهٔ آن واحد ثبت می‌شود. آنچه می‌خرید و می‌فروشید همان حق اجارهٔ ثبت‌شده است. می‌توانید روی آن وام مسکن بگیرید و بار حقوقی می‌پذیرد، پس در زندگی روزمره مثل مالکیت رفتار می‌کند. با این حال اجاره است و روزی تمام می‌شود.
پرسشی که تعیین می‌کند خرید یک خانهٔ لیزهولد معاملهٔ خوبی است یا نه، «آیا زمین مال من است» نیست. پرسش این است: «آخرِ کار چه می‌شود و قیمت را چه کسی تعیین می‌کند؟» پاسخ در آگهی ملک نیست و در فرم B که هر خریداری سفارش می‌دهد هم نیست. پاسخ در یک فرم یک‌صفحه‌ای است که هنگام ایجاد ساختمان در ادارهٔ ثبت ثبت شده، و در اجاره‌نامهٔ خودِ شما. این صفحه نشان می‌دهد هر دو کجا هستند، قانون چه چیزی را برای شما تضمین می‌کند و چه چیزی را کامل به قرارداد واگذار کرده است.
خلاصهٔ کوتاه
- شما در سند، مالک نیستید. در استراتای لیزهولد، مسئول ثبت باید سند هر واحد استراتا را به نام مالک زمین ثبت کند. نام شما به عنوان مستأجر اجاره‌نامهٔ واحد ثبت می‌شود.
- مالک زمین در پایان باید سهم شما را بخرد — اما قیمت را اجاره‌نامه تعیین می‌کند. این خرید اجباری است. مبلغ آن هر چیزی است که اجاره‌نامه یا جدول ثبت‌شده گفته باشد، و استان هشدار می‌دهد که یک اجاره‌نامه می‌تواند آن را صفر تعیین کند.
- آن قیمت در فرمی یک‌صفحه‌ای به نام فرم O است که هنگام ایجاد ساختمان در ادارهٔ ثبت ثبت شده. تقریباً هیچ‌کس به خریداران نمی‌گوید چنین فرمی وجود دارد. پیش از نوشتن پیشنهاد، آن را بگیرید.
- اگر اجاره‌نامه و جدول هر دو ساکت باشند، قانون به ارزش بازار «چنان که گویی اجاره‌نامهٔ واحد منقضی نشده است» برمی‌گردد — و بعد می‌گوید ارزش‌گذاری «بر اساس مقررات» انجام شود. من هیچ مقرره‌ای پیدا نکردم که بگوید چگونه.
- خرید با کمتر از سی سال باقی‌مانده از مالیات نقل و انتقال ملک معاف است. با بیش از پنجاه سال باقی‌مانده، مالیات را روی ارزش کامل مالکیت فری‌هولدِ خانه می‌پردازید.
- مالیات سالانهٔ ملک شما با کوتاه‌شدن اجاره کم نمی‌شود. قانون ارزیابی به‌صراحت می‌گوید مدت حق شما، و حق مالک زمین برای پایان‌دادن به آن، از محدودیت‌هایی نیستند که ارزیاب در نظر بگیرد.
- تأمین وام یک محدودیت واقعی با قواعد منتشرشده است. یکی از بیمه‌گران وام مسکن می‌خواهد اجاره‌نامه دست‌کم پنج سال بلندتر از دورهٔ بازپرداخت وام شما باشد و قیمت خروج برای تبدیل به فری‌هولد در آن نوشته شده باشد.
- حق انصراف سه‌روزه به شما نمی‌رسد. لیزهولد دو بار از آن مستثنا شده است. در خرید واحد نوساز از سازنده، حق دیگری — و بلندتری — به شما می‌رسد.
در این صفحه
- دو چیز کاملاً متفاوت که هر دو «لیزهولد» نامیده می‌شوند
- چه کسی می‌تواند مالک زمین در لیزهولد باشد
- استعلام سند شما واقعاً چه چیزی نشان می‌دهد
- در پایان اجاره چه می‌شود
- فرم O: فرمی که مبلغ پایان اجارهٔ شما را تعیین می‌کند
- مدارک معمول چه می‌گویند و چه نمی‌گویند
- مالیات نقل و انتقال ملک روی اجاره
- مالیات ملک و ارزیابی: بخشی که مردم را غافلگیر می‌کند
- کمک‌هزینهٔ مالکان خانه
- گرفتن وام مسکن روی لیزهولد
- چه حقوقی دارید و کدام‌ها را از دست می‌دهید
- وقتی اجاره‌نامه‌های واقعی به زمان تمدید رسیدند چه شد
- اشتباه‌هایی که پول می‌برند
- پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
- آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم
دو چیز کاملاً متفاوت که هر دو «لیزهولد» نامیده می‌شوند
دو خانه می‌توانند هر دو «لیزهولد ۹۹ ساله» تبلیغ شوند و زیر دو قانون کاملاً متفاوت باشند. اینکه کدام را می‌بینید تعیین می‌کند آیا هیچ حمایت قانونی دارید یا نه.
استراتای لیزهولد زیر بخش ۱۲ قانون استراتا، مواد ۱۹۹ تا ۲۱۶ ایجاد می‌شود. «نقشهٔ استراتای لیزهولد» آنجا چنین تعریف شده است: «نقشهٔ استراتایی که زمین نشان‌داده‌شده در آن تابع اجاره‌نامهٔ زمین باشد». اگر خانهٔ شما از این نوع است، یک روند تمدید دارید، خریدِ اجباری سهم شما در پایان، حمایت در برابر تخلیه، و داوری اگر بر سر اجارهٔ زمین توافق نکنید. اینها حقوق واقعی‌اند و در پایین آمده‌اند.
اجارهٔ بلندمدت مسکونی که استراتا نیست تقریباً هیچ‌کدام از اینها را ندارد. استان صریح می‌گوید که املاک لیزهولد بلندمدت تابع قانون اجاره‌داری مسکونی نیستند و تابع قانون استراتا هم نیستند. نه حق تمدید قانونی وجود دارد، نه تعهد قانونی مالک زمین به خرید سهم شما، و نه شرکت استراتا. آنچه دارید قرارداد است و آنچه قانون بازاریابی توسعهٔ املاک در نخستین فروش به شما داده است.
پس نخستین پرسش دربارهٔ طول اجاره نیست. این است: آیا این یک نقشهٔ استراتای لیزهولد زیر بخش ۱۲ است یا نه؟ دفتردار معاملات شما می‌تواند این را در چند دقیقه از سند بیرون بکشد. پیش از نوشتن پیشنهاد بپرسید، نه بعد از آن.
چه کسی می‌تواند مالک زمین در لیزهولد باشد
بخش ۱۲ در اختیار هر کسی که زمین دارد نیست. فقط جایی در دسترس است که مالک زمین داخل یک فهرست بسته باشد، و بیشترِ نوشته‌ها همین‌جا اشتباه می‌کنند.
مادهٔ ۱۹۹ «مالک زمین در لیزهولد» را با فهرست کردن کسانی که واجد شرط‌اند تعریف می‌کند. فهرست با «دولت بریتیش کلمبیا، دولت کانادا، یک شهرداری، یک منطقهٔ ناحیه‌ای» آغاز می‌شود، چند نهاد مشخص دیگر را نام می‌برد، و با «مرجع عمومی دیگری که در مقرره‌ای وضع‌شده زیر این قانون تعریف شده باشد» پایان می‌یابد. برای فهرست کامل، خودِ ماده را بخوانید و به هیچ خلاصه‌ای، از جمله همین صفحه، تکیه نکنید. آن بند آخر با مادهٔ ۱۲.۱ مقررات استراتا پر می‌شود که هشت مورد را برمی‌شمارد: دانشگاه‌ها زیر قانون دانشگاه، هیئت‌های آموزشی زیر قانون مدارس، شرکت استانی مسکن اجاره‌ای، و پنج نهاد مشخص دیگر که چهار مورد از آنها شرکت‌های بریتیش کلمبیا هستند.
اشتباه رایج این است که بگویند زمین با مالکیت خصوصی نمی‌تواند استراتای لیزهولد باشد. ملاک این نیست. چهار مورد از موارد مادهٔ ۱۲.۱ شرکت‌های خصوصی بریتیش کلمبیا هستند که در طول زمان به مقررات افزوده شده‌اند. زمینی که یکی از آنها به‌صورت فری‌هولد در اختیار دارد می‌تواند نقشهٔ استراتای لیزهولدِ بخش ۱۲ را داشته باشد. ملاک این نیست که مالک زمین دولت باشد. ملاک این است که در فهرست باشد.
فهرست با مقرره تغییر می‌کند — دو مورد در سال ۲۰۲۴ افزوده شد — پس مادهٔ ۱۲.۱ فعلی را ببینید، نه هیچ مقاله‌ای را. خلاصهٔ خودِ استان از همین نکته این است که فقط برخی مراجع عمومی به‌عنوان مالک زمین در استراتای لیزهولد تعیین شده‌اند و مجاز به ساخت استراتای لیزهولد هستند.
یک شرط دیگر هم ارزش دانستن دارد: زیر مادهٔ ۲۰۱، مسئول ثبت نمی‌تواند نقشهٔ استراتای لیزهولد را بپذیرد مگر آنکه «مدت سپری‌نشدهٔ اجاره‌نامهٔ زمین دست‌کم ۵۰ سال پس از تاریخ درخواست ثبت نقشهٔ استراتای لیزهولد» باشد. پس این ساختمان‌ها با دست‌کم پنجاه سال روی ساعت آغاز می‌شوند. ده یا بیست سال بعد، دیگر این چیزی نیست که شما می‌خرید.
استعلام سند شما واقعاً چه چیزی نشان می‌دهد
سند را بگیرید. در آن نوشته نشده که شما مالک هستید.
مادهٔ ۲۰۲ قانون کوتاه است و جایی برای تفسیر نمی‌گذارد: هنگام ثبت نقشهٔ استراتای لیزهولد، مسئول ثبت باید «اسناد مالکیت قطعی جدید را به نام مالک زمین در لیزهولد برای هر یک از واحدهای استراتای نشان‌داده‌شده در نقشه ثبت کند». نه زمین — واحدهای استراتا. استان همین را به زبان ساده در صفحهٔ استراتاهای لیزهولد می‌گوید: «سند فری‌هولدِ واحدهای استراتا در اختیار مرجع عمومی است، مشروط به حقوق اجاره‌ای دارندگان استراتای لیزهولد.»
حق شما نیمهٔ دوم همان جمله است. مادهٔ ۱۹۹ «مستأجر لیزهولد» را کسی تعریف می‌کند که «در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک به‌عنوان مستأجر اجاره‌نامهٔ واحد استراتا ثبت شده است». آن حق ثبت‌شده یک حق ملکی واقعی است: می‌توان روی آن وام گرفت، و مادهٔ ۲۱۶ وجود بار حقوقی روی آن را پیش‌بینی می‌کند. پس شما مستأجر به معنای معمول نیستید. در سند هم مالک نیستید.
چرا این در عمل مهم است: چند صفحهٔ پرخواننده، از جمله یک منبع حرفه‌ای که سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا منتشر کرده، به خریداران می‌گویند که مالکان استراتا «ساختمان را دارند اما زمین زیر آن را نه». برای استراتای لیزهولدِ بخش ۱۲ این نادرست است، چون سند مالک زمین سندِ خودِ واحد استراتا است. اگر بر پایهٔ آن جمله حساب می‌کنید که چه کسی چه چیزی را بیمه می‌کند، چه کسی روی چه چیزی وام می‌گیرد، یا وقتی می‌فروشید چه می‌فروشید، تصویر شما نادرست است. مادهٔ ۲۰۲ را بخوانید و سند خود را بخوانید.
استعلام سند در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک $11.06 هزینه دارد، بر اساس فهرست هزینه‌های معتبر از April 1, 2026. ارزان‌ترین پولی است که در این تصمیم خرج می‌کنید.
در پایان اجاره چه می‌شود
این تمامِ مسئله است، و بخش ۱۲ با یک روند واقعی و مهلت‌های واقعی به آن پاسخ می‌دهد. روند محکم است. قیمت هیچ حمایتی ندارد.
مادهٔ ۲۱۰ تصمیم تمدید را کامل در دست مالک زمین می‌گذارد: «اجاره‌نامهٔ واحد استراتا می‌تواند به اختیار مالک زمین در لیزهولد تمدید شود.» شما اختیار متقابلی ندارید. اما مالک زمین نمی‌تواند ساعت را در سکوت تمام کند، و جزئیات همین نکته مفیدترین چیز این صفحه است.
| مرحله | قانون چه می‌خواهد | مهلت | ماده |
|---|---|---|---|
| مالک زمین باید به شما خبر دهد | اطلاع کتبی که تمدید را انتخاب کرده یا نکرده | «دست‌کم یک سال پیش از انقضای اجاره‌نامهٔ واحد استراتا» | ۲۱۰(۳) |
| مالک زمین چیزی نمی‌گوید | مالک زمین «باید اجاره‌نامهٔ واحد استراتا را برای مدت ۵ سال تمدید کند». سکوت راه خروج نیست. | خودکار | ۲۱۰(۴) |
| اگر تمدید کند | تمدید «باید برای مدت دست‌کم ۵ سال باشد»، با همان شرایط، جز مدت و اجارهٔ زمین | — | ۲۱۰(۲)، ۲۱۱(۱) |
| اجارهٔ جدید زمین | سهمی از ارزش اجارهٔ بازارِ فقط زمین، «با کنار گذاشتن همهٔ ساختمان‌ها و بهسازی‌ها»، تقسیم‌شده میان واحدها بر پایهٔ ارزش ارزیابی‌شده | تا آغاز دورهٔ تمدید، مگر اجاره‌نامه چیز دیگری بگوید | ۲۱۱(۲)، ۲۱۱(۳) |
| اگر بر سر اجارهٔ زمین توافق نکنید | «اجارهٔ زمین باید با داوری زیر قانون داوری تعیین شود» | — | ۲۱۱(۴) |
| اگر تمدید نکند | مالک زمین «باید حق مستأجر لیزهولد در واحد استراتا را بخرد» | — | ۲۱۰(۵)، ۲۱۴(۱) |
| قیمت | هر مبنایی که اجاره‌نامه یا جدول ثبت‌شده تعیین کرده باشد. فقط اگر هر دو ساکت باشند، ارزش بازار «چنان که گویی اجاره‌نامه منقضی نشده» اعمال می‌شود. | به تاریخ پایان اجاره محاسبه می‌شود | ۲۱۴(۲) |
| اگر بر سر قیمت توافق نکنید | داوری زیر قانون داوری | اگر تا ۳۰ روز پیش از انقضا توافق نشود | ۲۱۴(۴) |
| پرداخت | مالک زمین باید خرید را کامل کند | تا ۳۰ روز پس از تاریخ توافق‌شده یا تعیین‌شده با داوری | ۲۱۴(۵) |
سطر «قیمت» را دوباره بخوانید، چون همان سطری است که همه چیز را تعیین می‌کند. خرید اجباری است: مادهٔ ۲۱۴(۱) می‌گوید مالک زمین «باید بخرد». اما مادهٔ ۲۱۴(۲)(الف) می‌گوید قیمت همان «قیمت محاسبه‌شده بر آن مبنا» است، جایی که مبنایی «در اجاره‌نامهٔ واحد استراتا یا در جدولی که با نقشهٔ استراتای لیزهولد ثبت شده» تعیین شده باشد. آن جایگزین سخاوتمندانه در مادهٔ ۲۱۴(۲)(ب) — ارزش بازار «چنان که گویی اجاره‌نامهٔ واحد منقضی نشده است» — فقط زمانی اعمال می‌شود که مبنایی در هیچ‌یک از آن دو جا تعیین نشده باشد.
به همین دلیل استان می‌تواند در صفحهٔ فعلی خود و بدون نقض قانون بنویسد: «لطفاً توجه داشته باشید که ممکن است در پایان اجاره هیچ پرداختی وجود نداشته باشد، چون اجاره‌نامه می‌تواند آن مبلغ را $0 تعیین کند.» خریدِ اجباری به قیمت قراردادیِ صفر هم خریدِ اجباری است. تنها عددی که مهم است همان است که در اجاره‌نامه یا جدول ثبت‌شدهٔ شما نوشته شده.
یک حمایت روی آن عدد ارزش دانستن دارد. زیر مادهٔ ۲۱۴(۳)، مالک زمین تنها در صورتی می‌تواند مبنای تعیین‌شده در جدول ثبت‌شده را تغییر دهد که مستأجران لیزهولد «با مصوبه‌ای که با رأی همه تصویب شود به آن تغییر رضایت دهند» و جدول اصلاح‌شده در ادارهٔ ثبت ثبت شود. پس فرمول را نمی‌توان در میانهٔ راه بدتر کرد، مگر با موافقت تک‌تک مستأجران.
و مالک زمین نمی‌تواند گزینشی عمل کند. مادهٔ ۲۱۲ انتخابِ تمدید کمتر از دو سوم اجاره‌نامه‌ها را «بی‌اثر» می‌کند، مگر آنکه نخست به همهٔ مستأجران اعلام کند کدام اجاره‌نامه‌ها تمدید می‌شوند و کدام نه، و هر مستأجری که اجاره‌نامهٔ او تمدید می‌شود کتباً به آن رضایت دهد. به بیان دیگر، تمدید برای یک اقلیت برگزیده به رضایت کتبی همان اقلیت برگزیده نیاز دارد.
فرم O: فرمی که مبلغ پایان اجارهٔ شما را تعیین می‌کند
اگر قیمت همان است که اجاره‌نامه یا «جدولی که با نقشهٔ استراتای لیزهولد ثبت شده» می‌گوید، پرسش بعدی روشن است: کدام جدول و کجاست؟ به نظر می‌رسد هیچ‌کس این را به خریداران نمی‌گوید. پاسخ این است.
مقررات استراتا فرمی را تعیین می‌کند به نام فرم O، «جدول‌های نقشهٔ استراتای لیزهولد». عنوان آن به دو ماده‌ای اشاره می‌کند که مهم‌اند: «(مواد ۲۰۶، ۲۱۴)». این فرم هنگام ثبت نقشهٔ استراتا در ادارهٔ ثبت ثبت می‌شود و یک صفحه است با دقیقاً دو چیز روی آن:
- «محدودیت‌های اعمال‌شده بر اجاره، انتقال یا سکونت در واحدهای استراتا زیر مواد ۲۰۶ قانون استراتا به شرح زیر است:» — قواعد مربوط به اجاره‌دادن، فروش و اینکه چه کسی می‌تواند آنجا زندگی کند.
- «قیمت خرید هر واحد استراتا زیر مادهٔ ۲۱۴ قانون استراتا به شرح زیر محاسبه می‌شود:» — مبلغ پایان اجارهٔ شما، یا فرمولی که آن را تولید می‌کند.
آن خط دوم مهم‌ترین جملهٔ یک خرید لیزهولد است، و یک جای خالی روی فرمی یک‌صفحه‌ای است که از زمان ثبت ساختمان در ادارهٔ ثبت نشسته است. در آگهی ملک نیست. در فرم B نیست. در گزارش استهلاک هم نیست. از دفتردار معاملات یا وکیل خود بخواهید نقشهٔ استراتای لیزهولد و جدول‌های فرم O آن را بیرون بکشد و آن خط را بخواند، پیش از تاریخ حذف شرط‌های شما.
خط محدودیت‌ها را هم بخوانید. مادهٔ ۲۰۶ می‌گوید محدودیت بر اجاره، انتقال یا سکونت «اثری ندارد مگر آنکه در جدول محدودیت‌ها تعیین شده و هنگام ثبت نقشهٔ استراتا در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد». پس محدودیتِ ثبت‌نشده قابل اجرا نیست — دانستنش مفید است. اما مادهٔ ۲۰۷(۴) برای شما به‌عنوان خریدار در جهت مخالف عمل می‌کند: جایی که محدودیت‌های سکونت اصلاح شوند، اصلاح «بر کسانی که بلافاصله پیش از اصلاح مستأجر لیزهولد بودند اثر ندارد، اما بر کسانی اثر دارد که پس از اصلاح، در نتیجهٔ اجارهٔ فرعی یا انتقال اجاره‌نامهٔ واحد استراتا، مستأجر لیزهولد می‌شوند». خریدار دست دوم می‌تواند محدودیت‌هایی سخت‌تر از آنچه فروشنده زیر آن زندگی کرده به ارث ببرد. بپرسید آیا جدول اصلاح شده و چه زمانی.
مقرره‌ای که مادهٔ ۲۱۴ به آن اشاره می‌کند به نظر وجود ندارد
این یکی ارزش چاپ شدن دارد چون یک غیبت است، و غیبت‌ها معمولاً پنهان می‌مانند.
جایی که اجاره‌نامه و جدول هر دو ساکت‌اند، مادهٔ ۲۱۴(۲)(ب) قیمت را ارزش بازار تعیین می‌کند که «بر اساس مقررات، چنان که گویی اجاره‌نامهٔ واحد منقضی نشده است» ارزش‌گذاری شود. پس روش باید تعیین‌شده باشد. من بخش ۱۲ مقررات استراتا را کامل خواندم. آن بخش یک ماده دارد — مادهٔ ۱۲.۱، تعریف «مرجع عمومی» — و هیچ چیز دیگر. نه روش ارزش‌گذاری، نه فرمول، و نه ارجاعی به مادهٔ ۲۱۴. بخش ۱۳ بلافاصله پس از آن آغاز می‌شود.
این را با دقت می‌گویم: من هیچ مقرره‌ای پیدا نکردم که روش آن ارزش‌گذاری را تعیین کند. اثبات یک نبود در کل مجموعهٔ مقررات بریتیش کلمبیا سخت‌تر از آن است که به نظر می‌رسد، پس این را «پیدا نشد» بدانید، نه «وجود ندارد». در هر حال نتیجهٔ عملی یکی است و به یک سمت اشاره می‌کند: لیزهولد را با این فرض نخرید که جایگزین قانونی از قیمت شما محافظت می‌کند. عدد را از فرم O و از اجاره‌نامهٔ خود بگیرید.
مدارک معمول چه می‌گویند و چه نمی‌گویند
به هر خریدار استراتا در بریتیش کلمبیا گفته می‌شود گواهی اطلاعات فرم B را سفارش دهد. روی یک لیزهولد، آن گواهی به هیچ پرسشی دربارهٔ اجاره‌نامهٔ شما پاسخ نمی‌دهد، و این تقصیر شرکت استراتا نیست. فرم چنین چیزی نمی‌پرسد.
مادهٔ ۵۹ قانون فهرست می‌کند که فرم B چه چیزی را باید افشا کند، و فرم تعیین‌شده آن را در بندهای (الف) تا (م) می‌آورد. من هر دو را خواندم. نه آن ماده و نه آن فرم از اجاره‌نامه، اجاره‌نامهٔ زمین، اجاره‌نامهٔ واحد استراتا، مالک زمین در لیزهولد یا تاریخ انقضای اجاره نامی نمی‌برند — و فهرست پیوست‌هایی که پس از بندها می‌آید هم چنین است. مستأجر لیزهولد حق دارد فرم B را درخواست کند، و فرم B باید به کسی که اجاره‌نامهٔ واحد استراتا را تحصیل می‌کند داده شود. این فرم تنها هیچ چیزی دربارهٔ آن عاملی که ارزش خانهٔ شما را تعیین می‌کند ندارد.
| مدرک | چه کسی به شما می‌دهد | دربارهٔ اجاره‌نامهٔ زمین شما چه می‌گوید |
|---|---|---|
| گواهی اطلاعات فرم B | شرکت استراتا، تا یک هفته پس از درخواست | هیچ. بندهای (الف) تا (م) و پیوست‌ها هرگز از اجاره‌نامه نام نمی‌برند. |
| گزارش استهلاک | پیوست فرم B، اگر استراتا آن را داشته باشد | هیچ چیز دربارهٔ اجاره‌نامه. دربارهٔ اجزای ساختمان است. |
| اظهارنامهٔ افشای ملک | معمولاً فروشنده | از مشاور املاک خود بخواهید فرم فعلی را با شما ببیند. محتوای آن را دربارهٔ لیزهولد از منبع عمومی نتوانستم تأیید کنم. |
| استعلام سند | ادارهٔ ثبت اسناد و املاک، با $11.06 | مالک زمین را به‌عنوان مالک ثبت‌شده و اجاره‌نامهٔ ثبت‌شدهٔ واحد شما را نام می‌برد. |
| خودِ اجاره‌نامهٔ واحد استراتا | ادارهٔ ثبت اسناد و املاک — سندی ثبت‌شده است | مدت، اجارهٔ زمین، و غالباً مبنای قیمت پایان اجاره. |
| جدول‌های فرم O | با نقشهٔ استراتای لیزهولد در ادارهٔ ثبت ثبت شده | محاسبهٔ قیمت خرید مادهٔ ۲۱۴ و محدودیت‌های مادهٔ ۲۰۶. |
| اظهارنامهٔ افشای سازنده | سازنده — فقط در نوساز | باید اجاره‌نامه را توصیف کند و نسخه‌ای از آن را پیوست کند. در فروش دست دوم در دسترس نیست. |
الگو روشن است. هر چه دربارهٔ اجاره‌نامهٔ شما مهم است در سابقهٔ ثبتی است، و هیچ چیزِ مهمی دربارهٔ اجاره‌نامهٔ شما در بستهٔ مدارک استراتا نیست. اگر بررسی شما خواندن فرم B، صورت‌جلسه‌ها و گزارش استهلاک باشد — که دقیقاً همان کاری است که خریدار دقیق روی استراتای فری‌هولد می‌کند — هیچ چیز دربارهٔ اجاره‌نامه نخوانده‌اید.
مالیات نقل و انتقال ملک روی اجاره
بله، می‌پردازید. و این قاعده ویژگی‌ای دارد که به سود هر کسی است که وارد اجاره‌ای می‌شود که خوب پیش رفته — یعنی دقیقاً زمانی که خریداران گمان می‌کنند دارند جریمه می‌شوند.
زیر قانون مالیات نقل و انتقال ملک، «معاملهٔ مشمول مالیات» شامل معامله‌ای است که «حق سکونت در زمین زیر یک اجاره‌نامه» را اعطا می‌کند. پس ثبت یا انتقال یک اجاره‌نامه در اصل مشمول مالیات است. معافیت در مادهٔ ۱۴(۴)(س) است و واژهٔ کلیدی باقی‌مانده است:
«انتقال یک اجاره‌نامه، جز موافقت‌نامهٔ اصلاح اجاره، با مدت ۳۰ سال یا کمتر باقی‌مانده در تاریخ ثبت آن اجاره‌نامه»
پس اگر وارد یک لیزهولد ۹۹ ساله شوید که کمتر از سی سال از آن مانده، انتقال از مالیات نقل و انتقال ملک معاف است. فهرست کدهای معافیت خودِ استان همین معافیت را چنین توصیف می‌کند: اجاره‌ای «با مدت ۳۰ سال یا کمتر، از جمله همهٔ تمدیدها و اختیارهای تمدید، باقی‌مانده در تاریخ ثبت». اختیارهای تمدید و افزایش‌ها در آن سی سال شمرده می‌شوند، پس اجاره‌ای با بیست و پنج سال باقی‌مانده و یک اختیار تمدید ده‌ساله معاف نیست.
اگر اجاره بلندتر از آن باشد، می‌پردازید — و ارزشی که روی آن می‌پردازید با مقررات تعیین می‌شود، نه با آنچه پرداخته‌اید. مقررات مالیات نقل و انتقال ملک یک اجارهٔ پیش‌پرداخت‌نشده را درصدی از ارزش بازار فری‌هولدِ ملک می‌داند، روی یک مقیاس تدریجی بر پایهٔ مدت سپری‌نشده.
| مدت سپری‌نشدهٔ اجاره | درصد ارزش بازار فری‌هولد | برای شما چه معنایی دارد |
|---|---|---|
| ۳۰ سال یا کمتر باقی‌مانده | معاف | هیچ مالیات نقل و انتقالی بر انتقال نیست |
| بیش از ۳۰ و نه بیش از ۴۰ سال | ۸۰٪ | مالیات روی بیشترِ ارزش فری‌هولد |
| بیش از ۴۰ و نه بیش از ۵۰ سال | ۹۰٪ | — |
| بیش از ۵۰ سال | ۱۰۰٪ | مالیات روی ارزش کامل فری‌هولد، هرچند شما یک اجاره می‌خرید |
در آن جدول یک لبهٔ تیز هست. استراتای لیزهولد تازه باید با دست‌کم پنجاه سال سپری‌نشده آغاز شود، و موارد اخیر نود و نه سال‌اند، پس نخستین فروش در ردهٔ «بیش از ۵۰ سال» می‌نشیند و روی صد درصد ارزش فری‌هولد مشمول مالیات است — همان مالیاتی که خریدار فری‌هولد می‌پردازد، برای حقی که منقضی می‌شود. بعدتر در عمر اجاره، آن درصد پایین می‌آید و زیر سی سال به صفر می‌رسد.
استان نمونه‌های محاسبه‌شده منتشر می‌کند و ارزش خواندن دارند چون حساب را برای شما انجام می‌دهند. در نمونهٔ نخست، یک اجارهٔ چهل‌سالهٔ تازه (پیش‌پرداخت‌نشده) روی ملکی به ارزش $600,000 مشمول مالیات روی هشتاد درصد آن ارزش است: $600,000 در هشتاد درصد می‌شود $480,000، و مالیات $7,600 است. در نمونهٔ دوم، یک اجارهٔ سی‌ساله که پانزده سال به آن افزوده شده مشمول مالیات می‌شود چون مجموع از سی سال می‌گذرد، و اصلاح روی همان افزایش پانزده‌ساله با شصت درصد مشمول مالیات است — $360,000، و $5,200 مالیات.
دو هشدار. اجارهٔ پیش‌پرداخت‌شده به شکل دیگری ارزش‌گذاری می‌شود: مادهٔ ۱۲ مقررات، ارزش بازار را «مبلغ اجاره» تعیین می‌کند، جایی که اجاره تابع بازنگری نباشد، پیش از ثبت برای تمام مدت پرداخت شده باشد یا تا یک سال پس از آن پرداخت شود، و طرفین در معاملهٔ مستقل باشند. و قانون جمع می‌بندد — معامله‌ای که حق سکونت شما را «برای دوره‌ای که در مجموع از ۳۰ سال بگذرد» باقی بگذارد مشمول مالیات است، و دو یا چند اجاره‌نامه روی همان زمین که در فاصلهٔ شش ماه ثبت شوند با هم جمع می‌شوند. نمی‌توانید با تکه‌تکه کردن اجاره زیر آستانه بمانید.
اینکه مالیات در فروش دست دومِ یک اجارهٔ بلندِ پیش‌پرداخت‌شده چگونه محاسبه می‌شود تنها پرسشی بود که از منبع عمومی نتوانستم حل کنم، و حدس نزدم. بخش آخر این صفحه را ببینید. دفتر مالیات نقل و انتقال ملک استان پرسش‌ها را روی 250-387-0604 می‌پذیرد و امکان صدور رأی مقدماتی وجود دارد.
مالیات ملک و ارزیابی: بخشی که مردم را غافلگیر می‌کند
خانهٔ لیزهولد معمولاً ارزان‌تر از فری‌هولدِ همسایه خریده می‌شود. مردم به‌درستی گمان می‌کنند مالیات سالانهٔ ملک هم با قیمت پایین می‌آید. چنین نیست، و قانون ارزیابی صریح همین را می‌گوید.
جایی که زمین در اختیار نهادی است که از مالیات معاف است و کس دیگری در آن سکونت دارد، مادهٔ ۲۷ ملک را در فهرست «به نام دارنده یا ساکن می‌آورد، که حق او باید به ارزش واقعی زمین و بهسازی‌ها ارزش‌گذاری شود». حق شما به ارزش واقعی زمین و بهسازی‌ها ارزش‌گذاری می‌شود — نه به ارزش اجاره‌نامهٔ شما.
بعد ماده‌ای می‌آید که تقریباً هیچ‌کس نقل نمی‌کند. مادهٔ ۱۹(۵) ارزیاب را ملزم می‌کند «هر محدودیتی که مالک عرصه بر استفاده از زمین و بهسازی‌ها گذاشته» در نظر بگیرد. سپس مادهٔ ۱۹(۶) دو محدودیتی را که بیش از همه انتظار کمک از آنها دارید حذف می‌کند:
«مدت حقِ دارنده یا ساکنِ زمین و بهسازی‌های مذکور در بند (۵)، یا حق مالک عرصه برای پایان دادن به آن حق، محدودیتی در معنای آن بند نیست.»
پس ارزیابی شما به این دلیل که اجاره‌تان دارد تمام می‌شود کم نمی‌شود، و به این دلیل که مالک زمین می‌تواند آن را پایان دهد هم کم نمی‌شود. هر دو به‌صراحت کنار گذاشته شده‌اند. سازمان ارزیابی بریتیش کلمبیا نتیجه را در صفحهٔ خود با نمونهٔ خودش توضیح می‌دهد: در مجموعه‌ای از خانه‌ها که مالکان زمین را اجاره می‌کنند، خانه‌های ردیفی «ممکن است $150,000 فروخته شوند» در حالی که خانه‌های مشابه با مالکیت فری‌هولد ارزشی برابر $250,000 نشان می‌دهند، و این سازمان از عدد دوم کار می‌کند، چون در زمین معافِ دارای ساکن، همان حق فری‌هولد است که باید ارزش‌گذاری شود.
اینها اعداد نمونهٔ خودِ آن سازمان‌اند، نه ارقام نورث شور. نکته همان فاصله است، نه مبلغ‌ها: می‌توانید قیمت لیزهولد بپردازید و صورتحساب مالیات ملکی در اندازهٔ فری‌هولد بگیرید. ارزیابی فعلی و صورتحساب فعلی مالیات را در فهرست مدارکی بگذارید که می‌خواهید ببینید، در کنار اجاره‌نامه.
یک محدودیت صادقانه. این مواد تعیین می‌کنند چه کسی ارزیابی می‌شود و ارزش چگونه تعیین می‌شود. خودشان نمی‌گویند چه کسی قانوناً مسئول پرداخت است؛ آن به قوانین دیگر و به اجاره‌نامهٔ شما بستگی دارد. آن را «ارزیابی‌شده و مشمول مالیات به نام ساکن» بدانید، و از شهرداری و وکیل خود بپرسید در عمل چه کسی می‌پردازد و چگونه.
کمک‌هزینهٔ مالکان خانه
ساکن یک ملک لیزهولد ممکن است بتواند کمک‌هزینهٔ استانی مالکان خانه را بگیرد، و چگونگی آن به شکل قرارگرفتن خانه در فهرست مالیاتی بستگی دارد. قانون کمک‌هزینهٔ مالکان خانه «مالک» را، برای یک محل سکونت واجد شرط، شامل «فردی که مستأجر زیر اجاره‌نامه‌ای است که (الف) در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک ثبت شده و مدت آن دست‌کم ۹۹ سال است، و (ب) مقرر می‌دارد که مستأجر مالیات ملک را بپردازد» می‌داند.
دو چیز از آن عبارت نتیجه می‌شود و هر دو پیش از خرید قابل بررسی‌اند.
نخست، نود و نه سال یک آستانه است، نه یک توصیف. استان تأیید می‌کند که «اخیراً استراتاهای لیزهولد اجاره‌نامه‌های ۹۹ ساله داشته‌اند، اما برخی استراتاهای لیزهولد قدیمی‌تر اجاره‌نامه‌های ۶۰ ساله داشتند». اجارهٔ شصت‌ساله آن شرط را برآورده نمی‌کند، پس آن مسیر رسیدن به کمک‌هزینه روی چنین اجاره‌ای در دسترس نیست. در یک مورد خاص ممکن است مسیرهای دیگری وجود داشته باشد، و همین دلیلی است که این پرسش را باید از شهرداری پرسید، نه از یک مقاله.
دوم، اجاره‌نامه باید بگوید که شما مالیات ملک را می‌پردازید. این بندی است که باید دنبالش بگردید، نه چیزی که فرض بگیرید.
جایی که تمام ساختمان در فهرست مالیاتی یک پلاک واحد است و نه مجموعه‌ای از واحدهای استراتای جداگانه، سازوکار دیگری اعمال می‌شود: راهنمای استان دربارهٔ اجاره‌های بلندمدت مسکونی می‌گوید کمک‌هزینه را موجر درخواست می‌کند و باید آن را به مستأجران برساند، و آن مسیر به تعیین‌شدن ساختمان بستگی دارد. من فهرست منتشرشده‌ای از ساختمان‌های تعیین‌شده پیدا نکردم. پس برای کمک‌هزینه‌ای که تأیید نکرده‌اید بودجه نبندید. از دفتر مالیات شهرداری، کتباً، دربارهٔ همان نشانی مشخص بپرسید، و از مالک زمین یا مدیر استراتا بپرسید در سالهای گذشته با کمک‌هزینه چه کرده‌اند.
گرفتن وام مسکن روی لیزهولد
اینجا جایی است که خرید لیزهولد بیشتر از همه به هم می‌خورد، و قواعد منتشرشده دقیق‌تر از توصیه‌های کلی‌اند.
هشدار خودِ استان کیفی است: «ارائه‌دهندگان وام مسکن ممکن است برای خرید ملک استراتای لیزهولد پیش‌پرداخت بیشتری بخواهند» و «ارائه‌دهندگان وام مسکن ممکن است نزدیک پایان مدت اجاره از دادن یا تمدید وام اکراه داشته باشند». سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا هم تقریباً همین را می‌گوید، که «گرفتن وام مسکن برای یک واحد لیزهولد ممکن است سخت‌تر باشد، به‌ویژه هر چه به پایان مدت اجاره نزدیک‌تر می‌شویم».
اما یکی از بیمه‌گران نکول وام مسکن کانادا شرط‌های واقعی منتشر می‌کند. استانداردهای ارزیابی ریسک املاک شرکت Sagen پنج شرط را تعیین می‌کند که زیر آنها یک اجاره‌نامه پذیرفته است، و من آنها را نقل می‌کنم چون شرط دوم و پنجم همان‌هایی هستند که مردم را گرفتار می‌کنند:
- «مدت اجاره‌نامه باید دست‌کم ۵ سال بلندتر از دورهٔ بازپرداخت وام مسکن باشد.»
- «اجاره‌نامه باید قیمت خروج برای تبدیل به فری‌هولد را در خود داشته باشد.»
- «پرداخت اجاره باید برای تمام مدت ثابت باشد.»
- «حق لیزهولد باید در صورت نکول به وام‌دهنده یا بیمه‌گر قابل انتقال باشد.»
- «اجاره‌نامه باید در صورت نکول و اقدام قانونی، قابل تبدیل به فری‌هولد باشد.»
شرط نخست حسابی است که در ذهن می‌توانید انجام دهید: روی دورهٔ بازپرداخت بیست و پنج ساله، آن بیمه‌گر دست‌کم سی سال باقی‌ماندهٔ اجاره می‌خواهد. بقیه هیچ ربطی به شما ندارند — به این مربوط‌اند که در متن اجاره‌نامه چه نوشته شده است. اجاره‌نامه‌ای که قیمت خروج برای تبدیل به فری‌هولد در آن نیست، یا قابل تبدیل به فری‌هولد نیست، در ظاهر آن شرط‌های منتشرشده را برآورده نمی‌کند. بسیاری از اجاره‌نامه‌ها برآورده نخواهند کرد. این یک پرسش دربارهٔ سند است، و تنها راه پاسخ دادن به آن خواندن اجاره‌نامه پیش از حذف شرط‌هاست.
چون بیمه‌گران و وام‌دهندگان با هم تفاوت دارند، فهرست Sagen را قاعدهٔ همه‌جا ندانید. آن را گواهی بدانید بر اینکه شرط‌های منتشرشده وجود دارند، و از کارگزار وام خود زود دو پرسش بپرسید: این پرونده به کدام بیمه‌گر می‌رود، و آیا کسی اجاره‌نامهٔ زمین را در برابر شرط‌های لیزهولد آن بیمه‌گر خوانده است؟ پاسخ را کتباً پیش از تاریخ حذف شرط‌ها بگیرید، نه در همان روز.
یک نکتهٔ فنی دیگر که مبلغ وامِ قابل دریافت شما را کوچک می‌کند. محاسبهٔ نسبت‌های بازپرداخت بدهی در CMHC می‌گوید «برای وام‌های اموال منقول یا لیزهولد، ۱۰۰٪ اجارهٔ زمین یا محل باید لحاظ شود». روی اجاره‌ای که کامل پیش‌پرداخت نشده، تمام اجارهٔ زمین در کنار وام، مالیات، گرمایش و نیمی از هزینهٔ استراتا در نسبت‌های بازپرداخت بدهی شما بار می‌شود. اجارهٔ پیش‌پرداخت‌شده از آن می‌گریزد؛ پیش‌پرداخت‌نشده نه.
چه حقوقی دارید و کدام‌ها را از دست می‌دهید
بخش ۱۲ به مستأجر استراتای لیزهولد یک حمایت واقعاً محکم می‌دهد، و قانون یک حمایت را که هر خریدار دیگری در استان دارد از او می‌گیرد.
برای نکول در اجاره‌نامه نمی‌توان شما را بیرون کرد
مادهٔ ۲۰۹(۱) صریح است و بر اجاره‌نامه برتری دارد: «با وجود هر توافق یا قانون مخالف، مالک زمین در لیزهولد حق ندارد به واحد استراتا بازگردد و تصرف آن را در دست بگیرد یا اجاره‌نامهٔ واحد استراتا را به سبب نکول مستأجر لیزهولد در انجام تعهدات زیر اجاره‌نامهٔ واحد استراتا پایان دهد، اما می‌تواند از دیوان عالی درخواست دستور فروش حق مستأجر لیزهولد در واحد استراتا را بکند.»
پس نپرداختن یک قسط اجارهٔ زمین به مالک زمین اجازه نمی‌دهد خانهٔ شما را بگیرد. باید به دیوان عالی برود و درخواست فروش کند، و دادگاه می‌تواند به شما فرصت رفع نکول بدهد. این بسیار نزدیک‌تر است به کارکرد نکول در وام مسکن تا به کارکرد یک اجاره‌داری معمولی، و تقریباً هیچ مقاله‌ای از آن نام نمی‌برد.
مادهٔ ۲۰۵ هم کمک می‌کند: مستأجر لیزهولد، «با وجود هر توافق مخالف، به هیچ چیزی که در اجاره‌نامهٔ زمین آمده و در اجاره‌نامهٔ واحد استراتا نیامده ملزم نیست». اجاره‌نامهٔ اصلی میان مالک زمین و سازنده نمی‌تواند از در پشتی به شما برسد. تعهدات شما همان‌هایی است که در اجاره‌نامهٔ خودتان است.
حق انصراف سه‌روزه به شما نمی‌رسد
از ژانویهٔ ۲۰۲۳، خریدار ملک مسکونی در بریتیش کلمبیا سه روز کاری پس از پذیرش پیشنهاد فرصت انصراف دارد، در برابر پرداخت ۰.۲۵٪ قیمت خرید. لیزهولد دو بار از آن مستثناست. مقررات دورهٔ انصراف خریدار خانه «ملک مسکونی واقع بر زمین اجاره‌ای» را و، به‌طور جداگانه، «حق لیزهولد در ملک مسکونی» را معاف می‌کند.
با این حال حق دیگری — و بلندتری — هست که به لیزهولد می‌رسد، و فقط در نوساز. زیر قانون بازاریابی توسعهٔ املاک، «ملک توسعه‌ای» شامل «۵ واحد لیزهولد یا بیشتر در یک مجموعهٔ مسکونی لیزهولد» است، و خریدار «می‌تواند با ابلاغ اطلاع کتبی انصراف به سازنده تا ۷ روز» پس از تاریخ مؤخر میان تاریخ انعقاد قرارداد و تاریخی که امضا کرده‌اید فرصت خواندن اظهارنامهٔ افشا را داشته‌اید، از قرارداد منصرف شود.
| آنچه می‌خرید | دورهٔ انصراف سه‌روزهٔ خریدار خانه | انصراف زیر قانون بازاریابی توسعه |
|---|---|---|
| خانه یا استراتای فری‌هولد، دست دوم | بله — ۳ روز کاری، با هزینهٔ ۰.۲۵٪ | نه |
| واحد لیزهولد نوساز از سازنده | نه — مستثنا | بله — ۷ روز، و حقی بی‌پایان اگر هرگز اظهارنامهٔ افشا به شما داده نشده باشد |
| لیزهولد دست دوم | نه — مستثنا | نه — تکلیف افشای سازنده به فروش خصوصی دست دوم نمی‌رسد |
با همان سطر پایین کمی بمانید. در لیزهولد دست دوم هیچ دورهٔ انصراف قانونی از هیچ نوع ندارید. تنها حمایت شما شرط‌هایی است که در قرارداد می‌نویسید. بگذارید شرط‌ها کار کنند: مشروط به بررسی اجاره‌نامهٔ ثبت‌شدهٔ واحد استراتا، نقشهٔ استراتای لیزهولد و جدول‌های فرم O آن، و مشروط به تأمین وام با بررسی اجاره‌نامهٔ زمین در برابر شرط‌های لیزهولد بیمه‌گر.
دو حق دیگر هم ارزش دانستن دارند. قانون اجاره‌داری مسکونی به شما نمی‌رسد: مادهٔ ۴ آن «محل سکونت اجاره‌شده زیر قراردادی با مدت بلندتر از ۲۰ سال» را مستثنا می‌کند. و اگر ساختمان‌ها بیش از یک سوم ارزششان آسیب ببینند یا از بین بروند، مادهٔ ۲۱۳ به مستأجران لیزهولد اجازه می‌دهد با رأی سه‌چهارم بازسازی را انتخاب نکنند، که در آن صورت همهٔ اجاره‌نامه‌ها پایان می‌یابند و مالک زمین باید سهم همه را زیر مادهٔ ۲۱۴ بخرد.
وقتی اجاره‌نامه‌های واقعی به زمان تمدید رسیدند چه شد
همهٔ آنچه گفته شد تا زمانی که اجاره‌ای واقعاً به پایان نزدیک نشود نظریه است. در بریتیش کلمبیا روشن‌ترین نمونهٔ عملی در ونکوور است، و آموزنده است چون نتیجه هیچ‌یک از آن دو چیزی نبود که مردم از آن می‌ترسند.
شهر ونکوور، از طریق صندوق موقوفهٔ املاک خود، هشتاد درصد زمین فالس کریک ساوث را در اختیار دارد. وقتی این محله در دههٔ هفتاد و هشتاد میلادی ساخته شد، «بیشترِ زمین شهر با اجاره‌نامه‌های زمین ۶۰ ساله به مستأجران اجاره داده شد» و «بیشترِ این اجاره‌نامه‌ها میان ۲۰۳۶ و ۲۰۴۶ منقضی می‌شوند». صفحهٔ شهر ۶۶۹ واحد استراتای لیزهولد مسکونی را در دوازده ساختمان می‌شمارد.
آنچه بعد رخ داد در سندی از شهر به تاریخ ۲۰ ژانویهٔ ۲۰۲۳ منتشر شده است. شهر به «همهٔ ۶۶۸ دارندهٔ استراتای لیزهولد مسکونی در فالس کریک ساوث» یک تمدید بیست‌سالهٔ اجاره با پیش‌پرداخت اجارهٔ زمین پیشنهاد کرد، و به یک استراتا تمدید ده‌ساله داد. یک تفاهم‌نامه «سپس شورای شهر» و انجمن دارندگان لیزهولد «با رأی ۹۱٪» آن را تصویب کردند. این برنامه «از ۱ مارس ۲۰۲۳ آغاز می‌شود و برای یک دورهٔ پنج (۵) ساله که در ۲۹ فوریهٔ ۲۰۲۸ پایان می‌یابد برای پذیرش باز می‌ماند». و نکتهٔ اصلی اینکه «محاسبهٔ پرداخت پایان اجاره، یعنی حق لیزهولد در واحد استراتا را روشن می‌کند» و «روش تعیین قیمت خرید حق مستأجر در واحد استراتا در زمان انقضای اجاره را مشخص می‌کند».
سه چیز از آن می‌گیریم و سومی همان مفید است.
- مالک زمین نه کنار کشید و نه به‌سادگی تمدید کرد. یک بسته را مذاکره کرد: مدت بیشتر، در برابر پول نقد از پیش.
- تمدید خریده شد، نه بخشیده. در قالب یک «برنامهٔ تمدید اجاره و پیش‌پرداخت اجارهٔ زمین» آمد، با جدول پیش‌پرداختی که به آن پیوست بود. تمدید یک مهلت نیست؛ یک خرید است.
- فرمول پایان اجاره بعد از ماجرا نیاز به «روشن‌شدن» داشت. این همان چیزی است که رخ می‌دهد وقتی عدد موجود در سند اصلی به‌قدر کافی روشن نباشد که بتوان به آن تکیه کرد. قوی‌ترین دلیلی است که می‌توان آورد برای خواندن خط فرم O خودتان پیش از خرید، نه بعد از آن.
یک هشدار دربارهٔ استفاده از ونکوور به‌عنوان راهنما: این اجاره‌نامه‌ها در دههٔ هفتاد و هشتاد میلادی و پیش از قانون کنونی اعطا شده‌اند، و اینکه بخش ۱۲ چگونه بر آنها اعمال می‌شود پرسشی حقوقی است که من حل نکردم. این ماجرا را نشانه‌ای از رفتار مالکان زمین بدانید، نه مرجعی برای آنچه اجاره‌نامهٔ خودتان می‌گوید. و اگر مشخصاً به فالس کریک ساوث نگاه می‌کنید، پنجرهٔ پذیرش بالا تاریخ دارد — موضع فعلی شهر را ببینید، نه این صفحه را.
و برای نورث شور: من مطالب منتشرشدهٔ شهر نورث ونکوور، ناحیهٔ نورث ونکوور و ناحیهٔ وست ونکوور را جست‌وجو کردم و از هیچ‌یک از این سه، سیاست منتشرشده‌ای دربارهٔ زمین مسکونی لیزهولد پیدا نکردم. این نبودِ نتیجه در جست‌وجو است، نه اثبات یک نبود. اگر به خانهٔ لیزهولدی در اینجا نگاه می‌کنید، مستقیم از شهرداری بپرسید — شهر نورث ونکوور روی 604-985-7761، ناحیهٔ نورث ونکوور روی 604-990-2311 و وست ونکوور روی 604-925-7000 — و هر چیز شهرداری را کتباً تأیید کنید، چون همه‌اش در معرض تغییر است.
اشتباه‌هایی که پول می‌برند
- خواندن فرم B و گمان کردن اینکه بررسی اجاره‌نامه را انجام داده‌اید. آن فرم هیچ چیزی دربارهٔ اجاره‌نامه ندارد. اجاره‌نامه، نقشهٔ استراتای لیزهولد و جدول‌های فرم O مدارک جداگانه‌ای هستند و در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک‌اند.
- فرض اینکه جایگزین قانونی از قیمت خروج شما محافظت می‌کند. آن فقط زمانی اعمال می‌شود که اجاره‌نامه و جدول ثبت‌شده هر دو ساکت باشند. اگر مبنایی نوشته شده باشد، همان مبنا حاکم است، حتی اگر صفر تولید کند.
- برخورد با مدت اجارهٔ نوشته‌شده در آگهی به‌عنوان مدتی که می‌گیرید. آنچه مهم است مدت سپری‌نشده است، امروز، و اینکه آیا اختیارهای تمدید در آن شمرده می‌شوند. همان یک عدد ردهٔ مالیات نقل و انتقال، تأمین وام و فروش بعدی را تعیین می‌کند.
- بستن بودجهٔ مالیات ملک از روی قیمت خرید. ارزیابی از ارزش فری‌هولد ساخته می‌شود، و قانون به‌صراحت نادیده می‌گیرد که از اجارهٔ شما چقدر کم مانده.
- گذاشتن تأمین وام برای آخر دورهٔ شرط‌ها. خودِ سند اجاره‌نامه باید شرط‌های بیمه‌گر را برآورده کند. این یک کار خواندنی است که کسی باید انجامش دهد و سریع نیست.
- انتظار دورهٔ انصراف. در لیزهولد دست دوم هیچ دوره‌ای نیست. شرط‌های قرارداد تنها حمایت شما هستند.
- تکیه بر کمک‌هزینهٔ مالکان خانه. آن به اجاره‌نامهٔ ثبت‌شدهٔ نود و نه سالهای بستگی دارد که شما را به پرداخت مالیات ملزم کند، یا به یک تعیین. پیش از تکیه بر آن با شهرداری تأیید کنید.
- فرض اینکه اجارهٔ زمین پیش‌پرداخت‌نشده همان‌جا می‌ماند. استان یادآوری می‌کند که اجارهٔ زمین ممکن است در فواصلی تعدیل شود، و اجاره‌ای که سازنده کامل پیش‌پرداخت نکرده باشد می‌تواند به تعهد دارندگان بعدی تبدیل شود. در تمدید، مادهٔ ۲۱۱ آن را به ارزش بازار زمین بازنشانی می‌کند.
پرسش‌هایی که مردم واقعاً می‌پرسند
آیا خرید لیزهولد فکر خوبی است؟
تقریباً کاملاً به دو عدد و یک بند بستگی دارد: مدت سپری‌نشده، اجارهٔ زمین، و اینکه خط فرم O چه مبلغی را برای پایان اجارهٔ شما تعیین کرده است. یک اجارهٔ بلندِ پیش‌پرداخت‌شده با فرمول خروج روشن، دارایی کاملاً متفاوتی است از یک اجارهٔ شصت‌ساله که بیست سال از آن مانده و هیچ جبرانی برایش نوشته نشده. نوع مالکیت مشکل نیست. ندانستن اینکه کدام را می‌خرید مشکل است.
در پایان اجاره چه می‌شود — آیا همه چیز را از دست می‌دهم؟
در استراتای لیزهولد زیر بخش ۱۲، نه: اگر مالک زمین تمدید را انتخاب نکند، «باید حق مستأجر لیزهولد در واحد استراتا را بخرد»، و اگر هیچ اطلاعی ندهد اجاره‌نامه خودکار برای پنج سال تمدید می‌شود. آنچه نمی‌توانید فرض بگیرید مبلغ است. اجاره‌نامه یا جدول ثبت‌شده آن را تعیین می‌کند و استان هشدار می‌دهد که ممکن است صفر تعیین شده باشد.
چند سال باقی‌مانده خیلی کم است؟
برای فروش دست دوم حداقل قانونی وجود ندارد، اما تأمین وام یک حداقل عملی تحمیل می‌کند. استاندارد منتشرشدهٔ یک بیمه‌گر می‌خواهد اجاره دست‌کم پنج سال بیشتر از دورهٔ بازپرداخت شما ادامه داشته باشد، که روی دورهٔ بیست و پنج ساله یعنی سی سال. پایین‌تر از آن، با مجموعهٔ کوچک‌تری از وام‌دهندگان، پیش‌پرداخت بزرگ‌تر یا خرید نقدی روبه‌رو هستید — و کسی که بعداً به او می‌فروشید هم همین‌طور.
آیا در بریتیش کلمبیا روی زمین اجاره‌ای مالیات نقل و انتقال ملک می‌پردازید؟
بله، مگر آنکه در زمان ثبت سی سال یا کمتر از اجاره مانده باشد، از جمله همهٔ تمدیدها و اختیارهای تمدید، که در آن صورت معاف است. بالاتر از آن، روی درصدی از ارزش فری‌هولد می‌پردازید: هشتاد درصد تا چهل سال، نود درصد تا پنجاه سال، و صد درصد بالاتر از پنجاه سال.
آیا فروش ملک لیزهولد سخت است؟
هر چه مدت کوتاه‌تر می‌شود سخت‌تر می‌شود، و سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا همین را می‌گوید: «همچنین ممکن است هر چه به انقضای مدت نزدیک‌تر می‌شویم، فروش یا انتقال لیزهولد به مالک دیگر سخت‌تر شود». سازوکار آن تأمین وام است. هر سالی که می‌گذرد گزینه‌های وام‌دهندهٔ خریدار را تنگ‌تر می‌کند، که مجموعهٔ خریداران شما را تنگ‌تر می‌کند. محدودیت‌های فرم O را هم ببینید، چون مادهٔ ۲۰۶ به مالک زمین اجازه می‌دهد انتقال را محدود کند.
آیا اجاره هرگز می‌تواند به فری‌هولد تبدیل شود؟
مادهٔ ۲۱۶ آن را پیش‌بینی کرده و همه یا هیچ است. مسئول ثبت تنها پس از دریافت «درخواست مشابهی برای ثبت در مورد همهٔ واحدهای استراتای لیزهولد» در آن نقشه و پس از آنکه تشخیص دهد همهٔ آنها قابل ثبت‌اند می‌تواند تبدیل را ثبت کند. پس یک نفر که مقاومت کند کل ساختمان را متوقف می‌کند. هر وامی که روی حق لیزهولد شما باشد به سند فری‌هولد تازه منتقل می‌شود.
آیا استراتای من همچنان عادی کار می‌کند؟
بله. مادهٔ ۲۰۰ می‌گوید قانون بر نقشهٔ استراتای لیزهولد اعمال می‌شود، و بخش ۱۲ در موارد تعارض برتری دارد. همچنان شرکت استراتا، آیین‌نامه، هزینه‌ها، صندوق ذخیرهٔ احتیاطی و گزارش استهلاک دارید. اختلاف با شرکت استراتا می‌تواند به شکل معمول به دیوان حل اختلاف مدنی برود. اختلاف با مالک زمین بر سر اجاره‌نامهٔ اصلی موضوع دادگاه است، نه دیوان.
آیا قانون اجاره‌داری مسکونی از من حمایت می‌کند؟
نه. مادهٔ ۴ آن قانون محل سکونت «اجاره‌شده زیر قراردادی با مدت بلندتر از ۲۰ سال» را مستثنا می‌کند، و این اجاره‌نامه‌ها بسیار بلندترند. اما اگر واحد خود را اجاره بدهید، قانون اجاره‌داری مسکونی بر آن رابطه حاکم است، چنان که استان تأیید می‌کند.
آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم
هر عدد و نقل‌قول بالا در منبع اصلی خود بررسی و سپس در یک مرحلهٔ جداگانه دوباره بررسی شد. اینها پرسش‌هایی است که نتوانستم حل کنم، و آنها را می‌آورم تا مرزهای این صفحه را بدانید، نه آنکه بعداً کشفشان کنید.
- اینکه مالیات نقل و انتقال ملک در فروش دست دومِ یک اجارهٔ بلندِ از پیش پیش‌پرداخت‌شده چگونه محاسبه می‌شود. مقررات اجارهٔ پیش‌پرداخت‌شده را «مبلغ اجاره» ارزش‌گذاری می‌کند، مدت را بخش سپری‌نشده می‌سنجد، و جداگانه یک فرمول درصدِ فری‌هولد می‌دهد. هر دو نمونهٔ منتشرشدهٔ استان پیش‌پرداخت‌نشده‌اند و هیچ‌یک انتقال را پوشش نمی‌دهد. حدس نزدم و کس دیگری هم نباید بزند — رأی مقدماتی دقیقاً برای همین وجود دارد.
- اینکه آیا معافیت خریداران نخستین خانه یا معافیت خانهٔ نوساز به حق لیزهولد می‌رسد. هیچ‌یک از دو صفحهٔ آن برنامه‌ها از اجاره نام نمی‌برد، و من نتوانستم به مواد تعریف‌کننده برسم. از دفتر مالیات نقل و انتقال ملک بپرسید.
- اینکه آیا مقرره‌ای برای ارزش‌گذاری مادهٔ ۲۱۴(۲)(ب) وجود دارد. بخش ۱۲ مقررات استراتا فقط مادهٔ ۱۲.۱ را دارد. روش ارزش‌گذاری پیدا نکردم. نمی‌توانم ثابت کنم جای دیگری وجود ندارد.
- اینکه آیا اظهارنامهٔ افشای ملک کنونی پرسشی دربارهٔ لیزهولد دارد. متن آن فرم در صفحه‌ای عمومی نیست. مشاور املاک شما می‌تواند فرم فعلی را نشانتان دهد.
- اینکه چه قانونی بر یک کاندوی لیزهولد بلندمدت حاکم است که مالک زمینش در فهرست مادهٔ ۱۲.۱ نیست. آن استراتای لیزهولدِ بخش ۱۲ نیست و قانون اجاره‌داری مسکونی هم بر آن اعمال نمی‌شود. آنچه می‌ماند اجاره‌نامه، ثبت سند، و قانون بازاریابی توسعه در نخستین فروش است. این مجموعهٔ باریکی از حمایت‌ها و پرسشی برای یک وکیل است.
- هر رأی دیوان حل اختلاف مدنی دربارهٔ استراتای لیزهولد. گشتم و چیزی پیدا نکردم. جست‌وجوی آن دیوان با ابزارهایی که به کار بردم در دسترس نیست، پس این یک جست‌وجوی ناکام است، نه گواهی بر اینکه چنین رأیی وجود ندارد.
- اینکه چه کسی قانوناً مسئول پرداخت مالیات ملک است، در برابر اینکه چه کسی ارزیابی می‌شود. قانون ارزیابی فقط به پرسش دوم پاسخ می‌دهد.
- اینکه آیا بیمه‌گران دیگر وام مسکن شرط‌های لیزهولد منتشر می‌کنند. من یکی را تأیید کردم. فرض نکنید بقیه آسان‌گیرترند، یا سخت‌گیرتر.
اگر دستور کوتاهی را می‌خواهید که از همین صفحه بیرون می‌آید: پیش از حذف شرط‌ها، کسی باید اجاره‌نامهٔ ثبت‌شدهٔ واحد استراتا و جدول‌های فرم O را بخواند، و نظر بیمه‌گر دربارهٔ آن اجاره‌نامه را کتباً بگیرید. هر چیز دیگری در این صفحه زمینهٔ همان دو کار است.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- فرم B پیش از خرید کاندو در بریتیش کلمبیا چه می‌گوید و چه را جا می‌گذارد — سندی که هیچ چیزی دربارهٔ اجاره‌نامهٔ زمین شما نمی‌گوید، و هر چیز دیگری که پوشش می‌دهد.
- فرانشیز بیمهٔ استراتا برای خریدار چه معنایی دارد — آن هزینهٔ دیگر استراتا که مردم دیر از آن باخبر می‌شوند.
- برای خرید خانه در بریتیش کلمبیا به وکیل نیاز دارید یا نوتاری؟ — لیزهولد یکی از مواردی است که پاسخ در آن مهم است.
- اگر معاملهٔ خانه در بریتیش کلمبیا به هم بخورد ودیعه چه می‌شود — پیش از نوشتن شرط‌ها مفید است.
- آیا می‌توانید به اظهارنامهٔ افشای ملک تکیه کنید؟ — مدرک دیگری که خریداران بیش از اندازه به آن اعتماد می‌کنند.
- راهنمای فارسی خرید و فروش خانه در نورث ونکوور
انگلیسی: Read this article in English — این مطلب را به انگلیسی بخوانید.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
اطلاعات کلی است، نه مشاورهٔ مربوط به یک ملک مشخص. مالکیت لیزهولد یکی از چند حوزهٔ نادر قانون املاک بریتیش کلمبیا است که قانون در آن یک روند تعیین می‌کند اما پول را کامل به یک قرارداد خصوصی واگذار می‌کند، پس پاسخ مربوط به خانهٔ شما در اجاره‌نامهٔ خودتان و در جدول‌های ثبت‌شده روی نقشهٔ استراتای خودتان است — نه در هیچ مقاله‌ای. اعداد، آستانه‌ها و قواعد تغییر می‌کنند و هر چیز شهرداری بدون اطلاع قبلی در معرض تغییر است. موضع فعلی را از مرجعی که صاحب آن است تأیید کنید: استان برای قانون استراتا، مقررات استراتا و مالیات نقل و انتقال ملک؛ سازمان ارزیابی بریتیش کلمبیا و شهرداری شما برای ارزیابی و مالیات ملک؛ ادارهٔ ثبت اسناد و املاک برای اسناد و مدارک ثبت‌شده؛ و وام‌دهنده یا بیمه‌گر وام مسکن شما برای تأمین وام. پیش از تعهد مالی، از یک وکیل مشاورهٔ حقوقی و از یک متخصص مشاورهٔ مالیاتی بگیرید. هر عدد و نقل‌قول این صفحه در تاریخ ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶ در منبع اصلی خود بررسی و در مرحله‌ای جداگانه دوباره بررسی شد. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.