پلان استراتای مرحله‌ای (phased strata plan) به سازنده اجازه می‌دهد یک مجموعهٔ استراتا را در چند مرحله و در طول چند سال ثبت کند، بر پایهٔ سندی که پیش از ساخت نخستین ساختمان در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک (Land Title Office) به ثبت می‌رسد. اگر در چنین مجموعه‌ای خرید می‌کنید، نخستین نکته این است: شما به یک شرکت استراتا می‌پیوندید، نه به چند شرکت جدا. و بخش‌هایی که هنوز ساخته نشده‌اند، تابع سندی هستند که احتمالاً هرگز به شما نشان داده نشده است.
دو نکته در این میان تقریباً همه را غافلگیر می‌کند، حتی کسانی را که سال‌ها در یک ساختمان مرحله‌ای مالک بوده‌اند. اگر سازنده تا تاریخی که خودش در اظهارنامه نوشته است سکوت کند، قانون او را «انتخاب‌کننده برای ساخت» فاز بعدی می‌شناسد، نه رهاکنندهٔ آن. و وقتی سازنده بخواهد پلان را تغییر دهد یا فازی را حذف کند، مالکان رأی نمی‌دهند. یک مقام عمومی به نام مأمور تصویب (approving officer) تصمیم می‌گیرد.
خلاصهٔ کوتاه
- هر فاز که ثبت شود به همان شرکت استراتا می‌پیوندد. سقف فاز یک به صورت‌حساب فاز شش تبدیل می‌شود.
- اگر سازنده تاریخ انتخاب را در سکوت رد کند، مادهٔ ۲۳۱ قانون استراتا (Strata Property Act) او را انتخاب‌کننده برای ساخت می‌شناسد. سکوت به معنای رهاکردن نیست.
- مالکان دربارهٔ اصلاح اظهارنامه یا حذف یک فاز هیچ رأیی ندارند. اما دربارهٔ هر توافقی که تکلیف پول را روشن کند رأی ۳/۴ دارند و سازنده در آن رأی حق رأی ندارد.
- جست‌وجوی سند مالکیت به تنهایی ممکن است نشان ندهد که شما در یک مجموعهٔ مرحله‌ای هستید. قانون می‌گوید مسئول ثبت «می‌تواند» آن را درج کند، نه «باید». اما پلان استراتای ثبت‌شده باید تأییدیهٔ مأمور تصویب را با شمارهٔ فاز و تعداد کل فازها داشته باشد.
- فرم B هیچ بندی دربارهٔ فاز ندارد — و به همین دلیل حمایت مادهٔ ۵۹ (۵) هم دربارهٔ مرحله‌ای بودن به شما تعلق نمی‌گیرد.
- سندی که تقریباً همه چیز را می‌گوید اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای، فرم P است. آن را بگیرید و تاریخ‌های بند ۳ آن را در تقویم بگذارید.
- تا ثبت فاز نهایی، سازنده حق وتوی کتبی بر آیین‌نامهٔ حیوان خانگی، آیین‌نامهٔ سن ساکنان و مبنای تقسیم هزینه‌های مشترک دارد.
- خریدار فازهای بعدی چند تکلیف بخش ۳ قانون را از دست می‌دهد که خریدار یک ساختمان نوساز غیرمرحله‌ای آن‌ها را نگه می‌دارد.
- بیشتر مجموعه‌های مرحله‌ای در مترو ونکوور که فازی پیش از ۲۰۲۴ با پنج واحد یا بیشتر دارند، باید تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ گزارش برنامه‌ریزی برق بگیرند.
هر چه در ادامه می‌آید از متن تنفیذشدهٔ قانون استراتا و مقررات استراتا، به‌علاوهٔ قانون بازاریابی توسعهٔ املاک (Real Estate Development Marketing Act) و سیاست افشای نهاد ناظر خوانده شده است. شمارهٔ ماده‌ها را آورده‌ام تا خودتان بتوانید بررسی کنید.
پلان استراتای مرحله‌ای چیست و چرا یک شرکت استراتا است
مرحله‌ای بودن تابع بخش ۱۳ قانون استراتا است، ماده‌های ۲۱۷ تا ۲۳۸. پیش از ثبت نخستین فاز، سازنده باید تأییدِ مأمور تصویب را برای یک اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای — همان فرم P مقرر — بگیرد و آن را همراه فاز نخست به ثبت برساند (ماده‌های ۲۲۱ (۱) (a) و ۲۲۲ (۱)).
این تأیید همیشگی نیست. مادهٔ ۲۲۲ (۲) می‌گوید تأیید مأمور تصویب «پس از یک سال منقضی می‌شود، مگر آن‌که فاز نخست پیش از آن زمان ثبت شود».
سپس هر فاز بعدی جداگانه تأیید می‌شود (مادهٔ ۲۲۴ (۱)) و به همان ترتیبی که در اظهارنامه آمده است ثبت می‌شود (مادهٔ ۲۲۱ (۲)). با ثبت هر فاز، مادهٔ ۲۲۸ (۱) دو کار می‌کند: زمین آن فاز «از بقیهٔ قطعه یا قطعه‌ها تفکیک می‌شود» و با پلان استراتای پیشین یکی می‌شود، و شرکت استراتای جدید «با شرکت استراتایی که با ثبت پلان فاز نخست تشکیل شده بود ادغام می‌شود».
پس یک شرکت استراتا، یک صندوق ذخیرهٔ احتمالی و یک مجموعه آیین‌نامه برای کل پروژه وجود دارد، هر چند سال که فاز یک را از فاز آخر جدا کند. این مهم‌ترین پیامد مرحله‌ای بودن است و همین است که باعث می‌شود خریدار یک فاز نوساز، سابقهٔ تعمیرات ساختمان‌هایی را به ارث ببرد که ده سال پیش ساخته شده‌اند.
بخش ۱۳ بر بقیهٔ قانون هم مقدم است. مادهٔ ۲۱۸ (۲): «اگر میان حکمی از این بخش و حکمی از بخش دیگر تعارض باشد، حکم این بخش مقدم است.»
اگر سازنده سکوت کند، فاز رها نشده است
این بخش برخلاف تصور رایج است. مادهٔ ۲۳۱ می‌گوید:
در تاریخی که در اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای برای انتخاب ادامه دادن به یک فاز آمده است، سازندهٔ مالک به‌طور قاطع انتخاب‌کنندهٔ ادامه دادن به آن فاز، همان‌گونه که در اظهارنامه آمده، شناخته می‌شود، مگر این‌که (a) اصلاحی در اظهارنامه بر اساس مادهٔ ۲۳۲ یا ۲۳۳ تصویب شده باشد، یا (b) انتخاب عدم ادامه بر اساس مادهٔ ۲۳۵ انجام و ثبت شده باشد.
دو بار بخوانید. کاری نکردن سازنده را آزاد نمی‌کند. موقعیت او را به عنوان کسی که ساخت را انتخاب کرده است تثبیت می‌کند.
اما در برداشت از این ماده احتیاط کنید. مادهٔ ۲۳۱ به هیچ‌کس دستور ساخت نمی‌دهد و هیچ مجازاتی ندارد. کاری که می‌کند این است که راه‌های جبران را برای شرکت استراتا باز نگه می‌دارد و سهم سازنده از هزینه‌ها بر اساس مادهٔ ۲۲۷ را جاری نگه می‌دارد.
اگر سازنده پس از آن دست روی دست بگذارد، مادهٔ ۲۳۶ (۱) به شرکت استراتا — و نه به یک مالک تنها — اجازه می‌دهد از دادگاه عالی بریتیش کلمبیا بخواهد تکمیل فاز را تا تاریخ معینی دستور دهد، در صورتی که دادگاه قانع شود سازنده «در زمانی معقول پس از تاریخ مذکور در اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای یا اظهارنامهٔ اصلاح‌شده، یا با سرعتی معقول» پیش نرفته است.
و نکتهٔ پایانی که کسی به آن اشاره نمی‌کند اینجاست. مادهٔ ۲۳۶ (۲): اگر سازنده آن حکم دادگاه را نادیده بگیرد، «دادگاه می‌تواند اعلام کند که سازندهٔ مالک انتخاب‌کنندهٔ عدم ادامه شناخته شود». زنجیره‌ای که با الزام ساخت آغاز شد می‌تواند به رهایی برسد — پس از آن‌که شرکت استراتا هزینهٔ یک پروندهٔ دادگاه عالی را پرداخته است.
چه کسی تصمیم می‌گیرد فازی تغییر کند یا حذف شود
مالکان نه. سه مسیر جداگانه همه به مأمور تصویب می‌رسند.
- تمدید تاریخ انتخاب (مادهٔ ۲۳۲). سازنده به مأمور تصویب درخواست می‌دهد. مادهٔ ۲۳۲ (۲) سقف می‌گذارد: نه «بیش از یک بار، و نه بیش از یک سال از تاریخ مذکور در اظهارنامه»، مگر به حکم دادگاه. مادهٔ ۲۳۲ (۳) به دادگاه عالی اجازه می‌دهد به مأمور تصویب دستور دهد تمدید را بدهد.
- هر اصلاح دیگر در اظهارنامه (مادهٔ ۲۳۳). باز هم درخواست به مأمور تصویب.
- انتخاب عدم ادامه (مادهٔ ۲۳۵). سازنده به شرکت استراتا و مأمور تصویب اطلاع کتبی می‌دهد و اطلاعیه را همراه نقشهٔ مرجعِ قطعهٔ باقی‌مانده در ادارهٔ ثبت ثبت می‌کند.
در دو مسیر نخست شرکت استراتا فرصت اظهارنظر دارد. مادهٔ ۲۳۴ (۲): «شرکت استراتا از زمان دریافت اطلاعیهٔ موضوع بند (۱) ۳۰ روز فرصت دارد تا اظهارات کتبی خود را به مأمور تصویب بدهد.» حتی می‌تواند از همین هم بگذرد (مادهٔ ۲۳۴ (۳)). سپس مأمور تصویب «می‌تواند تمدید یا اصلاح را با تغییر یا بدون تغییر تصویب کند یا از تصویب آن خودداری کند» (مادهٔ ۲۳۴ (۴)).
به دامنهٔ مادهٔ ۲۳۴ دقت کنید. بند (۱) اطلاع دادن را برای «درخواستی بر اساس مادهٔ ۲۳۲ یا ۲۳۳» لازم می‌داند — فقط همین دو. در انتخاب عدم ادامه، یعنی همان چیزی که خریداران واقعاً از آن می‌ترسند، هیچ حق اظهارنظر ۳۰ روزه‌ای وجود ندارد. شرکت استراتا اطلاعیه می‌گیرد و بس.
آنچه مالکان پس از وقوع در اختیار دارند دادگاه است. مادهٔ ۲۳۵ (۵) به شرکت استراتا اجازه می‌دهد از دادگاه عالی بخواهد تعیین کند که آیا انتخاب عدم ادامه «برای شرکت استراتا غیرمنصفانه است»، و مادهٔ ۲۳۵ (۶) به دادگاه اجازه می‌دهد سازنده را به تکمیل تأسیسات مشترکی که دادگاه منصفانه بداند ملزم کند، یا پرداخت تضمین را دستور دهد، یا هر دو. ماده‌های ۲۳۳ (۵) و (۶) همین کار را برای اصلاحی می‌کنند که «تغییری چشمگیر و غیرمنصفانه» باشد.
یکی از این‌ها مهلت دارد. درخواست بر اساس مادهٔ ۲۳۵ (۳) باید «در مدت ۲ سال از دریافت اطلاعیهٔ موضوع بند (۱) (a)» داده شود.
| تصمیم | تصمیم‌گیرنده | سهم مالکان | ماده |
|---|---|---|---|
| تصویب اظهارنامه پیش از فاز یک | مأمور تصویب | هیچ — پیش از آمدن آن‌ها است | ۲۲۲ (۱) |
| تصویب هر فاز برای ثبت | مأمور تصویب، که اگر انطباق اساسی باشد «باید تصویب کند» | هیچ | ۲۲۴ (۲) |
| تمدید تاریخ انتخاب | مأمور تصویب (دادگاه در مرحلهٔ بعد) | ۳۰ روز اظهارنظر کتبی | ۲۳۲، ۲۳۴ (۲) |
| هر اصلاح دیگر در اظهارنامه | مأمور تصویب | ۳۰ روز اظهارنظر کتبی | ۲۳۳، ۲۳۴ (۲) |
| حذف یک فاز | سازنده به تنهایی | فقط اطلاعیه. بدون حق اظهارنظر. | ۲۳۵ (۱) |
| آزادسازی تضمین تأسیسات مشترک | توافق به‌علاوهٔ رأی ۳/۴ | رأی، با سلب حق رأی سازنده | ۲۲۶ (۱) (b)، (۲) |
| تعیین تکلیف پول پس از کاهش سهم واحد | توافق به‌علاوهٔ رأی ۳/۴ | رأی، با سلب حق رأی سازنده | ۲۳۳ (۷) |
| تعیین تکلیف پول پس از حذف یک فاز | توافق به‌علاوهٔ رأی ۳/۴ | رأی، با سلب حق رأی سازنده | ۲۳۵ (۷) |
| وادار کردن فاز متوقف به تکمیل | دادگاه عالی بریتیش کلمبیا | شرکت استراتا می‌تواند درخواست دهد؛ یک مالک تنها نمی‌تواند | ۲۳۶ (۱) |
| تأسیسات مشترک ناتمام پس از مهلت | دادگاه عالی بریتیش کلمبیا | شرکت استراتا یا یک مالک می‌تواند درخواست دهد | ۲۲۶ (۵) |
پس «مالکان هیچ نقشی ندارند» بیان دقیقی نیست. بیان دقیق این است: مالکان دربارهٔ این‌که پلان تغییر کند یا فازی حذف شود رأی ندارند، اما دربارهٔ هر توافقی که پیامدهای مالی را تعیین کند رأی ۳/۴ دارند و در آن رأی سازنده «حق رأی ندارد» (ماده‌های ۲۲۶ (۲)، ۲۳۳ (۷) و ۲۳۵ (۷)).
پول: سهم واحد قفل است و سازنده سهمی می‌پردازد
سهم واحد (unit entitlement) عددی است که هزینهٔ استراتای شما را تعیین می‌کند. مادهٔ ۲۲۱ (۳) الزام می‌کند سهم واحد واحدهای استراتا «در همهٔ فازها بر اساس مادهٔ ۲۴۶ و با یک مبنای یکسان برای همهٔ فازها محاسبه شود». نمی‌شود فاز یک یک فرمول داشته باشد و فاز پنج فرمول دیگری.
تا زمانی که فازهایی ثبت نشده باقی بمانند، سازنده باید در هزینهٔ تأسیسات مشترک شریک باشد. مادهٔ ۲۲۷ (۱): «با رعایت ماده‌های ۲۳۳ (۲) و ۲۳۵ (۳)، تا زمانی که همهٔ فازهای یک پلان استراتای مرحله‌ای ثبت نشده باشند، سازندهٔ مالک باید در هزینه‌های شرکت استراتا که قابل انتساب به تأسیسات مشترک است سهم بپردازد.» مادهٔ ۲۲۷ (۳) فازهای ثبت‌نشده را به سهم واحدی که «در اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای آمده است» ارزش‌گذاری می‌کند — دلیلی دیگر بر اهمیت اظهارنامه.
فرمول محاسبهٔ سهم را نمی‌نویسم. مادهٔ ۲۲۷ (۲) در متن آنلاین به صورت تصویر منتشر شده است و متن جانشینی ندارد، پس از نسخهٔ HTML نمی‌توان آن را مطمئن خواند. اگر این عدد در معاملهٔ شما مهم است، وکیل یا نوتاری شما باید آن را از نسخهٔ PDF تنفیذشده دربیاورد.
مادهٔ ۲۳۳ (۲) جایی است که سازنده می‌کوشد این صورت‌حساب را کم کند، با اصلاح اظهارنامه برای کاهش سهم واحد یک فاز بعدی. در آن صورت مأمور تصویب «می‌تواند سازندهٔ مالک را ملزم کند در هزینه‌ها… چنان سهم بپردازد که گویی سهم واحد فاز بعدی کاهش نیافته است». می‌تواند، نه باید.
«تأسیسات مشترک» بسیار محدودتر از آن است که به نظر می‌رسد
مادهٔ ۲۲۷ تنها هزینه‌های «قابل انتساب به تأسیسات مشترک» را دربرمی‌گیرد و مادهٔ ۲۱۷ این اصطلاح را فقط برای بخش ۱۳ تعریف می‌کند:
در این بخش، «تأسیسات مشترک» به معنای یک تأسیسات عمده در یک پلان استراتای مرحله‌ای است، از جمله اتاق لباس‌شویی، زمین بازی، استخر شنا، مرکز تفریحی، کلاب‌هاوس یا زمین تنیس، در صورتی که آن تأسیسات برای استفادهٔ مالکان در دسترس باشد.
یک تأسیسات عمده، در دسترس مالکان. نوشتهٔ شمارهٔ ۴۵۴ مجموعهٔ Legally Speaking انجمن املاک بریتیش کلمبیا، به قلم Mike Mangan و با تاریخ ۱ مه ۲۰۱۲، پرونده‌ای را شرح می‌دهد که در آن دادگاه استیناف دریافت «آسانسورها تأسیسات مشترک نبودند، چون اختیاری نبودند. بلکه آسانسورها یک راه دسترسی استاندارد بودند، مانند راهرو یا پله».
همان نوشته ثبت می‌کند که شرکت استراتا در ادعای لباس‌شویی هم باخت: «با این حال دادگاه ادعای شرکت استراتا را رد کرد، چون نتوانست ثابت کند آن هزینه‌های خاص به‌روشنی قابل انتساب به تأسیسات لباس‌شویی بوده‌اند.» پرونده در آنجا با این عنوان ارجاع داده شده است: Strata Plan NES ۹۷ v. Timberline Developments Ltd.، ۲۰۱۱ BCCA ۴۲۱، در تأیید ۲۰۱۰ BCSC ۱۸۱۱. من آن را فقط به صورت ارجاع و از همان خلاصهٔ حرفه‌ای منتشرشده آورده‌ام — آرای دادگاه‌های بریتیش کلمبیا از این سو در دسترس نیست، پس کسی در این سو خودِ رأی را نخوانده است و من استدلالی را که ندیده‌ام نقل نمی‌کنم.
دو درس برای خریدار. راهرو، لابی، پله، جاده و آسانسور بعید است تأسیسات مشترک شمرده شوند. و حتی جایی که تأسیساتی واجد شرط باشد، شرکت استراتا بار اثبات واقعی دارد که کدام هزینه‌ها به آن قابل انتساب است. توصیهٔ پایانی همان نوشته محتاطانه و شنیدنی است: «در مجموعه‌ای که فاز آخر آن هنوز ثبت نشده است، خوب است بپرسید آیا تأسیسات مشترکی وجود دارد و اگر هست، آیا سازنده در نگهداری آن سهم می‌پردازد.»
آیا برای استخری که ساخته نشده تضمینی سپرده شده است؟
جایی که تأسیسات مشترک باید در فازی بعدی یا در قطعه‌ای جدا ساخته شود، مادهٔ ۲۲۳ (۱) می‌گوید مأمور تصویب «تنها در صورتی می‌تواند اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای را تصویب کند که سازندهٔ مالک» ضمانت‌نامه، اعتبارنامهٔ غیرقابل برگشت یا تضمین دیگری بسپارد که «هزینهٔ کامل ساخت تأسیسات مشترک، از جمله بهای زمین» را بپوشاند — یا «ترتیبات دیگری بدهد که برای مأمور تصویب رضایت‌بخش باشد تا تکمیل تأسیسات مشترک تضمین شود».
این شرط دوم کار زیادی را بی‌صدا انجام می‌دهد و سیاست افشای نهاد ناظر هم به آن اشاره دارد. جایی که تضمین وجود دارد، مادهٔ ۲۲۳ (۲) می‌گوید باید «به نفع شهرداری محل زمین کشیده شود و در اختیار آن باشد»، یا به نفع ناحیهٔ منطقه‌ای در جایی که زمین در شهرداری نیست.
تضمین به‌سادگی آزاد نمی‌شود. مادهٔ ۲۲۶ (۳): «تضمین نباید آزاد شود مگر یکی از شرایط بند (۱) این ماده محقق شده باشد» — تکمیل اساسی با گواهی معمار یا مهندس، توافقی که با رأی ۳/۴ تصویب شده، یا حکم دادگاه. و مادهٔ ۲۲۵ (۲) (b) اجازه می‌دهد فازی تصویب شود در حالی که تأسیسات مشترک فقط «حداقل ۵۰% تکمیل شده باشد، به تأیید گواهی یک معمار یا مهندس حرفه‌ای ثبت‌شده». نیمی از یک کلاب‌هاوس برای ثبت فاز کافی است.
مادهٔ ۲۲۶ (۵) تنها اهرمی است که یک مالک تنها در دست دارد. اگر تأسیسات مشترکی «در زمان تکمیل مقرر در اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای به‌طور اساسی تکمیل نشود»، شرکت استراتا یا یک مالک می‌تواند از دادگاه عالی تکمیل آن یا پرداخت تضمین یا هر دو را بخواهد. دقت کنید که این هم به تاریخی وابسته است که در اظهارنامه نوشته شده.
جست‌وجوی سند ممکن است فاز را نشان ندهد. پلان استراتا باید نشان دهد
اینجا تله‌ای است که آدم‌های دقیق را هم می‌گیرد. مادهٔ ۲۲۱ (۴):
با ثبت هر فاز از یک پلان استراتای مرحله‌ای به‌جز فاز نهایی، مسئول ثبت می‌تواند درجی از اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای را بر سند مالکیت هر واحد استراتایی که آن پلان ایجاد کرده و بر سند مالکیت قطعهٔ باقی‌مانده بگذارد.
می‌تواند. نه باید. و مادهٔ ۲۲۱ (۵) هم به همین شکل اختیاری است: با ثبت فاز نهایی، مسئول ثبت «می‌تواند درج‌ها را بردارد». این را با مادهٔ ۲۳۵ (۲) در همان بخش مقایسه کنید که می‌گوید با انتخاب عدم ادامه، مسئول ثبت «باید» درج را بردارد. قانون‌گذار هر جا «باید» را می‌خواسته نوشته است.
پس این درج در هر دو جهت غیرقابل اعتماد است. نبودنش ثابت نمی‌کند مجموعه تمام شده یا هرگز مرحله‌ای نبوده؛ بودنش ثابت نمی‌کند مجموعه ناتمام است. من دنبال چیزی گشتم که آن را در عمل الزامی کند — بخش ۱۴ قانون که ثبت املاک را اداره می‌کند، و مقررات استراتا. بخش ۱۴ واژهٔ «درج» (notation) را هیچ‌جا ندارد. هیچ حکم یا رویهٔ منتشرشده‌ای که این درج را الزامی کند پیدا نکردم. این «پیدا نکردم» است، نه «وجود ندارد».
آنچه الزامی است تأییدیه روی پلان استراتای ثبت‌شده است. مادهٔ ۲۴۴ (۱) (h) الزام می‌کند یک پلان استراتا «به تأیید مأمور تصویب برسد… اگر پلان استراتای مرحله‌ای باشد، بر اساس ماده‌های ۲۲۴ و ۲۲۵». مادهٔ ۱۴.۵ (۱) مقررات می‌گوید آن تأیید «باید در فرم Q باشد». و خودِ فرم Q چنین است: «به عنوان فاز [شمارهٔ فاز] از یک پلان استراتای [تعداد کل فازها] فازی بر اساس مادهٔ ۲۲۴ قانون استراتا تأیید شد.»
پس هر فاز ثبت‌شده باید روی پلان استراتای ثبت‌شده تأییدیه‌ای داشته باشد که شمارهٔ فاز و تعداد فازهای پیش‌بینی‌شده را بنویسد. پلان استراتای ثبت‌شده یک محصول جست‌وجوی معمولی در سازمان ثبت اسناد و نقشه‌برداری بریتیش کلمبیا است. آن را بگیرید. قاعدهٔ عملی این است: جست‌وجوی سند مالکیت به تنهایی کافی نیست؛ پلان استراتا و اظهارنامهٔ فرم P را سفارش دهید.
یک محدودیت را هم در نظر داشته باشید. فرم Q ثبت می‌کند که در زمان تصویب آن فاز چند فاز پیش‌بینی شده بود. نمی‌گوید فازهای بعدی پیش رفتند، بر اساس ماده‌های ۲۳۲ یا ۲۳۳ اصلاح شدند یا بر اساس مادهٔ ۲۳۵ حذف شدند. تنها اظهارنامه — و هر اظهارنامهٔ اصلاح‌شده که بر اساس مادهٔ ۲۳۴ (۵) ثبت شده باشد — این را می‌گوید.
فرم B به شما نمی‌گوید، و این بدتر از آن است که به نظر می‌رسد
فرم B گواهی اطلاعات است، سندی که خریداران و وکلایشان برای دانستن وضع یک شرکت استراتا به آن تکیه می‌کنند. من فرم B مقرر در مقررات استراتا را کامل خواندم، بندهای (a) تا (p) به‌علاوهٔ پیوست‌های الزامی آن. واژهٔ «فاز» حتی یک بار در آن نیست. در مادهٔ ۵۹ قانون هم که محتوای این گواهی را تعیین می‌کند نیست. صفحهٔ رسمی استان دربارهٔ فرم B که تاریخ انتشار ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ دارد هم به مرحله‌ای بودن اشاره نمی‌کند.
اکنون پیامد، که بخش مهم ماجرا است. مادهٔ ۵۹ (۵):
اطلاعات موضوع بند (۳) که در یک گواهی افشا شده باشد، در روابط شرکت استراتا با شخصی که به آن گواهی اتکا کرده و در این اتکا متعارف رفتار کرده است، برای شرکت استراتا الزام‌آور است.
این اثر الزام‌آور تنها به اطلاعات بند (۳) تعلق می‌گیرد. مرحله‌ای بودن از اطلاعات بند (۳) نیست. پس اگر فرم B دربارهٔ مرحله‌ای بودن ساکت باشد یا تصور نادرستی به شما بدهد، هیچ پشتوانهٔ حقوقی ندارید. ریسک با شماست.
دو اصلاح دربارهٔ چیزهایی که مردم معمولاً فرض می‌کنند. آیین‌نامه‌ها پیوست فرم B نیستند — مادهٔ ۵۹ (۴) مقررات، بودجهٔ جاری و آخرین گزارش استهلاک را پیوست می‌کند، و بند (g) فقط می‌پرسد آیا اصلاحات ثبت‌نشده‌ای در آیین‌نامه‌ها هست. پلان استراتا هم پیوست نمی‌شود. اگر آیین‌نامه‌ها یا پلان را می‌خواهید، جداگانه درخواست کنید.
با این حال، خوانندهٔ دقیق اغلب می‌تواند نشانهٔ مرحله‌ای بودن را در بستهٔ فرم B به‌صورت غیرمستقیم ببیند:
| کجا را ببینید | چه چیزی نشانهٔ مرحله‌ای بودن است |
|---|---|
| بودجهٔ جاری پیوست‌شده | سهم سازنده در هزینه‌های تأسیسات مشترک باید جایی در درآمدهایی که بودجه به تفکیک منبع فهرست می‌کند پیدا شود |
| بند (p) فرم B | می‌پرسد آیا شرکت استراتا گزارش برنامه‌ریزی برق گرفته است. مادهٔ ۵.۱۲ مقررات، گزارش یک مجموعهٔ مرحله‌ای را به فازهای معینی محدود می‌کند، پس گزارش پیوست‌شده آن فازها را نام می‌برد |
| بندهای (m) و (n) فرم B | پارکینگ یا انباری که «با واگذاری سازندهٔ مالک» تخصیص یافته باشد، به مجموعه‌ای ناتمام اشاره دارد |
| بندهای (h) و (i) فرم B | توافق موضوع ماده‌های ۲۲۶ (۱) (b)، ۲۳۳ (۷) یا ۲۳۵ (۷) به رأی ۳/۴ نیاز دارد، پس باید به عنوان مصوبه‌ای که تصویب شده یا اطلاع آن داده شده است پیدا شود |
| بند (j) فرم B | دربارهٔ پرونده‌های دادگاه، داوری و تریبونال می‌پرسد. درخواستی بر اساس ماده‌های ۲۲۶ (۵)، ۲۳۳، ۲۳۵ یا ۲۳۶ اینجا دیده می‌شود |
فرم P سندی است که به پرسش‌های شما پاسخ می‌دهد
اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای در مقررات استراتا به عنوان فرم P مقرر شده است و همراه فاز نخست در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک به ثبت می‌رسد. بند ۲ آن سازنده را ملزم می‌کند طرح توسعه را بنویسد. معنای آن، به زبان خودِ فرم، چنین است.
| فرم P، بند ۲ | چه چیزی به شما می‌دهد |
|---|---|
| (a) «جدولی که تعداد فازها را به ترتیبی که ثبت خواهند شد تعیین کند و هر تأسیسات مشترکی که همراه فاز معینی ساخته می‌شود مشخص کند» | چند فاز، به چه ترتیب، و کدام فاز قرار است استخر را تحویل دهد |
| (b) «نقشهٔ کلی» کل زمین، «مرزهای کنونی قطعه»، «مرزهای تقریبی هر فاز» و «محل تقریبی تأسیسات مشترک» | ساختمان‌های ساخته‌نشده کجا می‌روند — از جمله این‌که آیا یکی از آن‌ها پیش پنجرهٔ شما می‌نشیند |
| (c) «جدولی که تاریخ تقریبی آغاز ساخت و پایان ساخت هر فاز را تعیین کند» | تاریخ‌های آغاز ساخت که وتوی آیین‌نامه‌ای سازنده بر اساس مادهٔ ۱۳.۳ مقررات را کنترل می‌کنند |
| (d) «بیانی از سهم واحد هر فاز و سهم واحد کل مجموعهٔ تکمیل‌شده» | این‌که هزینهٔ استراتای شما با آمدن فازها رقیق می‌شود یا نه |
| (e) «بیانی از حداکثر تعداد واحدها و نوع عمومی مسکن یا سازهٔ دیگری که در هر فاز ساخته می‌شود» | این‌که فاز پنج شش خانهٔ ردیفی است یا برجی شصت‌واحدی |
و بعد بند ۳ همان فرم، که همان را باید در تقویم بنویسید: «من انتخاب ادامه دادن به هر فاز را در یا تا تاریخ‌های زیر انجام خواهم داد»، و پس از آن برای هر شمارهٔ فاز یک تاریخ.
این تاریخ‌ها انتخاب فرضی مادهٔ ۲۳۱، سقف تمدید مادهٔ ۲۳۲، مهلت مادهٔ ۲۳۵ برای انتخاب عدم ادامه، و وتوی سازنده بر اساس مادهٔ ۱۳.۳ مقررات را به حرکت درمی‌آورند. اگر از این نوشته یک کار را انجام می‌دهید، همین باشد: فرم P و هر اظهارنامهٔ اصلاح‌شده را بگیرید و تاریخ‌های بند ۳ را در تقویم بگذارید.
وتوی سازنده بر آیین‌نامهٔ حیوان خانگی و سن ساکنان
دو حکم از مقررات استراتا اینجا با هم کار می‌کنند و تقریباً هیچ نوشتهٔ خریدارمحوری به هیچ‌کدام اشاره نمی‌کند.
نخست، مادهٔ ۱۳.۲ مقررات: جایی که فازی بعدی ثبت می‌شود، «آیین‌نامه‌های شرکت استراتایی که با ثبت فاز نخست تشکیل شده است و هر اصلاحی بر آن آیین‌نامه‌ها، آیین‌نامه‌های فاز جدید هستند». شما کتاب قانون فاز یک را به ارث می‌برید. شروع تازه‌ای نیست.
دوم، مادهٔ ۱۳.۳ مقررات بخشی از همان کتاب قانون را قفل می‌کند. بند (۲) می‌گوید تا زمانی که سازنده «با تاریخ‌های آغاز ساخت هر فاز» مقرر در اظهارنامه «در انطباق باشد»، شرکت استراتا «نمی‌تواند هیچ آیین‌نامه‌ای را دربارهٔ موضوعات زیر ایجاد، تغییر، لغو، جانشین، اضافه یا به‌گونهٔ دیگری اصلاح کند» تا مجمع عمومی سالانهٔ پس از فاز نهایی یا تا انتخاب عدم ادامه، «مگر این‌که شرکت استراتا رضایت کتبی سازندهٔ مالک را بگیرد».
| قفل‌شده با مادهٔ ۱۳.۳ مقررات | ارجاع | وضعیت |
|---|---|---|
| تغییر مبنای تقسیم هزینه‌های مشترک (مصوبهٔ مادهٔ ۱۰۰) | ۱۳.۳ (۱) | قفل |
| آیین‌نامه‌های «نگه داشتن یا مهار حیوانات خانگی» | ۱۳.۳ (۲) (a) | قفل |
| آیین‌نامه‌های محدودکنندهٔ اجاره | ۱۳.۳ (۲) (b) | لغو شد — B.C. Reg. 6/2023، مادهٔ ۳ |
| آیین‌نامه‌های «سن ساکنان» | ۱۳.۳ (۲) (c) | قفل |
| آیین‌نامه‌های «فعالیت‌های بازاریابی سازندهٔ مالک که به فروش واحدهای استراتا در آن پلان مربوط است» | ۱۳.۳ (۲) (d) | قفل |
دو نکته شنیدنی است. بند مربوط به اجاره در ۲۰۲۳ لغو شد، پس نگذارید کسی به شما بگوید یک مجموعهٔ مرحله‌ای بر این مبنا نمی‌تواند آیین‌نامهٔ اجاره تصویب کند. و کل این وتو مشروط است: فقط تا زمانی اعمال می‌شود که سازنده با تاریخ‌های آغاز ساخت مقرر در اظهارنامه در انطباق باشد. سازنده‌ای که از برنامهٔ خودش عقب است وتو را از دست می‌دهد. این قابل بررسی است، در برابر تاریخ‌های فرم P، و پرسش معقولی است که پیش از برداشتن شرط‌ها از مدیر استراتا بپرسید.
نکتهٔ مرتبطی که آسان از دست می‌رود: مادهٔ ۱۳.۶ مقررات به سازنده اجازه می‌دهد پارکینگ‌ها را در یک فاز به عنوان ملک مشترک محدود تعیین کند «تنها تا تاریخ مجمع عمومی سالانه‌ای که ثبت آن فاز بر اساس مادهٔ ۲۳۰ قانون لازم می‌کند». اگر با پارکینگی خرید می‌کنید که گفته‌اند همراه واحد است، بپرسید بر چه مبنایی ثبت شده و آیا آن پنجره بسته شده است.
خریدار فاز بعدی چه چیزی را از دست می‌دهد
بخش ۳ قانون استراتا مجموعهٔ تکالیفی است که سازنده در دورهٔ موقت به یک شرکت استراتای نوساز بدهکار است. مادهٔ ۱۳.۴ (۲) مقررات بیشتر آن را برای فازهای بعدی خاموش می‌کند: «الزامات بخش ۳ قانون بر فازی به‌جز فاز نخست یک پلان استراتای مرحله‌ای اعمال نمی‌شود، مگر به‌گونه‌ای که در این ماده آمده است.»
مهم است کدام بند از مادهٔ ۱۳.۴ بر شما اعمال می‌شود و شرح‌های دیگر همین‌جا اشتباه می‌کنند.
- اگر در زمان ثبت فاز جدید، نخستین مجمع عمومی سالانه هنوز برگزار نشده باشد، مادهٔ ۱۳.۴ (۳) همهٔ بخش ۳ را با تنظیمات فنی بر فاز جدید اعمال می‌کند. چیزی از دست نمی‌رود.
- اگر نخستین مجمع عمومی سالانه برگزار شده باشد، مادهٔ ۱۳.۴ (۴) فهرستی نام‌برده را اعمال می‌کند.
- اگر شرکت استراتا پیش از ثبت فاز جدید بودجه‌ای را در مجمع عمومی سالانه تصویب کرده باشد — که در هر مجموعهٔ جاافتاده‌ای درست است — مادهٔ ۱۳.۴ (۵) حاکم است، چون مادهٔ ۱۳.۴ (۴) صریحاً «با رعایت بند (۵)» است. فهرست آن کوتاه‌تر است: ماده‌های ۶ (۲)، ۱۲، ۱۳، ۱۴ (۱) تا (۳) و (۶) تا (۸)، ۲۰ (۲) (a) و (۳)، ۲۲ (b) و ۲۳.
مادهٔ ۱۳.۴ (۴) را با مادهٔ ۱۳.۴ (۵) مقایسه کنید و می‌بینید در حالت واقعی چه چیزی می‌افتد: مادهٔ ۱۸ کاملاً ناپدید می‌شود و مادهٔ ۱۴ به‌گونه‌ای محدود می‌شود که بندهای (۴) و (۵) آن بیرون می‌مانند.
این جفت مهم‌تر از آن است که به نظر می‌رسد. مادهٔ ۱۴ (۴) همان پرداخت تکمیلی سازنده است، جایی که هزینه‌های واقعی شرکت استراتا از برآورد بودجهٔ موقت بیشتر شود — سازنده «باید تفاوت را در مدت ۸ هفته پس از نخستین مجمع عمومی سالانه به شرکت استراتا بپردازد». مادهٔ ۱۸ قلاب وصول است: «مبالغ قابل پرداخت سازندهٔ مالک بر اساس ماده‌های ۱۴ (۴) و (۵) و ۱۷ (b) پول بدهکار به شرکت استراتا است و ماده‌های ۱۱۲ تا ۱۱۸ اعمال می‌شود.» هر دو را از دست بدهید و آن پرداخت تکمیلی نه تکلیفی پشت خود دارد و نه حق وصولی.
| تکلیف بخش ۳ | چه می‌کند | فاز بعدی (مادهٔ ۱۳.۴ (۵) مقررات) |
|---|---|---|
| مادهٔ ۶ (۲) | سازنده باید «کوشش معقول برای پیگیری هر راه جبرانی تحت گارانتی‌های موجود» دربارهٔ ملک مشترک بکند | باقی است |
| مادهٔ ۷ | سازنده هزینه‌های واقعی شرکت استراتا را تا پایان ماه نخستین انتقال مالکیت می‌پردازد | از دست می‌رود |
| مادهٔ ۱۰ | قراردادهای سازنده با خودش را پیش از نخستین مجمع، بدون رأی یکپارچه، ممنوع می‌کند | از دست می‌رود |
| مادهٔ ۱۲ | سازنده به صندوق ذخیرهٔ احتمالی می‌پردازد | باقی است (به صندوق موجود، نه صندوقی تازه) |
| مادهٔ ۱۳ | بودجهٔ موقت | باقی است، با محاسبهٔ دوبارهٔ ۱۲ ماه پس از ثبت فاز |
| مادهٔ ۱۴ (۴) و (۵) | پرداخت تکمیلی سازنده وقتی هزینه‌های واقعی از بودجهٔ موقت بیشتر شود | از دست می‌رود |
| مادهٔ ۱۵ | سازنده باید بیمهٔ شرکت استراتا را «حداقل ۴ هفته پس از نخستین مجمع عمومی سالانه» برقرار نگه دارد | از دست می‌رود |
| مادهٔ ۱۷ | اگر سازنده نخستین مجمع را برگزار نکند، یک مالک می‌تواند آن را برگزار کند و سازنده مبلغی را که مقررات تعیین می‌کند می‌پردازد | از دست می‌رود — مادهٔ ۲۳۰ پشتوانه یا جریمهٔ همتایی ندارد |
| مادهٔ ۱۸ | مبالغ ماده‌های ۱۴ (۴) و (۵) و ۱۷ (b) را به عنوان پول بدهکار قابل وصول می‌کند | از دست می‌رود |
| مادهٔ ۲۰ (۲) (a) | تحویل اسناد: نقشه‌های پروانه، محل واقعی تأسیسات، قراردادها، اظهارنامهٔ افشا، پلان استراتای ثبت‌شده، فهرست پیمانکاران، همهٔ گارانتی‌ها و دفترچه‌ها، و سوابق شرکت استراتا | باقی است — در مجمع هر فاز از نو بدهکار است |
| مادهٔ ۲۲ (b) | کلیدها، رمزها و ابزارهای دسترسی | باقی است |
| مادهٔ ۲۳ | دو سال دسترسی شرکت استراتا به سوابق مالی سازنده | باقی است |
| مادهٔ ۲۴ | قرارداد مدیریت استراتا را که سازنده امضا کرده، کمی پس از دومین مجمع پایان می‌دهد | از دست می‌رود |
دربارهٔ روی دیگر این ماجرا منصف باشیم، چون بخشی از آنچه «از دست می‌رود» هرگز قرار نبود به شما کمک کند. ماده‌های ۵، ۸ و ۱۱ اختیارات سازنده هستند — ادارهٔ هیئت مدیره و تصویب مصوبه‌ها پیش از نخستین مجمع. خریدار فاز چهار به شرکتی می‌رسد که همین حالا هیئت مدیرهٔ انتخابی دارد، پس آن اختیارات هرگز قرار نبود بر او اعمال شود. برداشته شدنشان ضرر نیست.
و نخستین مجمع عمومی سالانه هم به‌سادگی از دست نمی‌رود. مادهٔ ۲۳۰ برای هر فاز بعدی یک مجمع عمومی سالانه لازم می‌کند، در دورهٔ شش‌هفته‌ای که از زودترین این دو آغاز می‌شود: تاریخی که «۵۰% به‌علاوهٔ یک از واحدهای استراتای فاز جدید به خریداران منتقل شده باشد» و تاریخ شش ماه پس از ثبت. سپس مادهٔ ۱۳.۵ مقررات دو کرسی هیئت مدیره را به مالکان فاز جدید اختصاص می‌دهد، تا مجمع عمومی سالانهٔ بعدی، و هر سقف آیین‌نامه‌ای بر اندازهٔ هیئت مدیره «موقتاً افزایش‌یافته شناخته می‌شود». مالکان فاز جدید به حق خود در هیئت مدیره نمایندگی دارند.
خلاصهٔ منصفانه: خریدار فاز بعدی تحویل باارزش اسناد و تکالیف صندوق ذخیره و بودجه را نگه می‌دارد، مجمعی را که قانون برایش مقرر کرده و دو کرسی هیئت مدیره می‌گیرد، و پشتوانه‌های مالی را از دست می‌دهد — پرداخت تکمیلی هزینه، حق وصول آن، تداوم بیمه، جریمهٔ مجمع برگزارنشده و پایان خودکار قرارداد مدیریت.
خرید پیش‌فروش در فاز بعدی: اظهارنامهٔ اصلی را بخواهید
اگر از سازنده خرید می‌کنید و نه از یک مالک، قانون بازاریابی توسعهٔ املاک اعمال می‌شود و بیانیهٔ سیاست شمارهٔ ۱ نهاد خدمات مالی بریتیش کلمبیا، که از ۲۴ نوامبر ۲۰۲۲ اجرا می‌شود، تعیین می‌کند اظهارنامهٔ افشا باید چه بگوید. مادهٔ ۲.۳ آن با عنوان «مرحله‌ای بودن» سازنده را ملزم می‌کند:
بگوید آیا واحدهای استراتا در فازها ساخته می‌شوند. اگر ملک توسعه مرحله‌ای است، جنبه‌های مرحله‌ای بودن عرضه را شرح دهد، از جمله تعداد کل واحدهای استراتای بالقوه در ملک توسعه، تعداد فازها، تعداد واحدهای استراتا در هر فاز، و فاز یا فازهایی که سازنده اکنون بازاریابی می‌کند. به خریداران هشدار دهد که سازنده حق دارد فازهای بعدی را پیش نبرد. بگوید آیا مرحله‌ای بودن را مأمور تصویب مربوط تأیید کرده است و یک فرم P، اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای، را به عنوان پیوست ضمیمه کند.
این خودِ نهاد ناظر است که به سازندگان، با واژه‌های خودش، می‌گوید به شما هشدار دهند فازهای بعدی ممکن است هرگز ساخته نشوند. همچنین می‌گوید جایی که تأسیسات مشترکی در فازهای آینده خواهد بود، اظهارنامه باید «آن تأسیسات و ترتیبات تضمین، در صورت وجود، برای ساخت آن‌ها را شرح دهد». همان «در صورت وجود» تمام نکتهٔ بخش پیشین دربارهٔ تضمین است.
و حالا حکمی که دانستنش ارزش دارد. مادهٔ ۱۵.۱ آن قانون به سازنده در یک پروژهٔ مرحله‌ای اجازه می‌دهد برای یک فاز تنها یک اظهارنامهٔ افشای فاز ثبت کند. هر دو شرط مادهٔ ۱۵.۱ (۱) اختیاری است — سازنده «می‌تواند» آن را ثبت کند و «می‌تواند» به خریدار تازه بدهد. جایی که چنین کند، مادهٔ ۱۵.۱ (۳) می‌گوید سازنده «لازم نیست به خریدار تازه» نخستین اظهارنامهٔ افشای ثبت‌شده برای ملک توسعه، هر اصلاحی که پیش از آن یا همراه آن ثبت شده، هر اظهارنامهٔ تلفیقی فازهای دیگر، یا اظهارنامهٔ افشای هیچ فاز دیگری را بدهد.
به زبان ساده: ممکن است سند فاز خودتان را بگیرید و سند اصلی مجموعه‌ای را که به آن می‌پیوندید نگیرید. اظهارنامهٔ افشای فاز باید این را روی جلد خود، با حروف برجسته، بنویسد: «This is a Phase Disclosure Statement filed pursuant to the Real Estate Development Marketing Act.»
اما می‌توانید بخواهید و پاسخ باید مثبت باشد. مادهٔ ۱۵.۱ (۴): خریدار تازه‌ای که اظهارنامهٔ افشای فاز گرفته است «می‌تواند به‌صورت کتبی رونوشت اظهارنامهٔ افشای موضوع بندهای (۳) (a)، (b)، (c) یا (d) را درخواست کند، و سازنده باید بدون هزینه، حداکثر ۳۰ روز پس از دریافت درخواست، رونوشت آن اظهارنامه را به خریدار تازه بدهد».
درخواست را کتبی بدهید، تاریخ را نگه دارید، و توجه کنید که ۳۰ روز از بیشتر دوره‌های برداشتن شرط‌ها بلندتر است. زود بپرسید.
خرید واحد دست‌دوم در استراتای مرحله‌ای: خریداری با کمترین حمایت
این گروهی است که کسی برایش نمی‌نویسد و بزرگ‌ترین گروه است. اگر واحدی از فاز یک را شش سال پس از ساخت از یک مالک خصوصی بخرید، در حالی که فازهای چهار تا هفت هنوز ساخته نشده‌اند، ببینید چه چیزی را نمی‌گیرید:
- هیچ اظهارنامهٔ افشایی. قانون بازاریابی توسعهٔ املاک سازنده‌ای را که واحدهای توسعه را بازاریابی می‌کند مقید می‌کند. فروشندهٔ خصوصی سازنده نیست، پس هیچ بخشی از بیانیهٔ سیاست شمارهٔ ۱ به شما نمی‌رسد — از جمله آن هشدار الزامی که فازهای بعدی ممکن است ساخته نشوند.
- هیچ حق انصرافی. مادهٔ ۲۱ (۱) (a) آن قانون می‌گوید خریدار حق انصراف بر اساس آن ماده ندارد «اگر خریدار مستحق دریافت اظهارنامهٔ افشا بر اساس این قانون نباشد».
- هیچ بندی دربارهٔ فاز در فرم B، چنان‌که بالا آمد.
- هیچ پشتوانهٔ حقوقی دربارهٔ مرحله‌ای بودن بر اساس مادهٔ ۵۹ (۵)، چون مرحله‌ای بودن از اطلاعات مادهٔ ۵۹ (۳) نیست.
هیچ‌چیز در این نظام قانونی پرسش مرحله‌ای بودن را پیش چشم خریدار دست‌دوم نمی‌گذارد. خودتان باید بروید و پیدایش کنید. یعنی سفارش پلان استراتای ثبت‌شده و خواندن تأییدیهٔ فرم Q، سفارش اظهارنامهٔ فرم P و هر اصلاح آن، و خواندن بودجهٔ پیوست‌شده برای یافتن سهم سازنده.
یک نکتهٔ آخر دربارهٔ این‌که با چه کسی طرف هستید. مادهٔ ۲۲۰: «اگر سازندهٔ مالک، نفع خود در زمین مذکور در اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای را منتقل کند، حقوق و مسئولیت‌های سازندهٔ مالک بر اساس آن اظهارنامه و این قانون به سازندهٔ مالک جدید منتقل می‌شود.» شرکتی که فاز شما را ساخته است، ممکن است همان شرکتی نباشد که اکنون زمین ساخته‌نشده را در دست دارد.
گزارش برنامه‌ریزی برق: ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ برای بیشتر استراتاهای مرحله‌ای اینجا
مادهٔ ۹۴.۱ قانون، شرکت استراتا را ملزم می‌کند «در یا پیش از تاریخ‌هایی که بر اساس مقررات تعیین می‌شود» از یک شخص واجد شرایط گزارش برنامه‌ریزی برق بگیرد. استراتاهای مرحله‌ای مادهٔ مهلت خودشان را دارند و آن مادهٔ معروف نیست.
مادهٔ ۵.۸ (۱) مقررات، مادهٔ مهلت عادی را برای پلان‌های مرحله‌ای کاملاً خاموش می‌کند: «این ماده بر یک شرکت استراتا اعمال نمی‌شود اگر پلان استراتا، پلان استراتای مرحله‌ای باشد.» مادهٔ ۵.۹ (۱) آینهٔ آن است: «این ماده بر یک شرکت استراتا اعمال نمی‌شود مگر این‌که پلان استراتا، پلان استراتای مرحله‌ای باشد.»
| وضعیت | مهلت | ارجاع |
|---|---|---|
| مرحله‌ای، تشکیل‌شده در یا پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳، فازهای ثبت‌شده تا آن زمان حداقل یکی با ۵ واحد یا بیشتر دارند، و زمین کلاً یا جزئاً در «منطقهٔ معین» است | ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ | ۵.۹ (۲) (a) (i) |
| همان، اما زمین کلاً بیرون از منطقهٔ معین | ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ | ۵.۹ (۲) (a) (ii) |
| مرحله‌ای، هر فاز با ۵ واحد یا بیشتر که پس از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳ ثبت شود | ۵ سال پس از ثبت آن فاز | ۵.۹ (۲) (b)، ۵.۹ (۳) |
| مرحله‌ای، هر فاز کمتر از ۵ واحد دارد | می‌تواند تا ۵ سال پس از ثبت فاز نهایی به تعویق بیفتد | ۵.۹ (۴) |
| غیرمرحله‌ای، کمتر از ۵ واحد | هیچ گزارشی لازم نیست | ۵.۸ (۳)، ۵.۸ (۵) |
| گزارش استهلاک، هر استراتا | لازم نیست «اگر و تا زمانی که در پلان استراتا کمتر از ۵ واحد استراتا باشد» | مادهٔ ۶.۲۲ مقررات |
مادهٔ ۵.۷ مقررات «منطقهٔ معین» را ناحیهٔ منطقه‌ای کپیتال، ناحیهٔ منطقه‌ای فریزر ولی، یا «ناحیهٔ منطقه‌ای مترو ونکوور، به‌جز جزیره‌ای که دسترسی آن تنها با هوا یا قایق است» تعریف می‌کند. نورث ونکوور، وست ونکوور و بقیهٔ نورث شور در ناحیهٔ منطقه‌ای مترو ونکوور هستند، پس ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ تاریخ زندهٔ یک استراتای مرحله‌ای در اینجاست که شرایط دیگر را داشته باشد. چند هفته مانده است.
چهار جزئیات که جای دیگر می‌افتند. آزمون جغرافیایی «کلاً یا جزئاً» است — یک گوشه در منطقهٔ معین، کل شرکت را به ۲۰۲۶ می‌کشد. این بند بر «شرکت استراتای موجود» اعمال می‌شود که مادهٔ ۵.۷ مقررات آن را شرکتی تعریف می‌کند که در یا پیش از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳ تشکیل شده باشد. ماده می‌گوید گزارش «در یا پیش از هر یک از تاریخ‌های زیر» بدهکار است، پس بندهای (a) و (b) می‌توانند هر دو عمل کنند و این می‌تواند تکلیفی تکرارشونده باشد. و تخفیف مادهٔ ۵.۹ (۴) برای پلان‌های کوچک یک تعویق است، نه آن معافیت دائمی که یک پلان کوچک غیرمرحله‌ای بر اساس ماده‌های ۵.۸ (۳) و ۵.۸ (۵) می‌گیرد — معافیتی که ماده‌های ۵.۹ (۱) و ۵.۸ (۱) با هم از دسترس هر پلان مرحله‌ای بیرون می‌برند.
در مادهٔ ۵.۹ (۴) شکافی هم هست که ندیده‌ام کسی به آن اشاره کند. ساعت آن از «تاریخ ثبت فاز نهایی» شروع می‌شود. اگر فاز نهایی هرگز ثبت نشود — بر اساس مادهٔ ۲۳۵ حذف شود یا بر اساس مادهٔ ۲۳۶ (۲) حذف‌شده شناخته شود — آن تاریخ هرگز نمی‌رسد و من در مقررات چیزی پیدا نکردم که جانشین آن باشد.
اگر یک استراتا از این تاریخ بگذرد چه می‌شود؟ بر اساس ظاهر قانون، مستقیماً هیچ. مادهٔ ۹۴.۱ سه بند است و هیچ جرم، جریمه یا مجازاتی ندارد، و من هیچ حکم اجرایی متصل به آن پیدا نکردم. اما پیامدهای عملی واقعی است: بند (p) فرم B باید «خیر» پاسخ دهد، که هر خریدار و وام‌دهندهٔ بالقوه آن را می‌بیند. و از دست دادن مهلت، حق مالکان را برای درخواست شارژ خودروی برقی عقب نمی‌اندازد — مادهٔ ۵.۴ (a) مقررات حق مالک برای چنین درخواستی را در زودترینِ تاریخ گرفتن واقعی گزارش و «تاریخی که شرکت استراتا باید نخستین گزارش برنامه‌ریزی برق را در یا پیش از آن بگیرد» باز می‌کند.
اگر فازی حذف شود، با زمین کنار ساختمان چه می‌شود
بخش ۱۳ هیچ‌جا به این صراحت نمی‌گوید زمین ساخته‌نشده مال کیست. آن را «قطعهٔ باقی‌مانده» می‌نامد و همان‌جا رها می‌کند. اما پاسخ از چهار حکم با هم روشن است: مادهٔ ۲۲۱ (۴) به «سند مالکیت قطعهٔ باقی‌مانده» اشاره می‌کند، پس سند خودش را دارد؛ مادهٔ ۲۲۸ (۱) (a) هر فاز را از «بقیهٔ قطعه یا قطعه‌ها» جدا می‌کند و مانده را همان‌جا می‌گذارد؛ مادهٔ ۲۳۵ (۱) (b) سازنده را ملزم می‌کند نقشهٔ مرجع قطعهٔ باقی‌مانده را ثبت کند، کاری که تنها یک مالک می‌تواند بکند؛ و مادهٔ ۲۳۷ تعیین می‌کند بعد از آن چه می‌توان آنجا ساخت.
مادهٔ ۲۳۷ (۱) همان است که باید نگرانش بود. جایی که سازنده انتخاب می‌کند ادامه ندهد، زمینی که قرار بود بخشی از فاز بعدی باشد «تنها بر اساس آیین‌نامه‌های شهرداری یا ناحیهٔ منطقه‌ای مربوط» — و دیگر قوانین محلی در جایی که اعمال می‌شوند — «نسبت به آن قطعه به عنوان یک قطعهٔ جداگانه قابل توسعه است». مادهٔ ۲۳۷ (۲) به مرجع تصویب اجازه می‌دهد به‌جای آن، توسعه را بخشی از مجموعهٔ مرحله‌ای بشمارد و نه قطعه‌ای جدا.
پس نتیجهٔ واقع‌بینانهٔ یک فاز حذف‌شده چمنی خالی نیست. زمینی است برای ساخت مستقل، کنار ساختمان شما، در دست کسی، قابل توسعه بر اساس زون‌بندی عادی. اگر واحدی می‌خرید که چشم‌انداز یا آرامشش به ساخته شدن یک فاز بعدی به همان شکل نقشه بستگی دارد، این همان ریسک است، و نقشهٔ کلی فرم P جایی است که می‌بینید آن فاز کجا می‌نشیند.
هیچ راه ویژه‌ای برای انحلال یک استراتای مرحله‌ای نیست
پرسش معقول مالکی که با یک کلاب‌هاوس بزرگ‌تر از نیاز برای مجموعه‌ای نیمهٔ اندازهٔ نقشه مانده است: می‌توانیم این را برگردانیم؟ بخش ۱۳ چیزی ارائه نمی‌کند. سامانهٔ بازگشتی ندارد و راهی برای جدا کردن دوبارهٔ یک فاز هم ندارد.
آنچه به‌جای آن اعمال می‌شود راه‌های عادی انحلال در بخش ۱۶ است که بر اساس مادهٔ ۲۱۸ (۱) به یک استراتای مرحله‌ای هم مانند هر استراتای دیگر می‌رسد. بخش ۱۶ هیچ اشاره‌ای به مرحله‌ای بودن ندارد — راه‌ها عمومی هستند:
- رأی ۸۰% برای لغو پلان استراتا و تبدیل شدن به مالکان مشاع (مادهٔ ۲۷۲ (۱))، یا برای لغو و تعیین مدیر تصفیه (مادهٔ ۲۷۷ (۱)). جایی که پلان پنج واحد یا بیشتر دارد، شرکت استراتا باید در مدت ۶۰ روز از دادگاه عالی تأیید آن مصوبه را بخواهد (مادهٔ ۲۷۳.۱ (۱)).
- انحلال به حکم دادگاه بر اساس مادهٔ ۲۸۴. «یک مالک، یک وام‌دهندهٔ رهنی یک واحد استراتا یا هر شخص دیگری که دادگاه عالی مناسب بداند» می‌تواند درخواست دهد، و دادگاه باید منافع مالکان و احتمال و دامنهٔ «بی‌انصافی چشمگیر» نسبت به مالکان، صاحبان حقوق ثبت‌شده یا بستانکاران، و «سرگشتگی و بی‌اطمینانی چشمگیر در امور شرکت استراتا» را بسنجد.
مادهٔ ۲۸۴ همان است که با سناریوی فاز رهاشده جور می‌آید، و توجه کنید که یک مالک تنها می‌تواند آن را آغاز کند. این راهی واقعی است و گفتن این‌که راهی نیست نادرست است. راهی بلند و پرهزینه هم هست و هیچ بخشی از آن ویژهٔ مرحله‌ای بودن نیست.
فهرست کوتاهی برای پیش از برداشتن شرط‌ها
- پلان استراتای ثبت‌شده را سفارش دهید و تأییدیهٔ فرم Q را بخوانید: کدام فاز، از چند فاز.
- اظهارنامهٔ فرم P و هر اظهارنامهٔ اصلاح‌شده را سفارش دهید. بند ۲ (a) تا (e) را بخوانید و تاریخ‌های انتخاب در بند ۳ را در تقویم بگذارید.
- بپرسید آیا همهٔ فازها ثبت شده‌اند. اگر نه، بپرسید کدام‌ها، و با ترتیب فرم P مقایسه کنید.
- بپرسید آیا تأسیسات مشترکی در فازی ثبت‌نشده هست، آیا بر اساس مادهٔ ۲۲۳ تضمینی سپرده شده، و آیا آزاد شده است.
- بودجهٔ پیوست فرم B را برای یافتن سهم سازنده در هزینه‌های تأسیسات مشترک بخوانید.
- بند (p) فرم B را بررسی کنید: آیا گزارش برنامه‌ریزی برق گرفته شده و کدام فازها را دربرمی‌گیرد؟
- بپرسید آیا سازنده با تاریخ‌های آغاز ساخت اظهارنامه در انطباق است. اگر نه، وتوی آیین‌نامه‌ای او بر اساس مادهٔ ۱۳.۳ مقررات از بین رفته است.
- اگر پیش‌فروش فازی بعدی می‌خرید، اظهارنامهٔ افشای اصلی را بر اساس مادهٔ ۱۵.۱ (۴) کتباً بخواهید و ۳۰ روز را در برنامه بگذارید.
- صورت‌جلسه‌ها را برای هر پروندهٔ ماده‌های ۲۲۶، ۲۳۳، ۲۳۵ یا ۲۳۶ بررسی کنید، و بندهای (h)، (i) و (j) فرم B را.
- پلان استراتا، اظهارنامه و بستهٔ فرم B را به وکیل یا نوتاری بریتیش کلمبیا که کار استراتا می‌کند بدهید و مشخصاً دربارهٔ مرحله‌ای بودن بپرسید.
آنچه نتوانستم تأیید کنم
نوشتن این‌ها از تظاهر به دانستن سودمندتر است.
- فرمول سهم مادهٔ ۲۲۷ (۲). در متن آنلاین به صورت تصویر و بدون متن جانشین منتشر شده است. من آن را نیاورده‌ام و هیچ‌کس نباید آن را از نسخهٔ HTML نقل کند.
- این‌که درج سند بر اساس مادهٔ ۲۲۱ (۴) در عمل الزامی است یا نه. هیچ حکم یا رویهٔ منتشرشده‌ای که آن را الزامی کند پیدا نکردم و بخش ۱۴ قانون هرگز واژهٔ «درج» را به کار نمی‌برد. این «پیدا نکردم» است، نه «وجود ندارد».
- رأی پروندهٔ Timberline. آرای دادگاه‌های بریتیش کلمبیا از این سو در دسترس نیست. پرونده فقط به صورت ارجاع، از یک خلاصهٔ حرفه‌ای منتشرشده، آورده شده و استدلال آن در این سو خوانده نشده است.
- آرای تریبونال دربارهٔ فاز حذف‌شده. هیچ رأی تریبونال حل اختلاف مدنی دربارهٔ فاز رهاشده یا سهم سازنده بر اساس مادهٔ ۲۲۷ پیدا نکردم. ماده‌های ۲۳۳، ۲۳۵ و ۲۳۶ این اختلاف‌ها را به دادگاه عالی می‌فرستند و این محتمل‌ترین دلیل است.
- راهنمای مصرف‌کنندهٔ استانی دربارهٔ مرحله‌ای بودن. هیچ‌کدام را پیدا نکردم. صفحه‌های استراتای استان، از جمله صفحهٔ فرم B، واژهٔ «فاز» را به کار نمی‌برند.
- سابقهٔ اصلاحات بخش ۱۳. متن آنلاین یادداشت‌های لغو را چاپ می‌کند اما یادداشت‌های اصلاح را نه، پس نبودن یادداشت چیزی دربارهٔ تازگی نگارش ثابت نمی‌کند.
هر چه در بالا آمد در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ در متون تنفیذشدهٔ رسمی BC Laws خوانده شد که هر یک «current to October 27, 2026» را چاپ می‌کردند، و در یک پاس جداگانه بار دوم بررسی شد.
با چه کسی تماس بگیرید
مأموران تصویب در دولت محلی کار می‌کنند، پس سابقهٔ تصویب یک فاز پرسشی شهرداری است. برای ملکی در دیستریکت نورث ونکوور، پرسش‌های برنامه‌ریزی از مسیر 604-990-2480 یا planning@dnv.org می‌گذرد، در District Hall، ۳۵۵ West Queens Road، V۷N ۴N۵. برای سیتی نورث ونکوور، تلفن مرکزی 604-985-7761 و برنامه‌ریزی 604-983-7357 یا planning@cnv.org است، در ۱۴۱ West ۱۴th Street، V۷M ۱H۹. برای وست ونکوور، برنامه‌ریزی 604-925-7055 است، در Municipal Hall، ۷۵۰ ۱۷th Street، V۷V ۳T۳. هر چیز شهرداری ممکن است تغییر کند، پس آن را با شهرداری یا دیستریکتی که پاسخ را در اختیار دارد تأیید کنید و به این صفحه تکیه نکنید.
به خرید یا فروش در نورث شور فکر می‌کنید؟
نام و شمارهٔ خود را بگذارید تا با شما تماس بگیرم، معمولاً همان روز. اگر آدرسی در نظر دارید بنویسید تا پیش از صحبت، سابقهٔ معامله و مدارک مهم آن را دربیاورم. بدون هزینه و بدون تعهد.
ترجیح می‌دهید همین حالا صحبت کنیم؟ تماس یا پیامک: 778-903-7306
فرم زیر به انگلیسی است. اگر راحت‌تر هستید، فارسی بنویسید یا مستقیم تماس بگیرید.
مطالب بعدی
- گزارش برنامه‌ریزی برق استراتا و مهلتی که پشت آن است
- فرم B چه می‌گوید و چه چیزی را نمی‌گوید
- گزارش استهلاک استراتا: پیش از خرید به چه چیزی نگاه کنید
- خرید پیش‌فروش در نورث شور و هزینهٔ واقعی واگذاری
- خرید در استراتایی که ممکن است منحل شود
- طرح ساختمانی روی سند شما و کاری که جلویش را می‌گیرد
همهٔ راهنماها در صفحهٔ فارسی تام جاهد فهرست شده‌اند. نسخهٔ انگلیسی این نوشته: Buying Into a Phased Strata Plan in BC.
تام جاهد، مشاور املاک (REALTOR®)
ونک ریلتی، نورث ونکوور. ده سال کار در بازار املاک نورث ونکوور و بیش از ۴۰۰ معاملهٔ انجام‌شده، از جمله پیش‌فروش‌ها. به انگلیسی و فارسی.
تنها اطلاعات عمومی است و مشاورهٔ حقوقی دربارهٔ یک ملک، یک شرکت استراتا یا یک اظهارنامهٔ مشخص نیست. هر مجموعهٔ مرحله‌ای به اظهارنامهٔ پلان استراتای مرحله‌ای خودش بستگی دارد، و قواعد، تاریخ‌ها و اعداد بالا تغییر می‌کنند. هر چه برای شما مهم است را با مرجعی که آن را در اختیار دارد تأیید کنید — سازمان ثبت اسناد و نقشه‌برداری برای پلان استراتا و اظهارنامه، شهرداری برای پرسش‌های مأمور تصویب و پروانه، و BC Laws برای متن جاری قانون و مقررات — و پیش از اقدام از یک وکیل یا نوتاری بریتیش کلمبیا مشورت بگیرید. قوانین و مقررات در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ در برابر متون تنفیذشده در BC Laws بررسی شد که هر یک «current to October 27, 2026» را چاپ می‌کردند. آخرین بازبینی: نوامبر ۲۰۲۶.
نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.