خرید ملک فورکلوژر در بریتیش کلمبیا: تأیید دادگاه برای خریدار چه معنایی دارد

English version: Buying a Foreclosure in BC.

منتشرشده در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶.

در یک فورکلوژر (سلب مالکیت به دلیل نپرداختن اقساط وام) در بریتیش کلمبیا، کسی که مالک خانه است فروشنده نیست، و پیشنهاد پذیرفته‌شدهٔ شما تا وقتی قاضی تأیید نکند معامله نیست. تا آن لحظه ممکن است کسی وارد دادگاه شود و خانه را از دست شما بخرد، و قاعده‌هایی که این کار را ممکن می‌کنند در ۳ مارس ۲۰۲۵ تغییر کردند. این مقاله توضیح می‌دهد چه چیزی را امضا می‌کنید، چه چیزی را می‌توانید از دست بدهید، و چه چیزی را به ارث می‌برید.

در واقع از چه کسی می‌خرید

شما از مالک نمی‌خرید، و معمولاً از «بانک» هم به آن معنایی که مردم می‌گویند نمی‌خرید. فورکلوژر در بریتیش کلمبیا وقتی شروع می‌شود که وام‌دهنده دادخواستی در دیوان عالی ثبت کند. قاعدهٔ 21-7 آیین دادرسی مدنی دیوان عالی، با عنوان «فورکلوژر و لغو»، می‌گوید چنین دعوایی «باید با دادخواست آغاز شود».

در مرحله‌ای دادگاه اختیار فروش را به کسی می‌دهد، یعنی حق عرضه و فروش ملک. انجمن املاک بریتیش کلمبیا به این طرف «فروشندهٔ تأییدشده» می‌گوید و توضیح می‌دهد که فروشندهٔ تأییدشده «قانوناً حق دارد ملک را بر اساس شرایط آن دستور بفروشد» و سپس «مشتری ریلتورِ آگهی‌دهنده و طرفی می‌شود که اجازه دارد به ریلتور دربارهٔ فروش ملک دستور بدهد».

این طرف همیشه وام‌دهنده نیست. منبع عملی سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا دربارهٔ فورکلوژر می‌گوید «هر طرفی که ممکن است از دعوای فورکلوژر تأثیر بگیرد می‌تواند از دادگاه اختیار فروش بخواهد» و «دادگاه می‌تواند اختیار فروش را به هر طرفی که صلاح بداند بدهد».

پس مالک هنوز روی سند است، شاید هنوز همان‌جا زندگی می‌کند، و هیچ اختیاری بر معامله ندارد. این مهم‌ترین نکته‌ای است که باید بفهمید، چون تقریباً همهٔ چیزهای دیگر از همین یک نکته بیرون می‌آید: فروشنده هرگز در آن خانه زندگی نکرده و چیزی از آن نمی‌داند.

مرحله‌ها، و جایی که خریدار وارد می‌شود

فورکلوژر از یک رشته دستور دادگاه می‌گذرد. خریدار معمولاً در میانهٔ راه پیدا می‌شود، و غالباً خیلی پیش از آنکه کار تمام شده باشد.

مرحله	چیست	برای خریدار چه معنایی دارد
مطالبه و دادخواست	وام‌دهنده پرداخت را مطالبه می‌کند، سپس دادخواستی در دیوان عالی ثبت می‌کند. مالک ۲۱ روز برای پاسخ دارد.	هنوز چیزی برای فروش نیست.
دستور مشروط (order nisi)	مدرسهٔ حقوق مردم آن را «دستور اصلی در دعوای فورکلوژر» می‌خواند. مدت بازخرید را تعیین می‌کند و برای بدهی حکم می‌دهد.	هنوز چیزی برای فروش نیست، اما ساعت شروع به کار کرده است.
مدت بازخرید	فرصت مالک برای پرداخت کل وام. قاعدهٔ 21-7(۵)(ب) فقط می‌گوید «مدت بازخریدی که دادگاه ممکن است تعیین کند».	مالک هنوز می‌تواند ملک را نجات دهد و معاملهٔ شما از بین برود.
اختیار فروش	دادگاه به یک طرف اجازهٔ فروش می‌دهد. قاعدهٔ 21-7(۹) اجازه می‌دهد فروش جلو بیفتد «هرچند مدت بازخرید سپری نشده باشد».	آگهی در همین مرحله ظاهر می‌شود. از اینجا می‌توانید پیشنهاد بدهید.
تأیید فروش	جلسه‌ای که دادگاه در آن تصمیم می‌گیرد قرارداد را تأیید کند یا نه.	این همان روزی است که خانه را می‌برید یا از دست می‌دهید.
دستور نهایی فورکلوژر	پایان جایگزین: وام‌دهنده به جای فروش به شخص ثالث، خودش سند را می‌گیرد.	اگر فروش تأییدشده‌ای انجام شود، این هرگز رخ نمی‌دهد.

دانستن یک اصطلاح ارزش دارد، چون چیزی دربارهٔ پختگی این حوزه به شما می‌گوید. همه در این کار «order nisi» می‌گویند، و دستور عملی خودِ دیوان عالی هم همین عبارت را به کار می‌برد. اما این کلمه‌ها هیچ‌جا در قاعدهٔ 21-7 نیامده‌اند؛ آیین دادرسی می‌گوید «دستور نهایی فورکلوژر» و «مدت بازخریدی که دادگاه ممکن است تعیین کند». تنها جایی که «order nisi» در قانون حاکم ظاهر می‌شود مادهٔ ۱۶(۴) قانون حقوق و انصاف است، در بندی دربارهٔ قراردادهای اقساطی فروش.

«مشروط به تأیید دادگاه» عبارت تشریفاتی نیست — در آیین دادرسی آمده است

پیشنهاد شما شرطی خواهد داشت که تأیید دادگاه را لازم می‌کند، و این شرط اختیاری نیست. راهنمای انجمن املاک به ریلتورها این است که «مطمئن شوید پیشنهادها شرطی دارند که تأیید فروش از سوی دادگاه را لازم می‌کند»، و سازمان خدمات مالی به دارندگان مجوز می‌گوید مطمئن شوند «هر پیشنهاد، مشروط به تأیید دادگاه، در قالب قابل‌قبول باشد».

این عبارت خانه‌ای در قانون دارد. قاعدهٔ 13-5 آیین دادرسی مدنی دیوان عالی عنوانش «فروش‌ها به دستور دادگاه» است. قاعدهٔ 13-5(۴) به دادگاه اجازه می‌دهد برای فروش دستورهایی بدهد، از جمله دستورهایی برای «(ب) تعیین شیوهٔ فروش، خواه با قراردادی مشروط به تأیید دادگاه، مذاکرهٔ خصوصی، مزایدهٔ عمومی، فروش از سوی مأمور اجرا، مناقصه یا شیوه‌ای دیگر». قراردادِ مشروط به تأیید دادگاه یکی از شش شیوهٔ فهرست‌شده برای اجرای فروش به دستور دادگاه است، و همان شیوه‌ای است که در عمل برای فورکلوژر مسکونی به کار می‌رود.

همین بند سرچشمهٔ پیشنهاد رقیب هم هست. قاعدهٔ 13-5(۴)(د) به دادگاه اجازه می‌دهد دستورهایی بدهد برای «تعیین حق اشخاص برای شرکت در مزایده، دادن پیشنهاد یا بالا بردن پیشنهادها». این همان مبنای قانونی چیزی است که در روز جلسه رخ می‌دهد.

چطور می‌توانید خانه‌ای را که فکر می‌کردید خریده‌اید از دست بدهید

این بخشی است که بیشتر خریدارها روشن از آن باخبر نمی‌شوند. پیشنهاد پذیرفته‌شدهٔ شما به جلسه برده می‌شود، و ممکن است دیگران بیایند و در همان اتاق در برابرش پیشنهاد بدهند. انجمن املاک صریح می‌گوید: «طرفی که پیشنهادش در ابتدا پذیرفته شده است ممکن است در نهایت خریدار پذیرفته‌شده نباشد».

سازوکار آن در ۳ مارس ۲۰۲۵ تغییر کرد. دستور عملی PD-66 با عنوان «دعاوی فورکلوژر»، به امضای رئیس دیوان عالی، Ron A. Skolrood، جای دو دستور عملی پیشین را گرفت: PD-33 دربارهٔ حضور تلفنی و PD-62 دربارهٔ فرایند پیشنهاد سربسته. بسیاری از نوشته‌های منتشرشده دربارهٔ خرید فورکلوژر در بریتیش کلمبیا هنوز ترتیب قدیمی را توصیف می‌کنند، پس خواندن متن فعلی ارزش دارد.

بند ۶ PD-66 می‌گوید: «در درخواست‌های تأیید فروش، پیشنهادهای سربسته (همراه با یک رونوشت، نه اصلِ، سند اثبات ودیعه) باید تا ساعت ۹:۴۵ صبح روز جلسه در سالن دادگاه جمع و مرتب شوند تا به شیوه‌ای که دادگاه تعیین می‌کند به دادگاه ارائه شوند».

ساعت ۹:۴۵ صبح مهلت مطلق نیست. همان بند ادامه می‌دهد: «اینکه پیشنهادهای سربستهٔ ارائه‌شده پس از آن زمان بررسی شوند یا نه، در اختیار قاضی یا قاضی همکارِ رسیدگی‌کننده می‌ماند». هر کس به شما بگوید در ۹:۴۵ در پیشنهادها بسته می‌شود، بیش از اندازه گفته است.

PD-66 حضور از راه دور را هم دلسرد می‌کند. دادگاه «حضور در دعاوی فورکلوژر از طریق تلفن، ویدئوکنفرانس یا رسانهٔ ارتباطی دیگر را دلسرد می‌کند»، و جایی که برای یک درخواست تأیید فروش اجازهٔ حضور از راه دور داده شود، آن طرف «باید ترتیبی بدهد که نماینده‌ای حضوری برای ارائهٔ پیشنهاد یا پیشنهادها به دادگاه بیاید»، اگر انتظار پیشنهاد سربسته برود.

دادگاه فقط به قیمت نگاه نمی‌کند

پیشنهاد بالاتر به‌خودی‌خود برنده نیست، و این هر دو سو را برای شما می‌برد. انجمن املاک می‌گوید «پیشنهاد پذیرفته‌شده غالباً بالاترین پیشنهاد خواهد بود» اما «عامل‌های دیگری هم هست که دادگاه ممکن است آن‌ها را برای فروشندهٔ تأییدشده مناسب‌تر بداند. این‌ها می‌تواند مدت کوتاه‌تر تکمیل معامله یا ودیعهٔ بالاتر باشد».

معیاری که دادگاه به کار می‌برد گسترده است. مادهٔ ۱۵ قانون حقوق و انصاف به دادگاه اجازه می‌دهد «فروش ملک یا زمین را با شرایطی که دادگاه عادلانه می‌داند مقرر کند»، و قاعدهٔ 13-5(۱) جایی اعمال می‌شود که «لازم یا مقتضی به نظر برسد که مال فروخته شود».

آنچه در اختیار شماست	چرا در جلسه اهمیت دارد
قیمت	غالباً تعیین‌کننده، اما به‌صراحت تنها عامل نیست.
اندازهٔ ودیعه	انجمن املاک آن را عاملی می‌نامد که دادگاه ممکن است ترجیح دهد. ودیعهٔ بزرگ‌تر نشانه‌ای باورکردنی است.
مدت تکمیل معامله	انجمن املاک آن را نام می‌برد. مدت کوتاه‌تر می‌تواند از قیمت بالاتر جلو بزند.
شرط‌ها	پیشنهاد سربستهٔ رقیب باید بدون شرط باشد. پیشنهادی که هنوز شرط دارد در آن اتاق ضعیف است.
اثبات ودیعه	PD-66 همراه پیشنهاد سربسته یک رونوشت، نه اصلِ سند، را لازم می‌داند.
نام‌های قانونی درست	انجمن املاک می‌گوید پیشنهاد رقیب باید «نام قانونی درست خریدار یا خریداران را داشته باشد».

وقتی قاضی تأیید کرد، کار تمام است. انجمن املاک: «پس از آنکه دادگاه فروش را تأیید کرد، قطعی است. راهی برای بیرون آمدن از معامله نیست».

حق انصراف سه‌روزه را از دست می‌دهید، و دلیلش در یک آیین‌نامه پنهان است

از ژانویهٔ ۲۰۲۳، خریدار خانه در بریتیش کلمبیا حق انصراف دارد: پنجره‌ای کوتاه برای تغییر نظر پس از پذیرش پیشنهاد، در برابر پرداخت هزینه‌ای. این حق در فروش به دستور دادگاه اعمال نمی‌شود.

درست فهمیدن این نکته ارزش دارد، چون قانونی که همه به آن ارجاع می‌دهند این را نگفته است. مادهٔ ۴۲ قانون حقوق مالکیت این حق را ایجاد می‌کند و تنها قراردادهای پیش‌فروش و انتقال‌های ثبت‌شده را از آن بیرون می‌گذارد. در مادهٔ ۴۲ هیچ اشاره‌ای به دادگاه یا فورکلوژر نیست. این استثنا در آیین‌نامه‌ای است که بر پایهٔ مادهٔ ۴۳ ساخته شده. مادهٔ ۳ آیین‌نامهٔ مدت انصراف خریدار خانه، B.C. Reg. 175/2022، با عنوان «معافیت‌ها»، می‌گوید: «موارد زیر از اعمال مادهٔ ۴۲(۱) قانون معاف‌اند:» و سپس در بند (د) می‌آورد «ملک مسکونی که به دستور دادگاه یا زیر نظارت دادگاه فروخته می‌شود».

دو نکتهٔ عملی از این بیرون می‌آید. نخست، اگر می‌خواهید خودتان این را بررسی کنید، آیین‌نامه را بخوانید نه قانون را. دوم، چون این معافیت در یک آیین‌نامه نشسته و نه در قانون مصوب، می‌توان آن را بدون گذراندن لایحه از مجلس تغییر داد؛ پس هنگام خرید خودتان تأیید کنید که هنوز برقرار است و به این صفحه تکیه نکنید.

برای مقایسه، همان آیین‌نامه مدت انصراف معمولی را «۳ روز کاری» و هزینهٔ آن را 0.25% قیمت خرید تعیین می‌کند. در فروش به دستور دادگاه نه آن روزها را دارید و نه آن اختیار را.

اظهارنامهٔ افشا وجود ندارد، و بندی که می‌گوید هیچ‌کس تکلیفی به گفتن چیزی ندارد

اظهارنامهٔ افشای وضعیت ملک وجود نخواهد داشت. این معافیت ویژهٔ فورکلوژر نیست؛ هیچ قانونی در بریتیش کلمبیا آن را در هیچ فروشی الزامی نکرده است. این فرمی صنفی است که مالک از دانستهٔ خودش پر می‌کند، و در فروش به دستور دادگاه فروشنده دانسته‌ای برای دادن ندارد.

در عوض ضمیمهٔ «A» به دست شما می‌دهند که قرارداد استاندارد را بازنویسی می‌کند. سازمان خدمات مالی آن را این‌طور توصیف می‌کند: طرفی که اختیار فروش دارد «لازم می‌داند بسیاری از بندهای استاندارد قرارداد خرید و فروش اصلاح شوند»، این اصلاح‌ها «عموماً در ضمیمه‌ای به قرارداد گنجانده می‌شوند»، و ضمیمه «ممکن است، برای نمونه، مقرر کند که خریدار ملک را بر پایهٔ ”همان‌طور که هست، همان‌جا که هست” در تاریخ تکمیل معامله می‌خرد».

نهاد تنظیم‌گر نمونه‌ای از خودِ بند سلب مسئولیت را منتشر می‌کند و می‌گوید ضمیمهٔ «A» «غالباً بندی دارد که ممکن است چنین باشد»:

خریداران به‌صراحت می‌پذیرند که نه فروشنده و نه نمایندگان یا کارگزاران او هیچ مسئولیت، تکلیف یا الزامی ندارند که هر اطلاع یا دانسته‌ای را که دربارهٔ وضعیت زمین و بنا یا هر عیب پنهان یا آشکار آن دارند به خریداران افشا کنند.

نمونهٔ بند ضمیمهٔ «A» منتشرشده از سوی سازمان خدمات مالی بریتیش کلمبیا

سازمان خدمات مالی می‌افزاید که «عبارت‌بندی این بند بسته به اینکه چه کسی ضمیمهٔ ”A” را نوشته باشد ممکن است تغییر کند، اما مقصود بند همان می‌ماند». پیش از دادن پیشنهاد بخوانیدش، نه پس از آن.

یک تکلیف که آن بند نمی‌تواند به آن دست بزند

این سلب مسئولیت حدی دارد، و حد واقعی است. مادهٔ ۵۹ مقررات خدمات املاک دارندهٔ مجوزی را که برای فروشنده کار می‌کند ملزم می‌کند «هر عیب پنهان اساسی در ملک را که برای دارندهٔ مجوز معلوم است» بی‌درنگ و پیش از انعقاد هر قراردادی به همهٔ طرف‌های دیگر افشا کند. عیب پنهان اساسی عیبی است «که با بازرسی متعارف ملک قابل تشخیص نیست»، و تعریف آن به‌صراحت عیبی را که رفعش «هزینهٔ سنگینی در بر دارد» و «نبودِ مجوزهای ساختمانی و دیگر مجوزهای شهرداری» را در بر می‌گیرد.

سازمان خدمات مالی روشن می‌گوید که ضمیمه نمی‌تواند این را بی‌اثر کند: هر چه «در ضمیمهٔ ”A” یا جای دیگری در قرارداد خرید و فروش گنجانده شده باشد، فعالان املاک نمی‌توانند تکلیف خود به افشای کتبی عیب‌های پنهان را، آن‌گونه که مادهٔ ۵۹ لازم می‌داند، با قرارداد کنار بگذارند». و اگر فروشنده به دارندهٔ مجوز دستور دهد ساکت بماند، مادهٔ ۵۹(۳) دارندهٔ مجوز را ملزم می‌کند از ادامهٔ کار در آن فروش دست بکشد.

روشن باشید که این تا کجا از شما محافظت می‌کند. این تکلیف عیب‌هایی را در بر می‌گیرد که برای دارندهٔ مجوز معلوم است، و در فورکلوژر تقریباً هیچ‌کس در سمت فروش هرگز داخل ساختمان نرفته است. تکلیف زنده می‌ماند اما کم پیش می‌آید چیزی برای گرفتن داشته باشد — و دقیقاً همین است که بازرسی خودتان را اینجا مهم‌تر از یک خرید معمولی می‌کند، و زمان‌بندی آن بازرسی را مسئله‌ای می‌کند که بهتر است پیش از دادن پیشنهاد حلش کنید.

می‌توانید شرط وام یا بازرسی را نگه دارید؟

برای پیشنهاد رقیب، نه. انجمن املاک صریح است: «هر پیشنهاد رقیب باید بدون شرط باشد، نشان دهد که خرید ”همان‌طور که هست، همان‌جا که هست” است، و نام قانونی درست خریدار یا خریداران را داشته باشد».

برای پیشنهاد نخستِ خودتان که پذیرفته شده، منبع‌های منتشرشده مستقیم به آن نپرداخته‌اند، و قصد ندارم خلافش را بگویم. آنچه از آن‌ها روشن است این است: شرط تأیید دادگاه لازم است، فروشِ تأییدشده قطعی است، و پیشنهاد بدون شرط همان چیزی است که از دادگاه خواسته می‌شود پیشنهاد شما را با آن بسنجد. بنابراین اهل این کار از شرط‌های معمول در جریان مذاکره استفاده می‌کنند و پیش از جلسه آن‌ها را برمی‌دارند. این را شیوهٔ کار این صنف بدانید، نه قاعده‌ای که در قانون بخوانید، و نظر وکیل خودتان را دربارهٔ قرارداد خودتان بگیرید.

مستأجر: قانون و راهنمای خودِ دولت با هم نمی‌خوانند

اگر کسی خانه را اجاره کرده باشد، این آشفته‌ترین بخش کل خرید است، و آشفتگی در خودِ قانون است نه فقط در عمل.

مادهٔ ۴۴ قانون اجارهٔ مسکونی فهرستی بسته است. با این عبارت آغاز می‌شود: «اجاره تنها در صورتی پایان می‌یابد که یک یا چند مورد از موارد زیر مصداق داشته باشد» و سپس هفت بند می‌آورد. فروش یکی از آن‌ها نیست. دستور دادگاه هم یکی از آن‌ها نیست؛ تنها دستوری که در فهرست آمده «مدیر دستور دهد که اجاره پایان یافته است» است، یعنی ادارهٔ اجارهٔ مسکونی، نه قاضی. کلمهٔ «دادگاه» در این ماده نیامده است.

با این حال صفحهٔ استان دربارهٔ پایان اجاره در شرایط خاص می‌گوید «قرارداد میان موجر و وام‌دهنده بر قرارداد اجاره تقدم دارد»، «مستأجر در این مدت هنوز مسئول پرداخت اجاره است»، و «اگر دادگاه دستور اختیار فروش صادر کند، مستأجر باید تا تاریخ تصرفِ مقرر در دستور بیرون برود».

پس قانون می‌گوید دستور دادگاه راهی برای پایان اجاره نیست، و دولت می‌گوید دستور دادگاه آن را پایان می‌دهد. لولای این ماجرا مادهٔ ۹۴ است، با عنوان «دعاوی دادگاه که بر مستأجران اثر می‌گذارد»:

با وجود هر قانون دیگر، هیچ دستور دادگاهی در دعوایی که شامل فورکلوژر، یک ماترک یا یک اختلاف زناشویی یا دعوای دیگری باشد که بر تصرف واحد اجاره‌ای اثر می‌گذارد، در برابر مستأجر آن واحد قابل اجرا نیست، مگر آنکه مستأجر طرف آن دعوا بوده باشد.

قانون اجارهٔ مسکونی، مادهٔ ۹۴

اگر فورکلوژری با مستأجر می‌خرید، این را دو بار بخوانید. اینکه دستور دادگاه به مستأجر برسد یا نه، به این بستگی دارد که مستأجر طرف دعوای فورکلوژر شده باشد یا نه. اگر نشده باشد، آن دستور در برابر او قابل اجرا نیست، و ممکن است خریدتان را تکمیل کنید و ببینید نمی‌توانید به تاریخ تصرفی که به شما داده‌اند تکیه کنید.

دو نکتهٔ دیگر هم بگویم. صفحهٔ استان دربارهٔ فورکلوژر و اجاره هیچ‌جا از خریدار یا مالک جدید نامی نمی‌برد؛ برای موجر و مستأجر نوشته شده، پس انتظار نداشته باشید پاسخ خودتان را آنجا پیدا کنید. و مادهٔ ۹۴ اصلاحیه‌ای از سال ۲۰۱۳ دارد که سال‌ها بی‌اجرا مانده و در انتظار آیین‌نامه‌ای است که هرگز ساخته نشده؛ متن بالا همان نسخهٔ لازم‌الاجرا است.

چه چیزی را به ارث می‌برید، مورد به مورد

چه چیزی	وضعیت	از کجا می‌آید
یک اجاره	با فروش پایان نمی‌یابد. اینکه دستور دادگاه مستأجر را مقید کند یا نه، به طرف بودن او در دعوا بستگی دارد.	قانون اجارهٔ مسکونی، مواد ۴۴ و ۹۴
ودیعهٔ مستأجر	همراه ملک می‌رود. استان هشدار می‌دهد که خریدار ممکن است مسئول بازگرداندن ودیعه باشد «هرچند ودیعه‌ها در دست فروشنده بوده‌اند».	قانون اجارهٔ مسکونی، مادهٔ ۹۳؛ صفحهٔ استان دربارهٔ فروش ملک اجاره‌ای
ساکنی که بیرون نمی‌رود	تصرف را مأموران اجرای دادگاه اعمال می‌کنند، نه شما. «تنها دیوان عالی بریتیش کلمبیا و مأموران مجاز اجرای دادگاه می‌توانند دستور تصرف را اجرا کنند»، و «بردن کار به دادگاه هم زمان می‌برد هم پول».	قانون اجارهٔ مسکونی، مادهٔ ۵۷؛ صفحهٔ استان دربارهٔ دستور تصرف
وضعیت ساختمان	همان‌طور که هست فروخته می‌شود. اظهارنامهٔ افشا ندارد. فروشنده دانسته‌ای ندارد.	منبع عملی سازمان خدمات مالی دربارهٔ فورکلوژر
بدهی استراتا	حق‌تقدم ثبت‌شدهٔ استراتا جلوتر از وام است. انتقال سند بدون گواهی پرداخت معتبر ثبت نمی‌شود.	قانون املاک استراتا، مواد ۱۱۵ و ۱۱۶
بارهای روی سند	برداشته می‌شوند چون دستور دادگاه به آن‌ها می‌پردازد و پول پرداخت می‌شود، نه به‌خودی‌خود از آن رو که فروش تأیید شده است.	قانون ثبت اراضی، مواد ۲۴۹ و ۲۵۰

در استراتا، استراتا از بانک جلوتر است

اگر فورکلوژر یک کاندو یا خانهٔ ردیفی باشد، حکمی هست که تقریباً هیچ‌کس در نوشته‌های فورکلوژر از آن نام نمی‌برد، و می‌تواند تعیین کند چه مقدار پول برای بقیه می‌ماند.

بر پایهٔ مادهٔ ۱۱۶ قانون املاک استراتا، شرکت استراتا می‌تواند برای هزینه‌های پرداخت‌نشدهٔ استراتا و برخی مبالغ دیگر، گواهی حق‌تقدم را بر یک واحد ثبت کند. با ثبت، «گواهی حق‌تقدمی بر واحد استراتای مالک به سود شرکت استراتا برای مبلغ بدهی ایجاد می‌کند». سپس بند (۵):

حق‌تقدم شرکت استراتا بر هر حق‌تقدم یا بار ثبت‌شدهٔ دیگر مقدم است، مگر (الف) تا آن اندازه که حق‌تقدم شرکت استراتا برای سهم یک واحد استراتا از حکمی علیه شرکت استراتا باشد، (ب) اگر آن حق‌تقدم یا بار به سود دولت باشد و وامِ زمین نباشد، یا (ج) اگر آن حق‌تقدم یا بار بر پایهٔ قانون حق‌تقدم سازندگان ایجاد شده باشد.

قانون املاک استراتا، مادهٔ ۱۱۶(۵)

وام در آن فهرست استثناها نیست، پس حق‌تقدم ثبت‌شدهٔ استراتا جلوتر از وام‌دهندهٔ فورکلوژرکننده می‌نشیند. جدا از آن، مادهٔ ۱۱۵ شرکت استراتا را ملزم می‌کند تا یک هفته پس از درخواست، گواهی پرداخت را به مالک یا خریدار بدهد، اگر چیزی بدهکار نباشد یا ترتیب‌های رضایت‌بخش داده شده باشد، و آن گواهی ۶۰ روز معتبر می‌ماند.

چیزی که نمی‌توانم به شما بگویم این است که آیا خریدار شخصاً مسئول بدهی مالک پیشین می‌شود یا نه. هم حکمی را جستم که این را بگوید و هم حکمی را که خلافش را بگوید، و هیچ‌یک را نیافتم؛ صفحهٔ خودِ استان دربارهٔ گواهی پرداخت از پاسخ دادن به آن پرهیز می‌کند و خواننده را به وکیل می‌فرستد. کاری که قانون می‌کند این است که ثبت انتقال را تا وقتی بدهی حل نشده باشد بسیار سخت می‌کند. پس در فورکلوژر استراتا، پیش از تعهد، از وکیل یا نوتاری خودتان بخواهید سند را برای حق‌تقدم ثبت‌شده بررسی کند و بخواند که دستور دادگاه چه ترتیبی برای آن پیشنهاد می‌کند.

چه هزینه‌ای دارد، و تلهٔ مالیاتی

مالیات انتقال ملک پرداختنی است. دستور دادگاه به‌صراحت درون تعریف «معاملهٔ مشمول مالیات» در قانون مالیات انتقال ملک جای دارد، که معامله‌ای را در بر می‌گیرد که «به هر روشی، از جمله واگذاری، دستور دادگاه، از جمله دستور قطعی فورکلوژر، یا با اعمال هر قانون یا حکمی» منتقل یا اعطا می‌کند. خریدار می‌پردازد، و اظهارنامه باید ثبت شود «خواه آن معاملهٔ مشمول مالیات بر پایهٔ این قانون معاف باشد خواه نباشد».

این بخش را پیش از دادن پیشنهاد بفهمید. مالیات بر آنچه پرداخته‌اید حساب نمی‌شود. بر ارزش بازار حساب می‌شود، که قانون آن را چنین تعریف می‌کند: «مبلغی که برای مالکیت مطلق زمین پرداخت می‌شد اگر در تاریخ ثبت آن معاملهٔ مشمول مالیات در بازار آزاد از سوی فروشندهٔ مایل به خریدار مایل فروخته می‌شد». هر هفت بند آن تعریف را خواندم: معیار جداگانه و پایین‌تری برای فروش به دستور دادگاه وجود ندارد.

در عمل این معمولاً خودش حل می‌شود، و انصاف است که بگوییم. صفحهٔ مالیات انتقال ملک استان می‌گوید «قیمت خرید عموماً در بیشتر موارد بهترین نشانهٔ ارزش بازار به شمار می‌رود، تا جایی که در بازار آزاد فروخته شده باشد»، و انتقال را «در بازار آزاد» می‌داند «وقتی هر کسی که احتمالاً به خرید ملک علاقه دارد بتواند پیشنهاد بدهد. برای نمونه، فروشنده ملک را با یک ریلتور آگهی می‌کند یا برای فروش تبلیغ می‌کند». فورکلوژری که روی ام‌ال‌اس (MLS®) عرضه شده و بعد در سالن دادگاه در معرض پیشنهادهای رقیب قرار گرفته، درست همین به نظر می‌رسد.

خطر در لبه‌ها است: استان می‌گوید جایی که «ملک را در بازار آزاد نخریده‌اید» باید تأیید کنید که قیمت خرید همان ارزش بازار است، و در آن حالت ارزش «ممکن است با روش‌های دیگر تعیین شود، مانند: ارزیابی مستقل تازه» یا ارزش‌گذاری بی‌سی اسسمنت. اگر ملک فورکلوژرشده‌ای را بدون عرضه به بازار آزاد به دست آورید، فرض نکنید مالیات از قیمت شما پیروی می‌کند.

هزینه	در فروش به دستور دادگاه چگونه کار می‌کند
مالیات انتقال ملک	پرداختنی است. 1% بر نخستین $200,000 ارزش بازار، 2% بر بالای $200,000 تا $2,000,000، 3% بر بالای $2,000,000، و 2% دیگر بر ارزش مسکونی بالای $3,000,000.
معافیت فورکلوژر	چنین چیزی نیست. تنها تخفیف ویژهٔ فورکلوژر در کدهای معافیت استان، نرخی انتقالی برای دستورهای پیش از ۱۹۸۷ است.
معافیت خریدار نخستین خانه	هیچ‌یک از شرط‌های خریدار نخستین خانه در قانون به شیوهٔ به دست آوردن ملک بستگی ندارد، و استان هیچ استثنایی برای فروش به دستور دادگاه فهرست نکرده است. شرط‌های مربوط به سکونت در خانه، اگر ساکنی را به ارث ببرید، بخش سخت ماجراست.
معافیت خانهٔ نوساز	هر بند آن لازم می‌داند که خانه هرگز مسکونِ کسی نشده باشد، پس فورکلوژرِ خانه‌ای که در آن زندگی شده نمی‌تواند واجد شرط باشد. واحد نوسازِ فروخته‌نشدهٔ یک سازنده که هرگز کسی در آن زندگی نکرده و به دستور دادگاه فروخته شود، ماجرای دیگری است.
هزینهٔ انصراف	موضوع ندارد — حق انصرافی ندارید که اعمال کنید.
تصرف، اگر ناچار به اجرای آن شوید	هزینهٔ ثبت در دادگاه به‌علاوهٔ ودیعهٔ مأمور اجرا، پیش‌پرداخت، که تنها در صورتی از ساکن بازمی‌گردد که چیزی برای بازگرفتن باشد.

فروش به دستور دادگاه در برابر فروش معمولی

	فروش معمولی	فروش به دستور دادگاه
چه کسی به‌عنوان فروشنده امضا می‌کند	مالک ثبت‌شده	طرفی که اختیار فروش دارد؛ دادگاه می‌تواند تعیین کند چه کسی اسناد را امضا کند
اظهارنامهٔ افشا	معمولاً داده می‌شود	هیچ، و ضمیمه هر تکلیفی به افشای وضعیت را سلب می‌کند
حق انصراف	۳ روز کاری، با هزینهٔ 0.25%	ندارد — با آیین‌نامه معاف شده است
آیا پس از پذیرش می‌توان از شما بالاتر پیشنهاد داد	نه	بله، با پیشنهاد سربسته در سالن دادگاه
شرط‌ها	قابل مذاکره	شرط تأیید دادگاه لازم است؛ پیشنهادهای رقیب باید بدون شرط باشند
قطعیت تاریخ	قرارداد تعیین می‌کند	به تاریخ جلسه‌ای بستگی دارد که دفتر دادگاه تعیین می‌کند
اجاره	ادامه می‌یابد؛ خریدار موجر می‌شود	ادامه می‌یابد، اما دستور دادگاه ممکن است مستأجر را مقید کند یا نکند

مدت بازخرید شش‌ماهه قاعده نیست، و این مهم است

همه‌جا می‌خوانید که بریتیش کلمبیا مدت بازخرید شش‌ماهه دارد. این مدت متعارف است و دادگاه‌ها معمولاً همان را تعیین می‌کنند، اما دانستن اینکه پایهٔ حقوقی‌اش چقدر نازک است ارزش دارد، چون بر این اثر می‌گذارد که مالک چقدر وقت دارد ملک را نجات دهد و خرید شما را از بین ببرد.

قاعدهٔ 21-7(۵)(ب) فقط می‌گوید دادگاه می‌تواند پرداخت را «در مدت بازخریدی که دادگاه ممکن است تعیین کند» مقرر کند. هیچ عددی از ماه در این قاعده نیامده است. مدرسهٔ حقوق مردم، یک نهاد خیریهٔ آموزش حقوقی، می‌گوید «بر پایهٔ قانون در بریتیش کلمبیا، مدت بازخرید پیش‌فرض شش ماه است. با این حال، دادگاه می‌تواند مقرر کند که کوتاه‌تر یا بلندتر شود» — توصیفی منصفانه از رویه، هرچند آن شش ماه در قاعده‌ای که بر فورکلوژر وام حاکم است نیامده.

شش ماهِ قانونی وجود دارد، و سرچشمهٔ این سرگشتگی همین است. مادهٔ ۱۶(۲) قانون حقوق و انصاف می‌گوید دادگاه «باید مقرر کند که مدت بازخرید ۶ ماه باشد، مگر آنکه دادگاه در آن شرایط مدتی کوتاه‌تر یا بلندتر را موجه بداند». اما مادهٔ ۱۶(۱) اصطلاح‌های خودش را تعریف می‌کند، و در آن ماده «فورکلوژر» به معنای دعوایی است که «فروشنده بر پایهٔ یک قرارداد اقساطی فروش آغاز کرده است». پس آن پیش‌فرض قانونی بر قراردادهای اقساطی فروش حاکم است، نه بر فورکلوژر وام. برای وام، شش ماه عرف قضایی است زیر قاعده‌ای که هیچ مدتی تعیین نمی‌کند.

به زبان عملی: وام‌دهنده‌ای که ارزش خالص کمی در ملک دارد یا هیچ ندارد، غالباً از دادگاه می‌خواهد مدت را کوتاه کند، و قاعدهٔ 21-7(۹) اجازه می‌دهد فروش جلو بیفتد «هرچند مدت بازخرید سپری نشده باشد». فرض نکنید شش ماه از هر چیزی در اختیار دارید.

آنچه نتوانستم تأیید کنم و چاپ نکردم

برخی چیزها در این فرایند هیچ‌جا به‌طور رسمی منتشر نشده‌اند، و ترجیح می‌دهم همین را بگویم تا آنکه جای خالی را با حدس پر کنم.

• اینکه قیمت پذیرفته‌شدهٔ شما در سالن دادگاه به پیشنهاددهندگان رقیب گفته می‌شود یا نه. PD-66 فقط می‌گوید پیشنهادها «به شیوه‌ای که دادگاه تعیین می‌کند» ارائه می‌شوند. هیچ منبع رسمی‌ای که بیابم این را حل نمی‌کند.
• اینکه از پیشنهاد پذیرفته‌شده تا جلسه تا تکمیل معامله چقدر طول می‌کشد. هیچ منبع دست‌اولی عددی برای آن نمی‌گذارد. PD-66 زمان‌بندی را به هر دفتر دادگاه واگذار می‌کند. سازمان خدمات مالی فقط می‌گوید زمان لازم برای تأیید دستورها «ممکن است افزایش یافته باشد»، در صفحه‌ای که در ۲۰۲۱ منتشر شده است.
• اینکه اگر دادگاه تأیید نکند بر سر ودیعهٔ شما چه می‌آید. هیچ بیان رسمی‌ای نیافتم. صفحهٔ فورکلوژر سازمان خدمات مالی کلمهٔ «ودیعه» را به کار نمی‌برد. پیش از دادن پیشنهاد، این را در ضمیمه به‌صورت کتبی حل کنید.
• اینکه خریدار شخصاً مسئول بدهی استراتای مالک پیشین است یا نه. هیچ‌یک از دو پاسخ منتشر نشده است. صفحهٔ استان شما را به وکیل می‌فرستد، و من هم همین کار را می‌کنم.
• اینکه یک دستور مشخص دقیقاً کدام بارها را برمی‌دارد. سازوکار در مواد ۲۴۹ و ۲۵۰ قانون ثبت اراضی و در شرایط خودِ دستور است. نکته آنکه سراسر بخش ۱۶ قانون ثبت اراضی حتی یک بار هم کلمهٔ «فورکلوژر» را به کار نمی‌برد، پس ماده‌ای یگانه برای اشاره کردن وجود ندارد. دستور را کسی می‌خواند که انتقال سند شما را انجام می‌دهد.

پرسش‌هایی که مردم می‌پرسند

آیا فورکلوژر ارزان‌تر است؟

به‌طور قابل‌اعتماد نه، و فرایند طوری طراحی شده که جلو این را بگیرد. ملک به بازار عرضه می‌شود، پیشنهادهای رقیب در سالن دادگاه خواسته می‌شوند، و دادگاه دارد تصمیم می‌گیرد که قیمت قابل‌قبول است یا نه. آنچه غالباً در عوض بابتش به شما داده می‌شود، ریسک است: بدون افشا، بدون حق انصراف، بدون تضمین، و احتمالاً با یک ساکن. آن را قیمت‌گذاری کنید، نه آنکه تخفیف را فرض بگیرید.

آیا واقعاً پس از پذیرش پیشنهادم می‌توان از من بالاتر داد؟

بله. تمام منظور فرایند پیشنهاد سربسته در PD-66 همین است، و انجمن املاک به ریلتورها هشدار می‌دهد که پیش از جلسه این را به خریدار بگویند. پیشنهاد شما را فروشندهٔ تأییدشده می‌پذیرد، نه دادگاه.

می‌توانم بازرسی بگیرم؟

معمولاً می‌توانید ترتیب دسترسی را بدهید، اما باید زود این کار را بکنید، چون پیشنهاد رقیب باید بدون شرط باشد و پیشنهادی که هنوز شرط بازرسی دارد در جلسه ضعیف است. دسترسی هم به این بستگی دارد که چه کسی در ملک است. این را در نخستین گفت‌وگو مطرح کنید، نه بعدتر.

عیب‌های واقعی‌اش چیست؟

از دست دادن خانه در جلسه، پس از پرداخت پول بازرسی و وکیل؛ نداشتن حق انصراف؛ خریدن ساختمانی که هیچ‌کس چیزی از آن به شما نمی‌گوید؛ تاریخ تکمیل معامله‌ای که با تقویم دادگاه جابه‌جا می‌شود؛ و احتمال به ارث بردن کسی که نمی‌خواهد برود و تنها از راه دادگاه می‌توانید بیرونش کنید.

آیا مالک باید بیرون برود؟

دستور تأیید فروش معمولاً تاریخ تصرف را تعیین می‌کند. اگر به آن عمل نشود، اجرای آن یعنی یک فرایند دادگاهی و یک مأمور اجرا، و کسی که تصرف را می‌خواهد آن هزینه‌ها را پیش‌پرداخت می‌کند. پیش از برداشتن شرط‌ها از وکیل خودتان بپرسید دستور دقیقاً دربارهٔ تصرف چه گفته است.

نخست با چه کسی حرف بزنم؟

با یک وکیل، زودتر از آنچه در یک خرید معمولی می‌کردید، و پیش از امضای ضمیمهٔ «A». راهنمای خودِ انجمن املاک به ریلتورها این است که «به مشتری خود توصیه کنید دربارهٔ شرایط و مقررات قرارداد فروش و ضمیمهٔ A مشاورهٔ حقوقی مستقل بگیرد». سازمان خدمات مالی به دارندگان مجوز می‌گوید از خریدارها بخواهند «دربارهٔ تاریخ‌ها با وکیلشان مشورت کنند، هم دربارهٔ تأیید دادگاه و هم دربارهٔ تکمیل معامله».

مطالب بعدی

• از پیشنهاد پذیرفته‌شده تا روز تکمیل معامله در بریتیش کلمبیا
• اگر معامله به هم بخورد، بر سر ودیعه چه می‌آید
• وکیل یا نوتاری برای خرید خانه در بریتیش کلمبیا
• اظهارنامهٔ افشای ملک چه چیزی را پوشش نمی‌دهد
• فرم B چه می‌گوید و چه چیزی را جا می‌گذارد
• همهٔ راهنماهای من: راهنماهای فارسی

اطلاعات عمومی، نه مشاوره دربارهٔ یک ملک مشخص. این مقاله به‌طور کلی توضیح می‌دهد که فورکلوژر و فروش به دستور دادگاه در بریتیش کلمبیا چگونه کار می‌کند. مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی، وامی یا مالی نیست، و مشاوره دربارهٔ هیچ ملک مشخص یا هیچ دعوای دادگاهی مشخصی نیست. دستورهای دادگاه با یکدیگر متفاوت‌اند، و شرایط دستور و ضمیمه در معاملهٔ شما همان چیزی است که بر آن حاکم است. قاعده‌ها، آستانه‌ها و رقم‌ها تغییر می‌کنند، و معافیت انصرافی که اینجا توصیف شد در آیین‌نامه‌ای نشسته که می‌توان اصلاحش کرد. وضعیت فعلی را با مرجعی که صاحب آن است تأیید کنید — استان، دفتر دیوان عالی، ادارهٔ ثبت اراضی، ادارهٔ مالیات کانادا، شهرداری خودتان، وام‌دهنده‌تان، یا شرکت استراتا — و پیش از آنکه پولی متعهد کنید از وکیل یا نوتاری مشاورهٔ حرفه‌ای بگیرید. هر رقم و شمارهٔ ماده در این نوشته در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ در منبع دست‌اول آن راستی‌آزمایی شد و در مرحله‌ای جداگانه دوباره بررسی شد. قانون اجارهٔ مسکونی، قانون حقوق و انصاف، قانون مالیات انتقال ملک، قانون املاک استراتا، قانون ثبت اراضی و مقررات خدمات املاک به‌روز تا ۶ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شدند، و آیین دادرسی مدنی دیوان عالی به‌روز تا ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶. دستور عملی PD-66 لازم‌الاجرا از ۳ مارس ۲۰۲۵ خوانده شد. آخرین بازبینی: اکتبر ۲۰۲۶.

نوشتهٔ تام جاهد، مشاور املاک دارای مجوز (REALTOR®)، ونک ریلتی، نورث ونکوور.